Все ли так идеально в инвестициях? Сегодня поговорим о ловушках, в которые могут попасть инвесторы - о чем стоит знать каждому, кто хочет этим заняться.
Сразу скажу о том, что риелтором я сама не являюсь, но я активно работаю со своими инвесторами как брокер на турецком рынке (и начала работать по проектам в Грузии), поэтому мне есть чем с вами поделиться. Брокер от риелтора отличается тем, что риелтор продает то, что ему надо продать, а брокер ищет варианты, которые принесут наибольшую выгоду инвестору (недооцененные, но при этом качественные и ликвидные объекты), чтобы работать с инвестором на долгосрочной основе.
Для меня это не основная деятельность, поэтому я тщательно выбираю не только сами объекты, но и инвесторов, которые готовы конструктивно совместно работать. Мое кредо - не гнаться за количеством, а найти тех, с кем мне по пути, чтобы эта совместная работа была в удовольствие. И честно сообщить, если их запрос не проходит по бюджету.
А сейчас поговорим о самих ловушках<<
1. Продается "рыба", вместо реального объекта
Довольно часто риелторы заманивают потенциальных инвесторов заманчивыми предложениями, предлагая то, что не существует. К примеру, риелторы размещают объекты на Авито, в телеграм-чатах объекты по крайне выгодным ценам (значительно ниже рынка), собирают контакт и тут же сообщают о том, что его больше нет, но они поищут "что-то другое для вас". При этом о том, что объекта больше нет, они сообщают практически через 3-5 минут после того, как вы оставили свой номер или контакт.
Стоит ли работать с теми, кто начинает контакт с обычного обмана? Я бы не стала, но это, конечно, остается на усмотрение клиента.
Но что намного хуже - это история с "черными риелторами", когда вам не просто предлагают несуществующий объект, но и пытаются взять за него задаток.
Случай из практики: звонит мне Александр, радостный.
Нашел самостоятельно квартиру под свой бюджет в Турции в красивом комплексе - но решил посоветоваться. Агентство хочет взять задаток за квартиру, при этом отказывается показать доверенность на продажу и покупателя до самой сделки ( финального расчета). Наличие ключа, офиса, представительных лиц - конечно, же не говорит о благонадежности компании.
Только в Алании (городе, где живет 300 тысяч местных) агентств недвижимости, как булочных, - больше 800. У представителя агентства должна быть доверенность на продажу, если они берут у вас задаток, либо в трехстороннем договоре должен фигурировать сам покупатель, в противном случае - это ваши риски, если вы берете квартиру на вторичном рынке.
Конечно же, я отговорила Александра от подобной истории - ведь потерять 3 тысячи евро, которые они у него просили в качестве задатка, безусловно жалко, даже если это фиксируется договором.
Судиться с недобросовестными агентствами можно - но процесс длительный и муторный, проще не ввязываться в подобные истории, чтобы сберечь себе нервы и деньги.
2. Покупка в рассрочку. Риелторы убеждают вас в том, что вы легко сможете переуступить объект на любом этапе сделки и заработать на этом
На самом деле все не так просто.
1) Некоторые иностранные застройщики категорически против переуступки в принципе - они не хотят, чтобы инвесторы, зашедшие на котловане, создавали им конкуренцию по цене на более поздних этапах
2) Некоторые застройщики Турции готовы на переуступку только в случае оплаты 70% или 100%, что также осложняет продажу, ведь будущий инвестор, который заходит в проект на промежуточном этапе, должен оплатить все сразу, или большую часть, включая вашу прибыль инвестора.
3) В ловушку попадают и те, кто инвестирует в Дубай (Эмираты).
Цены на объекты высокие (от 150-200 тысяч), а первоначальный взнос может быть всего 15% с длинной рассрочкой. Блогеры часто агитируют инвестировать в Дубай, обещая, что через 3-6 месяцев можно сделать переуступку и легко продать, зафиксировав прибыль. По факту - если объект не продается, а у инвестора нет денег оплачивать по графику, можно налететь на большие штрафы и потерять вложенные суммы.
Однако многие блогеры и риелторы умалчивают о подобных рисках.
Это не значит, что заходить в проекты на котловане нельзя - это очень даже выгодно, если речь идет о недвижимости у моря, и объект подобран правильно - но! нужно быть готовым к тому, что перепродавать вы его будете после полной оплаты и его завершения. То есть вы должны обладать ресурсами, чтобы его оплатить полностью и продать уже по завершению. Если это получится сделать раньше - то супер, но нужно быть готовым и к другому раскладу.
3. Хранить деньги в другой валюте
Застройщики и инвесторы редко хотят расчет в местной валюте. В Алании, Анталии - это евро, в Мерсине - доллар, в Батуми и Эмиратах -также доллар, а на Северном Кипре - фунты.
Если вы точно определились с намерением инвестировать в зарубежную страну - то копить следует в нужной валюте для будущего инвестирования (и желательно на зарубежном счете), и не хранить деньги в рублях или турецкой лире, к примеру.
Казалось бы - все элементарно, но инвесторы постоянно наступают на одни и те же грабли.
Случай из практики: В ноябре ко мне обратилась инвестор Анна. Она очень хотела купить квартиру в Алании до Нового года в бюджете до 130 тысяч евро. При этом - хранила деньги в рублях, и даже счет в не санкционном банке не хотела открывать раньше времени. В итоге, когда она приехала в конце декабря - рубль ослаб, квартиры в Алании под Новый год выросли в цене - и она уже не смогла купить то, что хотела.
В итоге Анна уехала в Мерсин и купила там, потому как не смогла уложиться в бюджет по новому курсу. Это неплохой город, особенно для инвестиций, но если бы она сделала конвертацию раньше, то в любом случае бы выиграла.
4. Эмоциональное инвестирование
Это самая распространенная ловушка. Задача большинства инвесторов - это получение прибыли. Чтобы ее получить, нужно инвестировать в недооцененные районы, недостроенные комплексы, в районы под развитие.
Риелторы считывают ваши эмоции и призывают покупать то, на что проще уговорить покупателя. Далеко не факт, что вся доходность уже не зашита в стоимость.
Безусловно - бывает периоды, когда растет в цене абсолютно все (как было в Турции в прошлом году). Когда же период бурного роста заканчивается - следует очень тщательно выбирать объекты, чтобы не ошибиться и не пролететь с инвестированием.
Иметь холодный ум и не поддаваться эмоциям, если что-то выглядит пока не очень красиво. Как это работает?
Представьте недостроенный комплекс, вокруг кипит работа, строительный мусор, вагончики с рабочими. Выглядит не так красиво как ухоженный комплекс с террасой, но потенциал будущей доходности разный, потому как у ухоженного вся его привлекательность уже заложена в цене.
Инвесторы часто восклицают - я бы не смог тут жить! (тут далеко, маленькая площадь, не тот район), хотя инвестор берет квартиру на сдачу или перепродажу, а суть заключается в том, чтобы оценивать комплекс исходя из рациональных факторов и перспектив, а не эмоций и собственном представлении о прекрасном (хотя и классно, когда все совпадает).
В этом случае полезно узнать мнение разных людей на этот счет - ведь то, что принципиально вам, совершенно не обязательно важно другим.
5. "Алые паруса" - поиск того самого идеального дома при ограниченном бюджете.
Риелторы не хотят вас расстраивать и дают ложные надежды, о том " что все обязательно найдется", а время уходит, цены на недвижимость растут. Вместе с тем, я за честность и не обещаю того, чего нет. Если запрос не влезает в бюджет - я сразу об этом предупреждаю и предлагаю альтернативы (другие города у моря и даже страны - зависит от цели).
В начале осени ко мне обратилась инвестор Яна с просьбой подыскать ей хорошую свежую квартиру в Алании в бюджете до 120 тысяч евро с двумя спальнями, недалеко от центра, в открытых развитых районах. Уже тогда это была крайне непростая задача - так как цены росли каждый месяц, но намного более реальная, чем сейчас.
То, что ей нравилось, стоило чуть выше 130-150 тысяч. Тогда я ей предложила вариант с промежуточным инвестированием - купить вариант подешевле, который быстро вырастет в цене, продать с прибылью и следующим этапом уже купить квартиру своей мечты.
Более того, мы встретились с ней, и я нашла для нее такие перспективные варианты, которые через пару-тройку месяцев снова появились в продаже с наценкой +30-50 тысяч евро (их снова выставили на перепродажу).
Яна от варианта промежуточного инвестирования отказалась и продолжает искать квартиру своей мечты. Сейчас в ее бюджете довольно сложно купить апартаменты даже с 1 спальней, потому как цены растут, кто бы что не пел вам про обвал цен в Турции после печальных событий.
Моя квартира выросла в цене с 72 до 120 тысяч евро меньше, чем за год, хотя она еще и не сдана в эксплуатацию (нужно подождать пару месяцев, пока будет оформлена территория вокруг), после сдачи комплекса с территорией и началом курортного сезона цена станет еще выше.
И пусть у нее есть свои небольшие недостатки (до моря идти 1.7 км), но я рада, что вложилась в июне в перспективный комплекс, не гоняясь за "алыми парусами". Тем более, что до коворкинга, где я работаю - можно дойти пешком минут за 20. И я точно знаю, что если я захочу поменять ее на квартиру поближе к морю с небольшой доплатой - мне намного проще будет это сделать сейчас, особенно после сдачи комплекса, чем имея на руках 70 тысяч евро.
На самом деле, ловушек намного больше. И если вам нравится этот формат, дайте знать в комментариях, я подготовлю еще одну статью на этот счет.
А я напоминаю читателям, что веду канал Инвестиции в Турции, который я планирую дополнить объектами в том числе из других стран.
В нем я выкладываю интересные предложения с оценкой будущего роста или потенциала сдачи на аренде. Также я помогаю с индивидуальным подбором объекта для инвестирования исходя из ваших планов и задач. Так что подписывайтесь на каналы, задавайте вопросы - и желаю всем получить высокий доход по инвестициям в будущем году!
Поделитесь, кстати - опытом инвестирования в комментариях в России и за рубежом. Было ли это успешным, и с какими ловушками вы сталкивались сами?
Если вам понравилась статья - ставьте лайк, и подписывайтесь на мой канал ЗДЕСЬ , чтобы не пропустить новые публикации!
