Заключение договора аренды для предпринимателя — ответственный момент, который может иметь привести и к нежелательным последствия в виде значительных материальных потерь или судебной тяжбы. Руководитель адвокатского кабинета, эксперт в сфере недвижимости, жилищного права и защиты интеллектуальных прав Людмила Никифорова рассказала предпринимателям в астраханском центре «Мой бизнес» о том, как не попасть в ловушки арендодателя.
И первый пример опасной ситуации, который привела эксперт: арендодатель делает ремонт помещения за счет арендатора, а потом расторгает договор. И заключает его с новым арендатором, но на более выгодных для себя условиях.
Защититься в такой ситуации можно, заключив договор на определенный срок, который должен быть четко указан в договоре. Также необходимо прописать в договоре преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок или его автоматическую пролонгацию. Можно также предусмотреть пункт о том, что договор может быть по требованию арендодателя досрочно расторгнут только судом по основаниям, предусмотренным в ст. 619 ГК РФ.
Также, спасительным в такой ситуации может быть пункт в договоре о том, что ремонт помещения производится силами и средствами арендатора, и при прекращении договора арендодатель компенсирует арендатору стоимость этих неотделимых улучшений, а отделимые улучшения являются собственностью арендатора.
Кроме того, эксперт предостерегает от подписания акта приема-передачи помещения заранее, вместе с договором аренды, когда при этом помещение при этом сразу не передается.
И тут могут возникнуть два негативных последствия для арендатора:
- Например, в помещении могут обнаружиться недостатки, которых в акте нет (например, ободранные стены или сломанная сантехника, ручки и т.д., и потом отвечать за них и ремонтировать придется арендатору).
- Помещение еще не принято, а аренда уже начинает «капать».
Защитить себя от такой ситуации можно, подписывая акт приема-передачи только после фактического приема помещения, ключей от него и документов. При этом фиксируйте в акте все недостатки, которые обнаружите, а также показания счетчиков.
Людмила Никифорова сообщила о еще одной распространенной ситуации: арендодатель добавляет в договор аренды пункт, который обязывает стороны судиться там, где ему будет удобно. Арендатор, надеясь, что никаких споров не будет, подписывает документы и обрекает себя на проблемы.
Спасти себя от такой перспективы можно, если прописать в договоре, что иск подается в суд по месту нахождения арендатора или указать, что споры сторон подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения истца.
Типичной ошибкой арендатора также является заключение краткосрочного договора со сроком не более 11 месяцев и с правом арендодателя повышать стоимость арендной платы при пролонгации договора. Чтобы предотвратить неприятные неожиданности в этом случае, необходимо прописать в договоре, что арендная плата является фиксированной на весь срок действия договора аренды и указать в договоре формулировку: «Если арендатор в срок не позднее 30 дней до окончания договора уведомит арендодателя о намерении продолжить использование помещения, договор аренды считается продленным на аналогичный срок на тех же условиях».
Если арендодатель не согласен на такую формулировку, то можно указать в договоре, что при пролонгации договора аренды на новый срок арендная плата может быть увеличена не более, чем на 5% от предыдущей цены.