Сегодня, как обещал ранее, хочу поговорить о сдаче квартир в аренду и поделиться своим опытом. Говорить я буду о долгосрочной аренде. Краткосрочной я ещё ни разу не занимался. Там свои особенности и заморочки.
До прошлого года я сдавал две свои квартиры, но сейчас сдаю только одну, так как уже устал жить у матери, а переезд в домик на участке у меня отложился из-за отсутствия электричества. Столбы на участке, вместе со счетчиком и трансформатором, мне установили ещё в прошлом году, но к ЛЭП так и не подключили. Пришёл ответ от компании занимающейся подключением, что требуется ещё оформление документов и велели ждать. Вот и жду уже столько, что похоже быстрее соберу свою автономную солнечную электростанцию. Ну да речь не о делах на участке.
Начну с начала и извините без приведения цифр. А то любят некоторые люди считать чужие деньги и примерять чужие доходы на себя, а потом критиковать. А регионы и ситуации у всех разные, да и к самому процессу сдачи квартиры в аренду данные расчеты не имеют никакого отношения. У всех они будут разные, как и разным будет результат. Я буду говорить о своём опыте, о том что надо делать, что не надо. Кто не согласен - делайте по своему, а меня учить не надо.
Для сдачи квартиры в аренду я зарегистрирован в качестве самозанятого, данный налоговый режим считаю самым удобным. Плачу налог всего 4%, так как сдаю квартиру физическому лицу и на долгий срок.
Сразу хочу сказать, если вы хотите сдавать квартиру без проблем и хлопот, то имеющееся у вас жилье следует перед этим предварительно подготовить. А если вы только думаете приобрести квартиру для сдачи её в аренду, то вам будет необходимо серьезно отнестись к выбору объекта. Несколько слов какие квартиры не подходят для сдачи в аренду.
Во первых это полностью деревянные многоквартирные дома или дома с деревянными перекрытиями. Приобретать там квартиры для сдачи их в аренду я не советую. Во вторых, это квартиры в плохих локациях (например плохая транспортная доступность или плохая инфраструктура). В третьих, это квартиры в моно-городах, или сильно удаленные от основного места жительства владельца. Вроде говорю очевидные вещи, но жизнь показывает что для многих они оказываются не очевидными.
Основной тезис людей кто боится сдавать квартиры в аренду: "Потом ремонт не окупит затрат!" Вот чтоб этих затрат небыло и требуется квартиру не только правильно подобрать, но и правильно её отремонтировать и подготовить. Могу поделиться собственным опытом. Во первых - никогда и ни за что не устанавливать в такой квартире душевую кабину! Мало кто её после себя моет, а после такого использования остаются очень часто или мыльные разводы, или известковые. Отмыть всё это проблемно. А людям, у кого маленькие дети, мыть ребенка в такой кабине неудобно, а бывает часто и просто опасно. К тому же "убивают" квартиранты душевые кабины "на ура". Со мной так и произошло, пришлось эту душевую кабину разбирать и выбрасывать, а вместо неё устанавливать обычную ванную. Второе - никаких люстр с пластиковыми плафонами! Квартиранты могут ввернуть в патрон старые лампы накаливания, тогда они раскаляться и расплавят пластик. В третьих - избавляемся от обоев! Крайний случай, клеим их только в комнате-гостиной. Все остальные места ( кухня, коридор) - красим акриловой краской. Туалет и ванная - всё должно быть в плитке. Пол в коридоре и кухне, если есть возможность - укладываем плитку. На ламинате или линолеуме не экономим! Берем самый износоустойчивый класс! А вот на потолках можно и сэкономить. Обычная побелка. Когда в квартире нет обоев, нет натяжных потолков, множество мест в кафеле, квартира не загромождена мебелью, то в такой квартире практически невозможно устроить пожар. Стены окрашенные акриловой краской легко подкрасить, если их испачкали или случайно поцарапали, главное не забывать какой колер добавляли в краску. Входная дверь должна быть всегда с двумя замками, квартирантам отдаем ключи только от одного замка. Трубы все меняем на ПВХ, как и не должно быть старых автоматов в электрощите. Лучшие квартиры для сдачи в аренду, по моему личному мнению, будущим собственникам лучше всего подбирать на первом этаже. Тут намного легче сделать нужную перепланировку, квартиранты точно никого не затопят и даже самим квартирантам легче перевозить мебель. Небольшой лайфхак от себя лично. В квартиру я не устанавливал стиральную машину, но для её быстрого и легкого подключения я все подготовил. Есть очень хитрые квартиранты, которые приезжают ненадолго, посуточно снимать не хотят, так как это дорого и смотрят долгосрочную аренду, а потом быстро съезжают. Отсутствие стиральной машины их отпугивает. А кто ищет надолго - их это не пугает. Если люди рассматривают ваш вариант, значит они действительно ищут надолго. А приобрести стиралку сейчас в кредит с доставкой на дом нет никаких проблем. Навернуть шланг на трубу, открыть кран, сливной шланг вставить на нужное место и воткнуть вилку в розетку - это дело пяти минут. Если люди запрашивают стиральную машину с вас, это значит только одно - они не надолго, или у них финансовые проблемы что они не могут себе её приобрести. Вот только вам зачем такие квартиранты? И это хоть какая-то гарантия того, что человек не въехал в квартиру ненадолго пожить, загадит у вас всё и быстро съедет. Возить за собой стиральную машину всё же проблемно.
Теперь о выборе квартирантов. Во первых - всегда, ещё раз подчеркиваю, ВСЕГДА берем залог! Не сдаём квартиры только что съехавшимся молодым парам которые не находятся в официальном браке минимум пару лет. Не сдаём квартиру одиноким женщинам с несколькими детьми. Не сдаём квартиры людям с животными. Запах мочи очень долго не выветривается, а ободранные когтями двери и косяки ремонту не подлежат, а только замене. Не сдаём квартиры иностранцам! Тут вы вообще рискуете получить массу проблем от иммиграционной службы. Лучшие клиенты это одинокие люди возрастом за 30 лет. Наличие водительских прав это плюс, так как всё же люди у нас ими дорожат и если они есть, то человек вряд ли является наркоманом или алкоголиком. У людей в возрасте как правило уже по лицу видно что за образ жизни они ведут, по молодежи это не так заметно и понятно, поэтому не стоит доверять красивенькой молодой мордашке. Не гнушаемся спрашивать справку НДФЛ! Пробиваем по базе судебных приставов паспортные данные предполагаемых квартирантов. Там легко можно обнаружить должников. Таким людям разумеется отказываем. Если вы чувствуете за собой, что в случае каких-либо неприятностей не сможете силой выставить квартирантов, заселяется например толпа непонятных лиц или "мамочка" с детками которых вам потом будет жалко, советую вам отсеивать такие кандидатуры на самых ранних этапах. Не брезгуем так же брать телефон с места работы и телефон ближайших родственников предполагаемых квартирантов. В жизни бывает всякое, бывает люди пропадают, или становятся жертвами преступников на улице, тогда на вас ляжет обязанность передать имущество квартиросъёмщика близким родственникам. О том кем человек работает и как долго тоже можно поинтересоваться. Люди часто меняющие работу так же часто оказываются не платеже способными. Ваш смартфон должен находиться в постоянной записи всех телефонных переговоров. Это не только удобно, но и позволит вам в случае чего иметь доказательства того о чём вы договариваетесь. При сдаче квартиры не только составляем договор, но и опись имущества, акты приемки-передачи этого имущества, проводим фото, а ещё лучше видео съёмку как самой квартиры, так и квартиранта. Обязательно навещаем квартирантов каждый месяц и смотрим состояние квартиры. Если квартиранты во время не платят - не ждём непонятно чего, едем сразу разбираться и не копим долги. Помните про дверь с двумя замками, и пусть это не сильно хорошо, но в случае неплатежей выселяем квартирантов принудительно и блокируем дверь. Людям кто не способен так поступить я бы сдачей квартир в аренду не рекомендовал заниматься. Все договора должны быть составлены на срок не дольше чем 11 месяцев (чтоб не пришлось их регистрировать в юстиции) и таким образом, что в случае неуплат договор считался автоматически расторгнутым и квартирант не имел права находиться в вашей квартире. Регулярно, раз в 11 месяцев договор не забываем перезаключать. Контролируем постоянно своевременность оплаты коммунальных платежей. Сейчас это сделать очень легко, подключив личный кабинет ресурсо снабжающих организаций. Если вы не прячетесь от налоговой, нет ничего такого чтоб позвонить в управляющую компанию и осведомиться об имеющихся задолженностях по платежам. Вам охотно ответят на этот вопрос. Контроль за платежами должен быть постоянный.
Теперь что касается мебели. Не стоит приобретать дорогую мебель, но и дешёвую, которая быстро развалится тоже не стоит. Можно найти бывает неплохую мебель на различных досках объявлений, но следует научиться в ней разбираться. Многое можно купить прямо в интернет магазинах.
Не стоит чтоб где чаще всего пользуются мебелью, а это в основном всегда кухня, чтоб там были пластиковые ручки. Я например все ручки на кухне заменил сразу на металлические. Никаких так же выдвижных ящиков, где может ломаться фурнитура. Всё должно быть просто и функционально. Никакой встраиваемой бытовой техники так же быть не должно. Электроплита например у меня меняется в случае неисправности буквально за минуту.
В ванную комнату я рекомендую добавить зеркало, подсветку и возможности подключать электробритву. Это не дорого, но очень функционально и квартирантам мужчинам нравится. Ну и мне самому тоже. 😄
В коридоре тоже всё по простому. Так как он у меня большой то одно время, когда я там сам жил, выставлял там холодильник. Было удобно, принёс продукты, поставил их у входа на комод, а потом тут же убрал в холодильник. Сейчас там стоят два шкафа, но фотографии к сожалению у меня нет.
В настоящее время квартирант у меня живёт не первый год и его всё устраивает.
В дополнение хочу сказать, писать мне гневные комментарии с критикой не стоит, я их буду просто игнорировать. Вы вольны поступать по своему. Кому понравилось - пользуйтесь моим опытом, для этого я и написал эту статью.
На сегодня всё. Вроде высказал в данной статье всё что хотел. От читателей жду комментариев и вопросов. Ставте лайки и самое главное, не забывайте подписываться на канал, чтоб не пропустить следующие статьи. Всем пока!
P.S Кто хочет - тот делает, кто не хочет - тот ищет причину. Ваши причины почему это невыгодно, нерентабельно и так далее мне не интересны.
