Ситуация, когда продавец и покупатель не хотят указывать в договоре купли-продажи фактическую сумму сделки, встречается довольно часто. Для продавца это способ уменьшить или вовсе уклониться от налогообложения, которые придется платить, а для покупателя – возможность не показывать свои реальные доходы (по тем или иным причинам).
Рассказываем, почему не стоит так делать, и к каким последствиям может привести заниженная в ДКП стоимость недвижимости.
Риски для продавца
По закону после продажи жилья продавцу потребуется уплатить 13 или 15% НДФЛ, если он являлся собственником недвижимости меньше минимального предельного срока владения (три года или пять лет в зависимости от конкретного случая). При продаже недвижимости по заниженной стоимости в ДКП, налогооблагаемая база уменьшается, и государство недополучает налог. Также нередко возникают случаи, когда причиной занижения стоимости становится раздел имущества – например, развод или продажа жилья наследниками. В этом случае покупатель может скрыть часть дохода от продажи и разделить между сторонами только сумму, указанную в ДКП. Разумеется, это тоже незаконно.
Сделка, совершенная по заниженной стоимости, может быть признана недействительной, а сам продавец - налоговым «уклонистом». Последствия не замедлят себя ждать:
- Потребуется дать объяснения в налоговой службе;
- Будет доначислен НДФЛ из расчета 70% кадастровой стоимости;
- Штраф за неуплату НДФЛ может составить 20-40% от суммы неуплаты;
- В худшем случае может быть возбуждено уголовное дело в соответствии со ст. 198 УК РФ и ст. 199 УК РФ. Наказание – вплоть до лишения свободы сроком до 1 года.
Помимо серьезных неприятностей с ФНС продавец может нарваться на недобросовестного покупателя, и получить на руки только сумму, указанную в ДКП, а не оговоренную сторонами фактически. С большой долей вероятности суд встанет в этом случае на сторону покупателя.
Риски для покупателя
Еще большими проблемами оформление сделок с недвижимостью по заниженной цене грозит покупателю.
1. Если договор будет признан недействительным, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая указана в ДКП. Он останется без купленной квартиры и без части денег.
2. Расторжение сделки может произойти не только из-за проблем продавца с ФНС, но из-за его споров с наследниками, или банкротства. Последний момент очень важен - даже если на момент сделки продавец имел прекрасную кредитную историю, нет гарантий, что процедура банкротства физлица не будет возбуждена позже. А в этом случае внимательно изучаются сделки, которые банкрот совершил за последние три года. Продажа недвижимости по цене существенно ниже рыночной точно привлечет внимание юристов.
3. Покупатель не сможет воспользоваться налоговым вычетом на всю сумму покупки – только на указанную в договоре.
4. Могут возникнуть проблемы с получением ипотеки, если банк заподозрит, что квартира приобретается по заниженной цене. Последствия – ужесточение условий или и вовсе отказ в выдаче кредита. А еще – пятно на кредитной истории.
5. Неочевидное последствие – существенное повышение налогов – возникнет, если покупатель в дальнейшем решит продать купленное жилье, не выдержав срок минимального предельного владения в 3-5 лет. Напомним, что НДФЛ с продажи не придется платить, если недвижимость находится в собственности 5 лет, а в некоторых случаях – 3 года.
Если же эти сроки не соблюдены, платить придется. НДФЛ начисляется на сумму, равную разнице между покупкой и последующей продажей. Заниженная стоимость существенно увеличит эту разницу. Необходимо будет заплатить 13% НДФЛ на сумму до 2,4 млн рублей и 15% на оставшуюся сумму дохода.
6. Возникнет «замкнутый круг» - теперь уже покупатель окажется в роли продавца, и если он захочет тоже заключить сделку с заниженной стоимостью, это может негативно сказаться на истории квартиры. Внимательный брокер или юрист обратит на это внимание и не будет рекомендовать клиентам подозрительный лот.
Подытожим. Продажа или покупка недвижимости по заниженной цене принесет серьезные проблемы и продавцу, и покупателю.
Специалисты Soul Estate всегда помогут разобраться в ситуации, правильно оформить сделку купли-продажи и получить законный налоговый вычет.
Подпишитесь на наш канал, чтобы узнать все о недвижимости!
- Наш сайт: soulestate.ru
- Телефон: +7 495 278 08 76
