Сделка может быть признана недействительной в случае нарушений одного из требований действующего законодательства. Для того, чтобы сделка являлась действительной, необходимо, чтобы она соответствовала следующим требования:
1) Содержание и результат сделки не должны нарушать требований действующего законодательства;
2) Сторонами сделки должны быть дееспособные лица, достигшие совершеннолетия и не страдающие какими-либо психическими заболеваниями. Если сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, то эта сделка должна быть подтверждена его родителями, усыновителями и опекунами, а в ряде случаев - органом опеки и попечительства;
3) Сделка должна быть совершена в той форме, которая предусмотрена для данного вида сделок действующим законодательством;
4) Действия обеих сторон сделки должны быть направлены на получение соответствующего результата, а не на подписание документов для вида;
5) Обе стороны сделки действуют абсолютно добровольно. Подписывая документы по сделке стороны подтверждают своё свободное волеизъявление;
6) Если для заключения сделки необходимо согласие государственных или муниципальных органов, то сторонами сделки получены все необходимые согласования.
Все недействительные сделки можно разделить на две группы – ничтожные и оспоримые сделки. Давайте разберемся подробнее, что из себя представляют ничтожные и оспоримые сделки, и в чем заключаются их различия.
Что такое ничтожная сделка
Ничтожные сделки предусмотрены статьей 167 Гражданского кодекса РФ, представляют собой сделки, заключенные с существенным нарушением правовых норм, и считаются недействительными вне зависимости от признания их таковыми в судебном порядке.
Например, Иванов и Петров заключили друг с другом договор займа, по которому Иванов передал Петрову денежные средства на сумму 1 000 000 (один миллион) рублей.
В качестве обеспечения возврата денежных средств по договору займа стороны подписали друг с другом Соглашение о залоге недвижимого имущества (гаража, который принадлежал бывшей супруге Петрова). В случае невозврата суммы займа в оговоренный срок, Иванов, по условиям Соглашения о залоге, имел право на переоформление гаража в свою собственность.
Соглашение о залоге стороны не зарегистрировали в местном Управлении Росреестра. При этом, Петров утверждал, что гараж был оформлен в собственность его бывшей жены в период брака и предоставил Иванову ксерокопию Брачного договора, по условиям которого гараж после расторжения брака считается собственностью Петрова. Поскольку брак между Петровым и его супругой был расторгнут, то, по уверениям Петрова, гараж перешел в его собственность.
Петров уклонился от возврата Иванову сумму займа в оговоренные сроки, в связи с чем Иванов обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на гараж.
Ответчик Петров в суд не явился, письменных возражений на иск суду не представил.
В суде выяснилось, что текст представленной Петровым ксерокопии Брачного договора не имеет правового значения, поскольку в другом судебном процессе по разделу совместно нажитого имущества, где судились Петров и его бывшая супруга, Брачный договор был признан судом недействительной сделкой (поскольку он не был надлежащим образом заверен у нотариуса).
Учитывая это обстоятельство, а также то, что Соглашение о залоге, подписанное Ивановым и Петровым, не прошло обязательную процедуру государственной регистрации в местном Управлении Росреестра, суд признал это соглашение недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем в иске Иванову было отказано.
Одной из особенностей ничтожной сделки является то, что суд может признать такую сделку недействительной даже в том случае, если ни одна из сторон спора об этом не просит.
Это хорошо видно на указанном примере, когда ответчик Петров не заявлял никаких встречных исковых требований и не ставил в суде вопрос о признании Соглашения о залоге недействительной сделкой. Суд, установив, что Соглашение о залоге было заключено с нарушением требований действующего законодательства (соглашение не прошло обязательную процедуру государственной регистрации, и в соглашении речь шла об имуществе, которое не принадлежало ответчику и, соответственно, не могло быть предметом залога по соглашению между Ивановым и Петровым), и на этом основании суд самостоятельно пришел к выводу о ничтожности сделки, в связи с чем и отказал истцу в удовлетворении заявленного им искового требования.
Виды ничтожных сделок
Основаниями для признания недействительными ничтожных сделок являются:
1. Прямое нарушение норм закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ).
Примером недействительной сделки, нарушающей требования закона, является подписание между бывшими супругами Соглашения о разделе совместно нажитого имущества в простой письменной форме, без нотариального заверения, как того требует пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ. Без нотариального удостоверения такое соглашение будет считаться недействительной (ничтожной) сделкой.
2. Совершение сделки, с целью, противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 Гражданского кодекса РФ).
Например, если родители совершают сделку по отчуждению имущества, принадлежащего их малолетним детям, в ущерб интересам их малолетних детей.
3. Заключение мнимых и притворных сделок (статья 170 Гражданского кодекса РФ).
Под мнимой понимается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Примером мнимой сделки может быть дарение имущества, принадлежащего должнику, в пользу его родственников, с намерением затем подать в суд заявление о признании должника банкротом и, впоследствии, вернуть себе это имущество путем заключения ещё одной сделки дарения (когда одаряемые по первой сделке дарения заключают с бывшим дарителем вторую сделку дарения, и, таким образом, возвращает ему спорное имущество).
Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях
Например, стороны, чтобы уйти от требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ о реализации преимущественного права сособственников на выкуп доли квартиры, заключили друг с другом договор дарения доли квартиры. Но при этом одаряемый передал дарителю денежные средства в размере рыночной стоимости подаренной ему доли. Соответственно, сделка была оформлена, как дарения, а фактически представляет собой куплю-продажу, что позволяет квалифицировать данную сделку в качестве притворной сделки.
4. Заключение сделки с лицом, признанным недееспособным (статья 171 Гражданского кодекса РФ).
В случае, если на момент заключения договора одна из сторон сделки в судебном порядке признана недееспособной, то такая сделка считается ничтожной.
5. Заключение сделки лицом, не достигшим 14-летнего возраста (статья 172 Гражданского кодекса РФ).
Если лица в возрасте от 14 до 18 лет вправе заключать сделки с письменного согласия своих родителей, усыновителей или опекунов, то сделки, совершенные в ущерб малолетнему, не достигшему возраста 14 лет, являются ничтожными. Исключение из этого правила – сделки, совершенные к выгоде малолетнего, которые могут быть в судебном порядке признаны действительными по иску его родителей, усыновителей или опекуна.
6. Заключение сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено.
Примерами таких сделок является отчуждение имущества с нарушением законодательства о несостоятельности (банкротстве) стороны сделки, а также сделки с отчуждением имущества, в отношении которого был наложен судебный запрет на его отчуждение (судебный арест имущества должника).
Срок исковой давности по ничтожным сделкам
Одной из особенностей ничтожных сделок является правило исчисления по ним срока исковой давности.
Если одна из сторон ничтожной сделки решит обратиться в суд с иском о признании такой сделки недействительной, то для заявления такого искового требования у истца будет три года, исчисление которых начнется с даты начала исполнения сделки.
Например, Сидоров и Федотов заключили Договор дарения квартиры, по которому Сидров передал в собственность Федотова свою квартиру.
Сидоров был должен большую сумму денег нескольким банкам по ранее заключенным им кредитным договорам. Оформляя квартиру в собственность Федотова, он рассчитывал уйти от возможного ареста и продажи принадлежавшей ему квартиры судебными приставами-исполнителями с публичных торгов.
Квартира была передана Федотову по Акту приема-передачи 01 июля 2022 года. Однако Федотов в квартиру не вселился, налоги на недвижимость за эту квартиру не оплачивал, коммунальные платежи не вносил. В квартире по-прежнему был зарегистрирован Сидоров, который оплачивал все счета за квартиру (включая налог на недвижимое имущество) и продолжал жить в этой квартире один.
Соответственно, данная сделка может быть признана судом недействительной, как заключенная исключительно для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (вселения и проживания в квартире нового собственника, несения новым собственником бремени содержания квартиры и оплаты всех связанных с этой квартирой платежей), то есть о признании сделки мнимой.
Поскольку исполнение сделки (передача квартиры по Акту приема-передачи) началось 01 июля 2022 года, то для предъявления иска о признании Договора дарения квартиры мнимой сделкой у Сидорова есть ровно три года, то есть срок до 01 июля 2025 года.
В случае пропуска истцом срока исковой давности для заявления искового требования о признании недействительной (ничтожной) сделки такой срок может быть судом восстановлен, но лишь по письменному заявлению истца о восстановлении срока исковой давности.
Приведу пример из практики:
Гражданин Алексеев в 2019 году заключил Договор купли-продажи своей квартиры с Никифоровым.
Однако Алексеев в 2017 году был признан судом недееспособным, а его опекуном в 2017 году был назначен Ильин.
В 2023 году, когда в квартиру Алексеева вселились арендаторы, с которыми Никифоров заключил договор найма этой квартиры, Ильин неожиданно для себя узнал, что его подопечный уже четыре года, как не является собственником квартиры.
Ильин обратился в суд с иском о признании Договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.
Поскольку Ильин узнал о сделке купли-продажи лишь через четыре года после заключения этой сделки, он подал в суд заявление о восстановлении прощенного трехлетнего срока исковой давности, приложив к заявлению копии проверочного материала из районного отделения полиции (куда Ильин обратился с заявлением сразу после того, как увидел в квартире Алексеева арендаторов), в котором, среди прочих документов, была свежая выписка из ЕГРН, где в качестве собственника квартиры значился не его подопечный Алексеев, а ответчик Никифоров.
Надо ли подавать в суд иск по ничтожным сделкам
Несмотря на то, что ничтожные сделки являются недействительными вне зависимости от признания их таковыми в судебном порядке, заинтересованным лицам не стоит рассчитывать на то, что ничтожная сделка сама прекратит своё существование.
Дело в том, что у любой сделки существуют определенные правовые последствия, и вернуть ситуацию в первоначальное состояние (до того момента, когда была заключена ничтожная сделка) в большинстве случаев можно лишь в судебном порядке.
Будьте всегда в курсе новых статей и видео на моем канале. Делитесь статьями в социальных сетях и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ.
Обращаться в суд следует не всегда, а лишь в тех случаях, когда вы сами заинтересованы в том, чтобы прекратить все правовые последствия ничтожной сделки.
В приведенном выше примере с Договором купли-продажи квартиры, заключенным Алексеевым и Никифоровым, видно, что Никифорову не было никакого смысла обращаться в суд с иском о признании договора недействительной сделкой. Ведь Никифоров стал собственником квартиры, его право собственности было зарегистрировано в ЕГРН, и он мог распорядиться приобретенной квартирой по своему усмотрению.
В этом случае заинтересованность в обращении с иском в суд была лишь у Ильина, который являлся опекуном недееспособного Алексеева. Только так, путем обращения с иском в суд, можно было прекратить зарегистрированное право собственности Никифорова на спорную квартиру и вернуть эту квартиру в собственность Алексеева.
О том, что из себя представляют оспоримые сделки, и чем они отличаются от ничтожных сделок, вы сможете прочитать в этой статье:
Записаться на консультацию можно по телефону: 8 (495) 740-55-17
Ещё больше статьей, новостей и он-лайн консультации ждут вас на моём сайте: https://kmcon.ru
Моя страница ВКонтакте
Электронная почта: veter2016rus@yandex.ru