Приватизация представляет собой передачу государственного или муниципального имущества в частные руки.
Применительно к жилью (домам, части домов, квартирам, комнатам) приватизацией признается бесплатная передача жилого помещения в собственность граждан, проживающих в нем на законных основаниях. Как правило, таким законным основанием является договор социального найма.
Соответственно, орган местного самоуправления (если жилье является муниципальным) или уполномоченный орган по управлению государственным имуществом (если речь идет о жилье, принадлежащем на праве собственности государству), заключает с проживающими в нем гражданами Договор передачи жилого помещения в собственность (далее – Договор приватизации). На основании такого договора приватизации наниматель жилого помещения и члены его семьи становятся собственниками занимаемого жилья.
При этом, жилое помещение оформляется либо в частную собственность одного из жильцов, либо в общую долевую собственность всех жильцов приватизируемого жилья. В последнем случае жилье оформляется в общую долевую собственность.
Например, в коммунальной квартире имеется три комнаты. В одной из этих комнат зарегистрированы по месту жительства и проживают по договору социального найма Иванов (наниматель жилого помещения), Петров (брат нанимателя) и Сидоров (внук нанимателя).
В связи с тем, что все три жильца комнаты являются совершеннолетними и подали в муниципалитет заявление о приватизации занимаемого ими жилья, с Ивановым, Петровым и Сидоровым был заключен Договор передачи жилого помещения в собственность, по условиям которого все три заявителя стали собственниками по 1/3 доли комнаты каждый.
Если бы в указанном примере Петров и Сидоров решили отказаться от участия в приватизации, то вместе с заявлением Иванова о передаче комнаты в его собственность от двух указанных граждан потребовалось бы предоставить нотариально заверенный отказ от участия в приватизации. В этом случае единственным собственником комнаты стал бы Иванов, а Петров и Сидоров сменили бы статус членов семьи нанимателя жилого помещения на членов семьи собственника жилого помещения.
У такого нотариально заверенного отказа от участия в приватизации для Петрова и Сидорова были бы свои плюсы и минусы.
Минусом отказа от участия в приватизации являлось бы то обстоятельство, что указанные граждане (если они оба совершеннолетние) с момента оформления приватизации комнаты утратили бы право на участие в приватизации любого другого жилья на территории Российской Федерации.
Плюсом отказа от участия в приватизации жилья является то, что отказавшийся от приватизации гражданин сохраняет пожизненное право пользования приватизированным жилым помещением. Если он сам добровольно не снимется с регистрационного учета по месту жительства (то есть, не выпишется) из приватизированного жилого помещения, то никто и никогда не сможет его выписать из этого жилого помещения и выселить из него в принудительном порядке. Исключение из этого правила составляют лишь случаи выселения из аварийного или ветхого жилья, а также выселение в связи с реновацией, когда этот жилец будет просто перерегистрирован в другое жилое помещение, предоставленное по вышеуказанным основаниям собственнику сносимого жилья.
Будьте всегда в курсе новых статей и видео на моем канале. Делитесь статьями в социальных сетях и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ.
Однако далеко не всегда приватизация оформляется в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства. И тогда возникают судебные споры, предметом которых является признание договора приватизации жилья недействительным.
Споры о признании договора приватизации жилья недействительной сделкой следует отличать от расприватизации жилья. Если мы говорим о признании договора недействительным, то такое действие возможно осуществить лишь в судебном порядке, путем обращения в суд с соответствующим иском. Расприватизация жилья представляет собой добровольную передачу (возврат) в собственность государства или муниципалитета ранее приватизированного жилья. Теме расприватизации жилья будет посвящена отдельная статья.
Основания для признания сделки приватизации недействительной
Можно выделить следующие наиболее часто встречающиеся основания для признания договора приватизации недействительной сделкой:
1) Оформление приватизации ненадлежащим лицом.
Договор приватизации может быть подписан от имени кого-либо из жильцов его представителем по доверенности. Однако доверенность может быть недействительной, если она не заверена нотариусом, с истекшим сроком действия, либо в доверенности могут быть не указаны полномочия на оформление приватизации жилого помещения.
Все эти обстоятельства могут послужить основанием для подачи в суд иска о признании договора приватизации недействительной сделкой по статье 183 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, договор приватизации может быть подписан несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, либо гражданином, признанным недееспособным или ограниченно дееспособным, без участия его опекуна (попечителя), что является основанием для признания договора приватизации недействительной сделкой, соответственно, по статьям 171, 172 и 176 Гражданского кодекса РФ.
2) Нарушение права на участие в приватизации
В приватизации жилья имеют право участвовать все зарегистрированные в приватизируемом жилом помещении граждане, включая несовершеннолетних, а также временно выбывшие из этого жилого помещения жильцы.
Если приватизация жилья оформляется без участия детей в возрасте до 18 лет, то необходимо предоставить письменное согласие органов опеки и попечительства на оформление приватизации без участия несовершеннолетнего. В противном случае будет допущено прямое нарушение требований статьи 2 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” и статьи 37 Гражданского кодекса РФ.
Также имеют право на участие в приватизации временно отсутствующие жильцы (например, находящиеся в тюрьме и выписанные из квартиры на время отбытия наказания), поскольку в противном случае оформление приватизации без участия этих граждан будет являться нарушением требований статьи 71 Жилищного кодекса РФ.
3) Оформление сделки приватизации под влиянием заблуждения, ввиду тяжелого материального положения или помимо воли участника приватизации.
Бывают случаи, когда граждан убеждают в необходимости приватизации их жилья, сообщив им недостоверную информацию о правовых последствиях такой сделки (например, когда пенсионеру говорят, что в случае приватизации им своего жилого помещения государство компенсирует ему все коммунальные расходы).
В этом случае участники приватизации действуют под влиянием заблуждения и такая сделка приватизации может быть признана судом недействительной по статье 178 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, гражданин может попасть в долговую яму, и под угрозой применения к нему различных мер воздействия (включая физическое насилие) может оформить право собственности на занимаемое жилье, с целью, в дальнейшем, отдать это жилье кредиторам.
Такая сделка приватизации может быть признана судом недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 179 Гражданского кодекса РФ.
4) Повторное участие в приватизации жилого помещения.
Статьей 11 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” предусмотрено право на однократное участие в приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Это значит, что совершеннолетний гражданин ранее участвовал в приватизации жилья или оформил письменный отказ от участия в приватизации, то он не вправе повторно участвовать в приватизации жилых помещений на территории Российской Федерации.
Нарушение данного ограничения влечет за собой признание договора приватизации недействительным по статье 168 Гражданского кодекса РФ, как сделки, совершенной с нарушением требований действующего законодательства.
Исключение из этого правила предусмотрено лишь одно – если гражданин участвовал в приватизации жилья, будучи несовершеннолетним, то он сохраняет право на повторное участие в приватизации по достижении 18-летнего возраста.
Участники судебного процесса по иску о признании договора приватизации недействительной сделкой и куда подавать иск
Как и в любом другом иске, в исках о признании договора приватизации недействительной сделкой имеются истец, ответчик и третьи лица.
Истцом выступает лицо (или его законный представитель), чьи права были нарушены оспариваемым договором приватизации.
Ответчиками являются лица, ставшие собственниками жилого помещения на основании оспариваемого договора приватизации, а также учреждение, в лице которого государство или муниципалитет передали спорное жилое помещение в собственность жильцов.
Поскольку в таком иске речь идет об оспаривании зарегистрированного права собственности, то в качестве третьего лица к участию в деле привлекается местное Управление Росреестра.
Например, Иванов предъявил в суд иск о признании недействительным договора приватизации квартиры, расположенной в городе Москве. Спорная квартира была приватизирована в равных долях на Петрова, Сидорова и Федотова.
В своем иске Иванов указал, что в квартире зарегистрирован его несовершеннолетний сын, и приватизация была оформлена без его (сына) участия и без получения на это письменного согласия Иванова, как законного представителя своего несовершеннолетнего сына.
Соответственно, истцом в таком иске будет указан Иванов, действующий от имени и в интересах своего несовершеннолетнего сына.
Ответчиками будут Петров, Сидоров и Федотов, а также заключивший с ними оспариваемый договор приватизации Департамент городского имущества г.Москвы.
Третьим лицом по такому иску будет заявлено Управление Росреестра по городу Москве, как орган, осуществивший государственную регистрацию права собственности на квартиру, а также орган опеки и попечительства, который должен был предоставить своё письменное согласие на оформление приватизации без участия несовершеннолетнего.
Иск о признании договора приватизации недействительной сделкой подлежит рассмотрению в районном суде по месту нахождения спорного жилого помещения.
Сроки исковой давности по искам о признании договор приватизации недействительной сделкой
Как и при оспаривании в суде любой другой сделки, для исков о признании недействительным договора приватизации жилья предусмотрены определенные сроки исковой давности.
Исчисление сроков исковой давности производится по статье 181 Гражданского кодекса РФ и напрямую зависит от того, на каком основании истец оспаривает договор приватизации жилого помещения.
Скажем, если заявлен иск о признании недействительным договора приватизации в связи с нарушением права на участие в приватизации временно отсутствующего жильца квартиры, срок исковой составляет три года и течение такого сока начинается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
Например, Иванов и Петров были зарегистрированы в одной квартире по месту жительства. В 2012 году Петров был осужден к лишению свободы и временно снят с регистрационного учета по месту жительства.
В 2014 году Иванов оформил квартиру в свою собственность в порядке приватизации.
Петров был освобожден из мест лишения свободы в 2016 году, вернулся по прежнему месту жительства и по предъявлении справки об освобождении был восстановлен на регистрационном учете по месту жительства в уже приватизированной квартире.
Соответственно, течение трехлетнего срока исковой давности для подачи в суд иска о признании заключенного Ивановым договора приватизации недействительной сделкой началось у Петрова не с момента оформления Ивановым приватизации в 2014 году, а с 2019 года, когда Петров узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
Если речь идет о сделке приватизации, заключенной под влиянием насилия или угрозы, то срок исковой давности составляет не три, а один год, и начало течения срока исковой давности следует исчислять с момента прекращения наличия или угрозы в отношении истца.
В случае, если жилое помещение было приватизировано без участия несовершеннолетнего его родителями, то истец, чьи права нарушены такой приватизацией, вправе подать иск в течение трёх лет с момента достижения им возраста 18 лет.
Пропуск срока исковой давности не является препятствием для подачи иска в суд. Но в этом случае задача истца будет состоять не просто в предъявлении грамотно составленного искового заявления, но и в предъявлении в суде грамотно составленного заявления о восстановлении срока исковой давности.
Главное для истцов по таким искам – четко понимать, что у любого иска имеется срок исковой давности, и при грамотном ведении дела пропуск срока исковой давности не является непреодолимым препятствием для защиты нарушенного права.
Правовые последствия признания договора приватизации недействительной сделкой
В зависимости от того, по каким основаниям истец оспаривает договор приватизации жилого помещения, различаются и правовые последствия удовлетворения судом заявленного иска.
Если истец заявляет в суде, что он всегда был против приватизации спорного жилого помещения, то суд признает данную сделку недействительной и возвратит жилье в собственность государства или муниципалитета.
Например, истец Иванов заявляет в суде, что не давал риэлтору Петрову доверенность на оформление приватизации своей квартиры.
В ходе судебного разбирательства по делу было установлено, что подпись Иванова на доверенности, выданной Петрову, поддельная.
Поскольку Иванов являлся единственным зарегистрированным в спорной квартире жильцом и не уполномочивал Петрова на оформление документов по приватизации этой квартиры, то суд признал договор приватизации квартиры недействительной сделкой и квартира была возвращена в собственность муниципалитета.
В случае признания недействительным всего договора приватизации жилого помещения, считается, что участники такого договора (признанного судом недействительным) не участвовали в приватизации жилья и поэтому они сохраняют право на однократное участие в приватизации жилых помещений в Российской Федерации.
Однако чаще бывают ситуации, при которых истец просто ставит под сомнение законность своего не включения в состав собственников жилого помещения. В этом случае сделка приватизации признается судом недействительной лишь в части не включения истца в состав собственников, и производит перераспределение долей в праве собственности на спорное жилье.
Например, Федотов подал в суд иск о признании недействительным договора приватизации квартиры, которая два года назад была приватизирована без его участия.
На момент приватизации квартиры Федотову было 16 лет, и родители оформили приватизацию квартиры без его участия, став собственниками квартиры по 1/2 доли каждый.
По достижении 18-летнего возраста Федотов обратился в суд с иском о признании договора приватизации недействительной сделкой, указав в своем иске, что ответчиками (родителями Федотова) на приватизацию квартиры без его участия не было получено письменного согласия органов опеки и попечительства.
Суд заявленный иск удовлетворил частично, признав договор приватизации недействительной сделкой в части не включения Федотова в состав собственников квартиры, и признал за Федотовым, а также двумя ответчиками по 1/3 доли в праве собственности на спорную квартиру.
Поскольку в указанном случае жилое помещение не возвращается в собственность государства или муниципалитета, то все сособственники квартиры (истец и ответчики) считаются воспользовавшимися своим правом на однократное участие в приватизации жилья на территории Российской Федерации.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрен целый ряд оснований для признания договора приватизации жилого помещения недействительной сделкой. Однако при подаче такого иска в суд истцам следует учитывать ограничения по срокам исковой давности, а также те правовые последствия, к которым может привести удовлетворение судом заявленных ими исковых требований. Если не учитывать данные обстоятельства, то истцы рискуют получить не тот результат, на который они изначально рассчитывали.
Записаться на консультацию можно по телефону: 8 (495) 740-55-17
Ещё больше статьей, новостей и он-лайн консультации ждут вас на моём сайте: https://kmcon.ru
Моя страница ВКонтакте
Электронная почта: veter2016rus@yandex.ru