Развязка.
День добрый. Благодарю каждого из вас за саморазвитие и интерес к моему каналу.
Вопрос из заголовка перед абсолютным большинством даже не стоит. Объяснение этому кроется в том, что это самое большинство не знает об инвестировании в принципе. Сюда же можно отнести и людей, которые боятся инвестирования как огня. Причины, как правило, две, страх перед неизвестным или неудачный опыт. Я надеюсь, что все эти люди найдут время разобраться в тонкостях и окунуться в мир инвестиций подготовленными.
Инвесторы, как же они реагируют на ипотеку? Оказывается, и тут все не так просто. Инвесторы тоже люди, и склонны создавать себе кумиров, а эти кумиры в один голос с экрана смартфона кричат, что пассивов быть не должно. Следовательно, ипотеку надо закрыть в первую очередь.
Лидеры общественного мнения, призывая Главного Героя закрыть ипотеку, предлагают ему не управлять своими активами и пассивами, а просто отказаться от рисков. Без популизма тут тоже не обходится, мол, инвестору не под стать с ипотекой возиться. Меня такие призывы приводят к следующим мыслям:
1. Размер ипотеки достаточно велик и закрыть ее в короткие сроки не каждому удастся;
2. Главный Герой теряет драгоценные годы практики инвестиционной деятельности бросив все силы на погашение ипотеки;
3. При таком подходе внимание концентрируется только на пассивах, это вопрос психологии и энергии.
Выскажу свое скромное мнение. Я считаю, что с пассивом нужно работать и встраивать в свою стратегию.
Продолжим рассматривать пример с нашим Главным Героем и его ипотекой в 3 миллиона рублей на 20 лет под 8 процентов годовых. При аннуитете через 7 лет у него осталась задолженность 2 428 984,27 рубля, и такая же сумма есть «на руках» (он ее хотел отправить в досрочное погашение). На эти деньги он может купить хорошие активы, они будут генерировать денежный поток, на который он будет осуществлять платежи по ипотеке.
Наш Главный Герой считает, что это слишком сложно и ему нужны веские аргументы в пользу этого варианта. Хорошо, вот они:
1. С течением времени капитал будет расти (помним про инфляцию, она скорректирует стоимость активов в сторону повышения), а основной долг по ипотеке будет снижаться. Да, речь идет о психологическом комфорте;
2. После полного погашения ипотеки Главный Герой будет счастливым владельцем и капитала, и квартиры;
3. Стоимость квартиры тоже вырастет, ведь с помощью ипотеки Главный Герой «зафиксировал» стоимость квартиры, и платежи осуществлял по ценам «из прошлого» деньгами «из настоящего», обдумайте этот момент;
4. Все эти годы он инвестировал и сейчас это вошло в привычку;
5. Мы не знаем, что нас ждет за поворотом. В любой момент может потребоваться крупная сумма денег, и она у Главного Героя уже есть. Тут речь действительно про ключевые моменты в жизни. И если в этот момент у него денег не будет – он возьмет кредит под любой процент.
6. При оценке инвестиционной привлекательности компании инвесторы, помимо прочего, смотрят на соотношение активов и пассивов. В большинстве случаев оно должно быть 2 к 1, или лучше. Заметьте, никто не говорит, что пассивов быть не должно. Тогда почему наш Главный Герой так строг к себе?
7. Компании всегда покупают внеоборотные активы на «длинные» деньги. Если компания захочет купить землю и построить на ней цех, от она возьмет многолетний кредит – сходство с ипотекой очевидно. Еще одна параллель с финансами предприятий. Менеджмент прекрасно понимает, что нет экономического смысла и в досрочном гашении длинного займа на середине пути, т.к. банк уже забрал почти все проценты, ему причитающиеся.
Получается, гасить ипотеку досрочно нельзя?
Можно, а иногда даже нужно. Более правильно вопрос будет звучать так: когда гасить ипотеку досрочно? Все познается в сравнении. Как вы уже знаете цена входа всегда важна для инвестора. Нечего покупать? Хорошо, будем гасить ипотеку.
Лучше всего ипотеку гасить досрочно в моменты, когда активы стоят дорого. Такое случается во времена низких ставок (ставки рефинансирования). Все считают, что процветание будет вечным и от того цены на ценные бумаги обновляют свои максимумы, а недвижимость взлетает до небес из-за дешевой ипотеки. Для досрочного погашения лучшего момента просто не найти.
Даже в такие моменты перераспределение капитала в ипотеку считаю необоснованным. Есть смысл направлять на закрытие пассивов денежные потоки, которые генерирует капитал. Дивиденды, купоны, проценты - планомерно, месяц за месяцем. Зачем Главному Герою пилить ветку, на которой он сидит?
Здесь размещу ссылки на первую и вторую части трилогии.
Подписка и лайк позволят другим людям прочесть эту статью и задуматься о важном. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
