С какими еще сложностями нам пришлось столкнуться в качестве рантье:
1. Нежелание арендаторов платить вовремя.
Тут все вроде ясно и понятно. Мы сдавали много секционок (дешевый сегмент жилья) и их снимали не самые обеспеченные люди. Одни из самых надежных клиентов – одинокая мама с ребенком (не совсем малыш). Читал исследования рекрутеров на HH.ru и многие из них воспринимают таких людей как самую надежную категорию работников, которые готовы сворачивать горы, при этом держатся за стабильную работу. Причина проста – женщина одна заботится о своем ребенке, надеяться ей больше не на кого – она ответственно подходит ко всему – и к работе, т.к., как правило, это ее единственный источник дохода, и к оплате аренды. Бюджет у таких людей тщательно распланирован. Идеальный арендатор.
За правило себе взяли – если при заключении договора люди не могут заплатить сразу за месяц вперед – лучше даже не продолжать разговор. Что бы они Вам не рассказывали и какие бы небылицы не придумывали. С этими людьми в дальнейшем всегда будут проблемы! ВСЕГДА!!!! Мы сталкивались со всем – и с разбивкой на 2 платежа, и с мамой/папой/братом/другом, который вот-вот приедет и все оплатит, а по безналу он не может, и с резкой нуждой в деньгах в связи с предстоящей операцией бездомной собаки, и с необходимостью поддержки армии Марса, на который нападают войска с Юпитера…
Понравилось в этом плане высказывание, которое хотел бы сказать таким арендаторам:
Если нету в доме денег,
Привяжите к заду веник,
Привяжите и метите,
Наметёте — приходите
2. Обман о количестве проживающих
Но, и тут нельзя обойтись без нашего печального опыта. Сдали комнату 11 м2 молодой женщине с ребенком узбекской национальности. Говорит хорошо по-русски. Ведет себя адекватно. Договорились об оплате, проживать должны были вдвоем. Через пару недель сознательные соседи начали звонить с доносами… В итоге выяснилось, что в 11 кв.м. проживало 5 человек, т.е. муж, жена и трое детей!!! О наличии мужа и второго совсем маленького ребенка речи изначально не шло – их вообще не было. В договор вписаны только арендатор и один ребенок. Для нас даже было сложно представить, как можно было разместиться в 11 кв.м. впятером (в комнате есть только диван на 2 места…). Но причиной жалоб от соседей было не столько количество людей, а плачь от маленького ребенка, постоянный ор от мужа и то, что они часто готовили свою национальную кухню с соответствующими запахами по всей секции. Скрыть запах в 11 кв.м. невозможно ))) Итог – пришлось попросить съехать.
3. Соседи – они могут быть как полезны (контроль за жильцами), так и крайне вредны.
В одной из секций у нас было две из 4 комнат. Наши предложения о том, чтобы сделать ремонт в общем имуществе секции (туалет, душевая, коридор, раковины и т.п.) были восприняты крайне скептически – «Вам надо, Вы и делайте!». На наши предложения выкупить комнаты у других соседей (предложения были процентов на 20% выше рынка) хозяева отвечали категорическим отказом. Мы готовы были заплатить выше рынка, чтобы все комнаты в секции были нашими, и мы могли за свой счет сделать хороший ремонт и спокойно сдавать эти комнаты дороже либо продать дороже. Вкладываться в нормальный ремонт общего имущества без участия соседей не видели смысла, т.к. они не относились бы к этому как к своему и быстро бы все это пришло в негодность… По наблюдениям в комнатах (секционках) живут собственники, которые еще со времен Советского союза считают, что все им что-то должны… в том числе и квартиру, и ремонт в общем имуществе…
В итоге, история получила неожиданный поворот, когда хозяйка одной из комнат, которая жила там уже лет 20 и отказывалась от наших предложений о продаже комнаты, пришла к нам с предложением купить нашу секционку. К этому моменту мы окончательно решили распрощаться с этим имуществом, поскольку денег это приносило мало, а хлопот много. По итогу эту комнату мы благополучно продали в 2022 году процентов на 40 дороже, чем приобретали (+ каждый год мы получали 8-9 % с аренды). В 2022 году цены на такую недвижимость существенно выросли, хотя до этого почти стояли на месте.
В каких-то секциях мы делали бюджетный ремонт за свой счет, поскольку такие комнаты сдавались гораздо лучше. Какой –то благодарности от соседей мы не получали ))) СОВСЕМ!!! Строители, наоборот, говорили о недовольстве соседей тем, что на время ремонта они испытывают трудности прохода через ремонтируемые помещения
4. Рост стоимости услуг ЖКХ при стагнации ставок арендной платы.
Если при покупке секционок в 2013-2015 годах услуги ЖКХ в среднем обходились в 1000 – 1200 руб. на секцию (11-12 кв.м.), то к 2021-2022 эта же секционка в среднем уже обходилась в 2000 рублей. При том, что всевозможные способы снижения платы за услуги ЖКХ нами применялись: прописанных лиц не было, поэтому часть услуг, которые зависят от количества проживающих, рассчитывалась за 1 человека, т.к. не платить совсем нельзя. Мы писали заявления на проведение обследования и пересчет водоснабжения, поскольку изначально Водоканал считает, что у тебя в комнате находится раковина и тариф существенно выше (в секционках нет приборов учета электричества и воды, т.к. раковина, туалет и душ рассчитаны на 4 комнаты, следовательно, понять кто сколько потребил невозможно)
Не знаю, как в других городах, но арендные ставки в Томске практически не росли с 2013 года.
Список можно еще продолжать долго…
Как и обещал ранее, весь свой полученный опыт мы обобщили и записали Памятку. Ее опубликуем в следующей статье.
Сейчас мы занимаемся куплей-продажей жилой и коммерческой недвижимости и не рассматриваем сдачу жилья как бизнес. На наш взгляд, это долгие и «непростые» деньги. Но это хороший вариант получать дополнительную хорошую прибавку к пенсии (а то и превысить саму пенсию), если есть свободное время заниматься этим самостоятельно. Сверхдоходов здесь точно не получить. О том, как из одной квартиры делают две/три/четыре и сдают их, увеличивая в 2/3/4 раза арендный поток знаю, но мы практикуем другие методы.
Первая часть здесь: https://dzen.ru/a/ZBVQmFd6aHgbqjyx
