Недвижимость является неотъемлемой частью личной жизни людей и их деятельности в любой сфере. В последние годы в России, как и во всем цивилизованном мире, каждый гражданин в своей жизни совершает хотя бы одну сделку с недвижимым имуществом. Как отмечается Л.Б. Ситдиковой «,вовлечение недвижимости в гражданский оборот и переход значительной части недвижимых объектов из государственной собственности в частную, потребовало реформы гражданского законодательства и создания нормативной базы необходимой для реализации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Учитывая особую ценность объекта недвижимого имущества следует остановиться на договоре купли-продажи земельных участков.
Купля-продажа земельных участков регулируется ст. ст. 454-491, 549-558 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ.
Согласно Земельный кодекс (ЗК РФ) Глава I. Общие положения ст. 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. Таким образом, особенности купли-продажи земельных участков, установленные ст. 37 ЗК РФ, являются приоритетными по отношению к ГК РФ.
Стороны договора купли-продажи - продавец и покупатель (юридические и физические лица).
В качестве продавца должен выступать только собственник земельного участка. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавцов при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, являющихся объектом федеральной государственной собственности, выступают органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества.
В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РФ в качестве объекта продажи могут выступать только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Данное требование полностью поддерживается судами. Показателен в этом плане пример из судебной практики.
Определение Ленинградского областного суда от 25.07.2013 г. № 33-3412/2013// СПС «КонсультантПлюс Судебная практика».
Так, например, Ленинградский областной суд в удовлетворении требований о признании недействительным договора дарения земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи спорных объектов недвижимости отказал, поскольку предварительный договор купли-продажи не содержит данных о границах земельного участка, а также в нем не содержится его кадастровый номер, что свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора, в связи с чем, он признается незаключенным.
Кадастровый номер уникален и неповторим.
Именно поэтому отдельные исследователи считают, что наличие кадастрового номера выступает самым главным индивидуализирующим признаком объекта недвижимости. Объекту присваивается кадастровый номер при проведении кадастрового и технического учета. Кадастровый учет предполагает описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества. Только благодаря кадастровому учету объект недвижимости индивидуализируется.
Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (ст. 555 ГК РФ).
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2013 г. по делу № 11-16675 // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика».
В случае несогласованности цены договор считается незаключенным. Так, в удовлетворении иска об обязании заключить договор купли-продажи отказано правомерно, поскольку на момент заключения между сторонами соглашения о намерениях ответчик не являлся собственником спорного земельного участка, его границы не были сформированы. Встречный иск в части признания незаключенным соглашения о намерениях удовлетворен правомерно, поскольку границы спорного объекта недвижимости не были установлены и сформированы, а цена являлась ориентировочной.
Учитывая рыночные условия, исходя из спроса и предложений на рынке продажи земельных участков, будет формироваться цена конкретного земельного участка. Стороны при определении цены участка могут использовать нормативную цену при определении цены земельного участка, подлежащего оплате. В том случае, когда цена сторонами определяется с учетом спроса и предложений на рынке продажи земельных участков, то принято такую цену считать рыночной, т.к. она учитывает рыночные обстановку и условия. Рыночная стоимость будет формироваться с учетом положений п. 1 ст. 66 ЗК РФ и Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В том случае, когда продажа земельного участка осуществляется собственником, являющимся публичным образованием, то необходимо обязательно предварительно провести оценку земельного участка специализированной организацией.
Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию: (ст. 37 ЗК)
· об обременениях земельного участка и
· об ограничениях его использования.
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:
- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, .
Данные требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
Стороны договора не вправе:
- изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора;
- изменять (самовольно) такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.
Ст. 552 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:
1. земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;
2. земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
3. земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.
В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В случае если правообладатели помещений в этом здании не могут быть сособственниками или арендаторами в этом здании, например казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, данные субъекты приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации договора купли-продажи.
