Привет! На связи Ксения Ульянова, инвестиционный брокер, руководитель агентства недвижимости Smart Home, аналитик и независимый финансовый советник.
Сегодня хочу рассказать вам историю, которая была на одном из моих разборов.
Клиент пришел с вопросом, что делать с его квартирой во Владимирской области.
Ситуация интересная, и, думаю, многим будет полезно узнать, как можно грамотно распорядиться недвижимостью в регионах и переложить средства в более перспективные активы.
Смотрите, какой у нас исходник:
- есть квартира в регионе, которая была куплена несколько лет назад. Квартира была относительно новой — дом сдали в 2019 году, район обжитый, рядом торговый центр, детский сад и вся необходимая инфраструктура.
- квартира сдается в аренду за 20 тысяч рублей в месяц, но после вычета коммунальных платежей и налогов чистыми оставалось около 16–17 тысяч.
- сам клиент не живет там и доходность квартиры — около 5,8% годовых — его не впечатляет.
На первый взгляд, всё неплохо: квартира приносит пассивный доход, но стоит ли держать этот актив дальше?
Давайте размышлять...
1) Квартира, конечно, приносит доход, но потенциал роста её стоимости уже исчерпан.
2) Новых масштабных строек в районе не планируется, а значит, цена вряд ли сильно вырастет в ближайшие годы.
3) Более того, через несколько лет может потребоваться вложение в ремонт, что снизит доходность ещё больше.
❓Что делать?
Я предложила рассмотреть вариант продажи квартиры и реинвестирования средств в московскую недвижимость.
❓Почему именно Москва?
Потому что столичная недвижимость обгоняет инфляцию, а арендные ставки здесь значительно выше. К тому же, управлять квартирой в городе, где ты живешь, гораздо проще.
❓Какие есть варианты?
✔️ Семейная ипотека: У клиента есть ребенок, а значит, он может воспользоваться льготной ипотекой под 6% годовых. Это отличная возможность купить квартиру в Москве или Московской области с минимальной переплатой.
✔️ Рассрочка от застройщика: Если сразу внести крупный первоначальный взнос не получается, можно рассмотреть рассрочку. Например, внести 10% от стоимости квартиры, а остальное выплачивать постепенно. Это особенно актуально, если клиент хочет зафиксировать текущую цену на недвижимость.
✔️ Комбинированная стратегия: Часть средств можно направить на первоначальный взнос, а остальные — положить на вклад или в облигации. Это позволит сформировать подушку безопасности на случай, если понадобятся дополнительные средства.
❓К чему мы пришли?
👉 Мы пришли к выводу, что продажа квартиры — это правильный шаг. Пока она ещё ликвидна и не требует вложений в ремонт, можно выручить хорошую сумму и вложить её в более перспективный актив.
👉 Клиент решил рассмотреть варианты покупки недвижимости в Москве или Новой Москве. Например, студия в Новой Москве стоит около 7 миллионов рублей. При первоначальном взносе 40% (2,8 миллиона) ежемесячные платежи составят около 50 тысяч рублей. Через 2,5 года можно будет перейти на ипотеку или погасить оставшуюся сумму.
👉 Осталось выбрать стратегию — ипотека, рассрочка или комбо
Если у вас похожая ситуация или вы хотите обсудить свои инвестиционные планы, пишите, наши брокеры всегда рады помочь 😊
