Ушла или не ушла с рынка первичной недвижимости в России льготная ипотека? Что будет с нею дальше? Смогут ли россияне брать её и дальше после повышения процентов по ней и ухудшения остальных условий?
Что на самом деле скрывалось за вариациями этой ипотеки в 2022 году для покупателей российской недвижимости?
Эти вопросы сегодня интересуют и беспокоят множество людей в стране.
Получил под одной из публикаций интересный для рассмотрения комментарий. Хочу изложить здесь свои мысли по текущей ситуации.
В этой статье ответ только на первую часть комментария - о льготной ипотеке. Вторую часть ждите в продолжении - в одной из следующих публикаций.
Дмитрий, спасибо за ваше мнение. Но не со всем могу согласится.
Квартиры от застройщика ещё берут, потому что льготная ипотека никуда не ушла, а вторичку за такие деньги уже не продашь. Тем, кто хочет продать, приходится ставить цены существенно ниже.
Льготная ипотека - всё?
Льготная ипотека никуда не ушла, вроде бы как пока. Номинально. Но она близка к исчерпанию своего ресурса. Точнее, близки к этому "исчерпанию" те, кому её вообще хоть на каких-то законных основаниях сегодня могут ещё выдать.
Она стала дороже. И будет ещё выше по цене, чем дальше. Кажется, рост на 1 % - от 7 % до 8 % - несущественный. Но не в этом главная проблема момента.
Весь рынок первичной недвижимости всю вторую половину 2022 года держался на ипотеках с гораздо более низкими ставками, чем субсидированные собственно государством.
Общий средний годовой процент упал тогда к концу года до 4,27 %. А в последние месяцы был на уровне в 3,75 %. Теперь процент из-за действий Центробанка России будет постоянно, хоть и медленно, подниматься. На сегодня он, к примеру, уже 4,82 %, по данным от ЕИСЖС.
Центробанк России давно и последовательно предпринимает меры по снижение количества ипотек "от застройщика". И хочет свести их к нолю.
Как сообщал недавно тот же ЦБ РФ, у нас уже под 45 % ипотечников - это те, кто имеет долговую нагрузку более 80 % от доходов. А в целом в структуре продаж в новостройках ипотеки в некоторых регионах занимали уже до 95-97 %. При этом внутри них до 80-90 % доходили именно ипотеки, по факту субсидированные самими покупателями - околонулевые и траншевые. Представляете, как недавно и сегодня всё на этом завязано?
На такие квартиры, такие ипотеки "особые" - ценник повышали. Практически весь 2022 год. Оттуда и появлялось обманчивое впечатление, что это снова на жильё "цены растут". Нет.
Это был по факту рост цены ипотеки для покупателей.
Это была вторая стадия раздувания ипотечного пузыря.
Сначала только на льготных субсидированных государством ипотеках. Потом на псевдо-выгодных ипотеках, где ценник как бы раздували уже сами покупатели. Застройщики повышали ценник, а клиенты это "принимали" на себя. На свои резко возрастающие риски, и на свой в очередной раз резко опустошаемый кошелёк.
Вся эта "история" строилось исключительно на "базе" понижения ежемесячного платежа. И частично - снижения первого взноса.
Давайте задумаемся, а кому это требовалось? Было необходимым?
Тем, кто не мог "потянуть" даже платёж на уровне адекватной рынку аренды. Подавайте нам ниже!
И тем, кто не мог скопить даже на 20 %-й первый взнос. Давайте ниже!
То есть люди не могут платить и 30-40 тысяч за кредит в месяц. И не могут за годы и годы скопить хотя бы 1-1,5-2 млн. рублей, например. И я это не в осуждение. Я как раз понимаю, в отличие от аналитиков в Росстате, что бедность у нас не на минимальных значениях сегодня. Вовсе нет. В реале.
Но бедность и нищета многих миллионов людей - это не проблема!
Мы им давайте и будем продавать квартиры! - сказали застройщики и банки. Именно им! Инфляция у них все платежи со временем "съест", и долги нам они вообще отдадут не 100 %, а даже 300 %, нет, все 600 %!
Верим! Мы - верим! Всё будет у них хорошо, у заёмщиков наших. Вон они какие - самые ответственные. Процент невыплат сроком свыше 90 дней у нас самый низкий из всех видов кредитования именно в ипотеке.
Но вера штука такая... Веровать - это одно. Это про ментальное нечто. А получать в жизни как данность именно то, как и что реально выйдет исходя из реального положения дел на самом деле - это уже не про веру, это полностью материальный мир.
Сейчас в нашей недвижимости между реалиями и верой во "всё хорошее" - большой разрыв.
Так что льготная ипотека как бы ещё не ушла с рынка полностью. Но уже в значительной мере - "выдохлась". Это как в спорте. Пробежал кто-то на пределе сил дистанцию. Вроде как вот он - какой-то спортсмен. Имеется в наличии. Жив и вроде как бы даже здоров.
Но вымотался и выдохся. Никаких "рекордов" какое-то время уж точно не поставит. Сегодня льготная ипотека всех видов - такой спортсмен. Ей бы дать "отдышаться". И пустить живительный кислород снижения цен. Но нет.
Я вам так скажу - "рождение" различных вариаций ипотек было сделано зрястройщиками российскими как раз для "спасения" рядового Райана своих высочайше задранных цен. При этом спасения не абы как, а именно полностью за чужой счёт. За счёт покупателя в очередной раз. И это, к сожалению, удалось. А клиенты зрястроев это "съели".
И потому вся картина цен сегодня у нас в стране в очередной раз по ещё одной причине существенно искажена.
Во всех регионах. Просто где-то больше, где-то меньше. Есть вообще уникальные ситуации. Как в Сочи и Казани.
В последнем городе ценник в конце года "прирастили" в 2022 году на 30-35 % на некоторые ЖК, и всё. Какие основания? Вот так решили. Вот так хотим. Ну, как поставили, так и будет. Что случилось со спросом после этого? Он обвалился, в очередной раз. Ну, видимо, пока казанским девелоперам покупатели в массовом порядке не нужны.
Похожее и в Сочи. Местные девелоперы там ждут, видимо, "приезда" новых людей с деньгами. Из-за рубежа. С Севера. Новых территорий. Из прочих мест. С Луны и Марса. И из самых разных страт населения ждут они покупателей. У которых в последний год вроде как доходы должны были возрасти.
Вот где настоящие ждуны уже давно "выросли" на российском рынке жилья.
Вопрос - дождутся ли? Со своими "бизнес-кладовками" с видом на море? С высочайшим процентом "левого" строительства в регионе Большого Сочи? С низким качеством, что имеется у почти 80 % предложений, по оценке уже купивших ранее?
Мой ответ прост - никого не дождутся в массовом порядке по таким ценам. Для этого нам вообще нужно другой мир в России построить. Где все люди будут в 2-3 раза больше зарабатывать. И все вообще жить только и исключительно на Чёрном море.
Так что с ипотекой у нас спад. И возникает один вполне закономерный вопрос: что же с ней будет дальше?
Думаю, всё будет относительно хорошо. Помните, как в сакраментальном: А что случилось с тем-то? Она упала. Она упадёт. Но сохранится. Без неё вообще мало кто способен себе купить жилые метры в России сегодня.
Так что доброго ей здравия. И долгих лет жизни. Хотя бы вот лучше бы без неё. Совсем. Но - государство российское не велит. Нужны граждане государевым слугам закредитованные по самое не забалуйся.
Но почему это так - это уже совсем другая история...
❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎
Другие статьи на канале:
Интересный опрос на втором канале (требуется ваша помощь и участие!):
Там есть и другие интересные публикации - переходите по ссылке выше ☝.
