Во второй половине 2024 года в России произошли масштабные изменения в законодательстве, касающиеся застройщиков и прав дольщиков. Эти изменения, принятые Госдумой и Правительством, вызывают большое недоумение и беспокойство среди покупателей новостроек.
Разберемся, что именно произошло и как это отразится на будущем качестве жилья.
Снижение ответственности застройщиков: что нового?
8 августа 2024 года был подписан Федеральный закон № 266-ФЗ, который существенно изменил правила игры на рынке первичного жилья. Изменения вступили в силу с 1 сентября 2024 года, однако они распространятся и на действующие договоры долевого участия (ДДУ), которые были заключены ранее.
Основные изменения:
- Одним из самых значительных шагов стало сокращение гарантийного срока на жильё с 5 до 3 лет.
- Потребительский штраф был уменьшен с 50% до 5% от присужденной суммы.
- Закон о долевом строительстве предусматривал неустойки, которые теперь значительно снижены — с 1% в день до 1/150 ключевой ставки Центрального банка России.
Однако этого оказалось недостаточно для спасения застройщиков. В конце 2024 года правительство издало постановление от 26 декабря 2024 г. № 1916, которое вводит дополнительные ограничения для прав дольщиков.
Теперь качество отделочных работ будет определяться не ГОСТами и строительными нормами и правилами, а собственными стандартами застройщиков. Отделка может быть неидеальной, но по бумагам всё будет соответствовать стандарту.
Эти стандарты должны соответствовать минимальным требованиям, установленным Минстроем. Минстрой уже начал согласование проекта Приказа о минимальном качестве отделки в новостройках. Если его примут, он начнёт действовать с 1 марта 2025 года. С проектом можно ознакомится здесь.
Гарантийный срок на отделочные работы теперь составляет всего 1 год, ранее был 5, потом его сократили до 3-х. И как вишенка на торте — за недостатки отделочных работ взыскать можно не более 3% от стоимости квартиры, включая все штрафы и неустойки.
Теперь отделка у застройщиков, которые не могут обеспечить высокое качество работ, может стать ещё хуже, и разрушение будет происходить быстрее. При этом за низкое качество отделки покупатель получит лишь небольшую компенсацию, и то только в том случае, если отделка не прослужит хотя бы год.
И это еще не все.
Дольщики не смогут взыскать неустойки и штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства новостроек до 30 июня 2025 года. Текущая версия моратория действует с марта 2024 года.
Согласно документу, в период с 1 января по 30 июня 2025 года:
- неустойка (пеня) за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику не начисляется;
- компенсация за несдачу в срок будет начисляться без учета периода действия моратория;
- проценты за нарушение срока возврата денежных средств в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика не начисляются.
Более того, если застройщик нарушит другие условия, то ему будет предоставлена отсрочка исполнения решения суда до этой же даты.
Для квартир, принятых дольщиками в период с 1 января по 30 июня 2025 года, запрещается взыскивать компенсацию за недостатки отделки.
Можно лишь исправлять недостатки за свой счёт, а затем взыскивать фактически понесённые расходы, которые нужно будет подтверждать (чеками, договором с подрядной организацией и т. д.). Но не в полном размере, а с учётом ограничения в 3%.
Причем эти моратории и условия правительство может продлевать сколько угодно долго, хоть до 2030 года.
В период действия моратория дольщики не могут рассчитывать на получение компенсаций: выплаты не будут произведены ни в период действия ограничений, ни после их окончания.
Застройщик не сможет применять по отношению к дольщику только одну санкцию — это пени за нарушение срока внесения платежа по ДДУ — пени считались по 1/300 ключевой ставки, которая действовала на момент нарушения обязательства. Но это касается только ДДУ, по которым предусмотрена оплата в рассрочку.
Заключение
С каждым новым изменением в законодательстве застройщики получают всё больше привилегий, в то время как права дольщиков серьёзно ограничиваются.
Новые законы создают предпосылки для ухудшения качества жилья и освобождают застройщиков от ответственности за свои действия.
В результате потребители остаются без должной защиты, и возникают резонные вопросы о справедливости и целесообразности таких реформ.
Как это отразится на строительной отрасли и качестве жилья в будущем — покажет время.
Есть застройщики, которые ценят свою репутацию и стремятся сохранить высокие стандарты качества. В основном это компании, занимающиеся строительством жилья премиум-класса и элитных объектов.
Однако, если речь идёт о застройщиках, предлагающих жильё эконом-класса, а также о жилых комплексах, которые позиционируются как премиум- или бизнес-класс, но на самом деле относятся к классу комфорт, то при выборе такого жилья следует проявить особую осторожность и ответственность.
А что вы думаете по этому поводу?
Если было интересно и полезно, буду благодарна за лайк👍 и подписку!
А если вы планируете продавать или покупать квартиру в Москве, записывайтесь на бесплатную консультацию:
WhatsApp/Telegram +7-989-114-38-48, Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Центральном округе Москвы, партнер Федерального онлайн-агентства недвижимости WELCOME 24.
