Всем привет! Весеннее солнце наконец-то добралось и до зимней Москвы, что не может не радовать, ну хоть что-то должно быть позитивным!
Схожий позитив наметился и на рынке столичной недвижимости, по крайней мере, на вторичном.
Сейчас в продаже у меня из реальных объектов из квартир только студия от ПИК в Боброво и двушка в Головинском районе . Цена на обе квартиры по верху рынка: 4,6 млн. и 15 млн, зато мы торгуемся, на двушку миллион , может больше, зависит от альтернативы по доходам студиям.
Но эти квартиры стандартные и особого интереса не представляют, для меня , по крайней мере. Поэтому вернусь к главной теме - оживление в стане покупателей вторички.
Лед тронулся, господа присяжные заседатели, как говаривал один сын турецкоподданного. В марте резко выросло число просмотров, люди активно смотрят - это факт. В сравнении с ноябрем- декабрем случился явный прорыв. Целевая аудитория успокоилась, обвала рынка не случилось, валюта подорожала и.. Те кто продавал для ухода в ойро/долляры либо уже слили активы до нового года, либо ушли в аренду в ожидании рублёвого роста, поняв что поезд ушел и вечнозеленого "за 60" уже не вернуть: листья облетели, лютики завяли... Удорожание жизни, читай инфляция, уже не за горами, вернее, де-факто она давно стартовала и сейчас только набирает обороты.
Не мню себя экономистом, прогнозы делать не буду, так как новостройки, за исключением хитро5точечного ПИК в конкретной ...стагнации.
Насколько и кто будет "правее": Продавцы или Покупатели рассудит его Величество время.
Поскольку время, как известно, деньги, вернемся ближе к ним.
У нас в стране есть возможность без нотариуса в простой письменной форме купить объект стоимостью в миллионы долларов и сэкономить несколько тысяч наудачу. Такая обратная лотерея - а вдруг не повезет😁.
Объективно, в России можно обходиться без услуг агента/брокера, особенно при покупке первички от застройщика. Но везде есть свои "но".
В принципе, в любой стране подавляющее большинство продавцов - добропорядочные люди. Застройщики, если не брать во внимание их патологическую жадность, тоже все белые и пушистые. С уходом проблемы обманутых вкладчиков благодаря долгожданному 214 Ф3 вот уже почти 20 лет, девелоперов можно считать надёжными "партнерами".
А недавнее введение эскроу счетов лишь закрепило гарантии для дольщиков строительства.
Повторю заново МЫСЛЬ про тут же изобретенную застроями бочку дегтя в виде льготной ипотеки и - верх цинизма- околонулевая ипотека и беспредельно задранные по этому случаю цены.
Остается лишь констатировать факт: мы имеем то что имеет нас.
Это очевидные моменты, о них не писал лишь ленивый.
Поэтому заостряю внимание
на самой необходимости покупки жилья (если конечно не покупаете как единственное жилье для личного проживания) -
❓а оно Вам реально надо?
Вы точно уверены что нужно покупать ИМЕННО:
➡️ в этот момент
➡️ в этом городе
➡️ в этом районе
➡️ в этом типе здания
➡️ в этом доме
➡️ эту квартиру
➡️ у этого продавца
(в худшем варианте - у этих продавцов) во вторичке/у этого застройщика в новостройке.
Наверное, будет нелишним напомнить что переход права собственности может осуществляться на основании нескольких гражданско- правовых процедур:
✅ ДКП
✅ ДДУ
✅ ДУПТ
✅ договор мены
✅ договор дарения
✅ ДПР, наконец.
Чтоб не заставлять читателей лезть в интернет, привожу расшифровку аббревиатур:
ДКП - договор купли -продажи
ДДУ - договор долевого участия
ДУПТ - договор уступки права требования
Собственно, ДПР ( договор пожизненной ренты) и договор дарения включены мною в список просто чтоб он выглядел солидней - эти типы договора - отдельные темы для разговора и никогда не являются способом приобретения недвижимости на рынке между случайными людьми.
Позже они являются основанием возникновения права при дальнейшей продаже.
К слову, не считаю проблемой покупку на основании собственности по ДПР или дарению, в отличие от
❗наследования, особенно по мужской линии.
Не преследую цель испытывать на прочность психику людей купивших объект свежего наследования по мужской линии, но призываю глубоко и внимательно копать и перестраховываться.
То же самое и с покупателями у юридических лиц или предпринимателей.
Предполагаю, что потенциальное банкротство в скором времени станет питательной средой для многих научных работ и исследований психиатров.
Мой слабый и робкий риелторский голос не в силах что-то кардинально изменить в существующих правовых реалиях.
Все перечисленное выше - предмет приложения законодательной власти.
В последние годы были сделаны правильные шаги в сторону защиты покупателей новостроек, на вторичном же жилье власти попросту умыли руки. Я расцениваю это как эволюционный подход " выживает сильнейший " , или типа "спасение утопающих -.. "
Ну, дальше вы сами знаете.
⚠️ Вернусь к второстепенным ошибочным решениям при выборе квартиры:
купили не в том месте.
МЫСЛЬ: перед покупкой квартиры/апартаментов в малознакомом районе или даже городе не пожалеть времени на поиск информации.
В основном это касается покупателей из других регионов. Узнать о конкретном районе, квартале, типе дома, в котором собираетесь приобрести жилье, получить консультацию независимого эксперта (типа меня).
⭕ Идеальный вариант - не пожалеть времени и денег и снять посуточную квартиру в соседних домах. Если повезёт, то именно в этом доме, или даже подъезде на 1 или 2 дня.
Уверяю: в некоторых районах Москвы практически в каждом доме, есть квартиры в краткосрочную аренду, по крайней мере, в центре и востребованных локациях.
Я много лет параллельно аренде и продажам вёл проект "посутка", на пике сдавал около 20 квартир. В 2020 г. в связи с Ко.Вид вышел из данной темы .
*️⃣ Консультирую на основе 14 -летнего опыта. Подробнее о посуточной аренде буду писать, и не одну статью, так как тема достаточно объёмная и специфичная.
Вернусь к на первый взгляд неочевидным нюансам при поиске жилья: квартира куплена, но пожив в ней несколько дней многое видится не так как казалось при коротких просмотрах.
Как избежать неожиданных неприятностей - тщательно "прощупать" квартиру еще на стадии подбора.
МЫСЛЬ:
Дьявол кроется в деталях.
В Москве в пределах одного микрорайона одинаковые дома располагаются то с севера на юг, то с запада на восток.
Например, застекленный балкон ворует естественное освещение комнаты, и если они выходит на север, света зимой будет катастрофически не хватать, более того, Вы будете тратить на электричество на порядок больше. А недостаток освещения снижает психологический настрой и вслед за ним иммунитет, что стоит намного дороже лишних рублей в платёжке за электричество.
На просмотрах в вечернее время Вы, скорее всего, не сможете этого понять.
А люди, не проведя хотя бы одну зиму в Москве, вообще не принимают это во внимание. Я не раз с этим сталкивался при поиске жилья для южан и, в особенности , для северян, кто живет в нормальной зиме как у Пушкина " мороз и солнце- день чудесный". Не-не, понаехавшие, привыкайте к "слякоть и сумрак".
❓Для чего я делаю акцент на этих мелочах?
ЧТО ЭТО ДАСТ?
Просмотр любой квартиры как на аренду так и на продажу всегда ограничен по времени, зачастую день и время показа назначаются на условиях другой стороны, а количество визитов на объект потенциальных покупателя/арендатора чаще всего не превышает 3 раз. Особенно когда условия сделки выглядят выигрышно и конкуренты реально "идут по пятам", либо эту ситуацию искусно смоделировали агент, а иногда и лично собственник 😂.
У соискателя просто недостаточно времени на то, чтобы заметить возможные осязаемые особенности объекта недвижимости .
Не всегда очевидные, но важные для жизни критерии выбора квартиры, к ним относятся:
✅ оценка уровня инсоляции (естественного освещения). Это особенно актуально в осенне-зимний период. Для московского региона это больной и большой вопрос - солнечных дней катастрофически мало. Жить в полумраке – точно не для Москвы.
Отмечу что в спальных районах советской постройки, особенно где нет точечной застройки, освещённость в квартирах как правило лучше, по причине соблюдения строгих регламентов в те годы.
✅ шумоизоляция: оценка звукового комфорта/дискомфорта.
🔻 Внутридомовой шум:
❗ конструктивная шумоизоляция внешних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок, и межэтажных перекрытий
❗ акустические особенности соседей (самый специфический фактор), зависит от.. да как повезёт!
По традиции, по теме подглядел немного юмора
Увы, вероятность "шумных" соседей в панельных домах имеет четкое соотношение. Чем дешевле стоимость квадратного метра, тем хуже серия" панельки", и тем меньшую тепло- и звукоизоляцию имеют здание в целом и квартира, в частности. И выше вероятность проблемного соседства.
Разбавлю текст анекдотом в тему:
Клиент риелтору: скажите, а как здесь шумоизоляция?
Риелтор: Замечательная! На прошлой неделе банкира в подъезде из автомата расстреляли, так никто ничего не слышал.
Шум внутри дома бывает не столь очевиден как изначально невыигрышная локация, которая является причиной, вызывающая
🔻 Внешний шум:
❗ близость к автомагистралям (не понимаю тех кто добровольно живет в домах на 1ой линии Садового и основных трасс). Имел несколько посуточных квартир окнами на Ленинградку и Садовое -не представляю как там жить постоянно.
❗ ж/д пути (самый ненавязчивый шум, по моему мнению, больше раздражают объявления на узлах/станциях.
Еще по теме:
❗ авиационная глиссада рядом с аэропортами.
Надо сказать, что для людей покупающих большее по площади жилье или совершивших долгожданный разъезд с опостылевшими родственниками или, того хуже, соседями ( что все реже) такие мелочи не могут испортить жизнь. Но, мне кажется, я больше пишу для гурманов.
В целом, есть некая тенденция, как правило, чем современнее серия "панели", (особенно если это эволюционное развитие удачных серий), тем лучше обстоит дело с шумо и тепло- изоляцией квартиры - как потолка так и пола.
Кроме того, даже в Леруа можно найти большой выбор материалов по звукоизоляции, а в специализированных конторах вообще профессиональные материалы.
Их применение при желании ( и возможности) дает ощутимый результат.
Есть решения этих проблем:
✅ теплоизоляция -
в "холодных" сериях домов действуют муниципальные программы по утеплению фасадов (что не всем жильцам нравится).
Можно добиться утепления швов между плитами/блоками фасадной части. Если критично, то это можно сделать за свой счёт.
Хотя по наблюдениям, последние годы отопление в Москве даже избыточное и температура в радиаторах оперативно меняется согласно погоде. Редко кто теперь жалуется на холод в квартирах.
Важное значение имеет также окружение (соседи), ситуация также зачастую не видная по нескольким визитам на объект:
🔻 Социальный аспект -
❗ психологическая обстановка , в худшем варианте - психиатрическая атмосфЭра в подъезде.
Проживание асоциальных элементов, наличие хостелов, просто неадекватов, бывших сидельцев.
Анекдот: с собакой нельзя!
Она будет постоянно лаять на запахи того что варят и продают соседи!
Обнадежу - это не тупиковая ситуация. Я работал с несколькими квартирами, где был проведен "акустический апгрейд".
У собственников нашлись желание и наличие средств на звукоизоляцию всех поверхностей помещения.
❓ЧТО ДЕЛАТЬ чтоб вместе с квартирой не приобрести бесплатный бонус в виде головной боли?
Разобраться в ситуации поможет знакомство с мстным участковым, благо почти в каждом подъезде теперь висит ( ну или должен) лист с его фото и телефоном.
Даже если не висит, это легко можно узнать в интернете или по телефону ОВД района.
Лучше встретиться лично и напрямую спросить о проблемных соседях. Разговор по душам - ведь участковый - это от слова "участие", поможет выявить проблемные квартиры по соседству, а возможно, и скелеты в шкафу по выбранной квартире и всем ее предыдущим хозяевам. на взяткодаимство! Только искренняя человеческая благодарность!
Подведу итог- Вы покупаете недвижимость не каждый день, потратьте время, силы и деньги на правильный выбор. Цена ошибки может быть очень велика.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber
