На фоне ужесточения ипотечных условий, появляется и набирает обороты альтернативный инструмент покупки жилья и коммерческих площадей — лизинг розничной недвижимости. Эта услуга ориентирована на представителей малого и среднего бизнеса, а также на лиц, желающих приобрести офис, торговое помещение или даже квартиру более гибким способом, чем традиционная ипотека.
Лизинг недвижимости: от корпоративного к розничному сегменту
Долгое время лизинг в сфере недвижимости был распространен в основном среди крупных корпораций, которые через лизинговые компании приобретали масштабные объекты — бизнес-центры, производственные площадки и складские комплексы. Объем таких сделок нередко достигал сотен миллионов или даже миллиардов рублей. Однако для малых и средних предпринимателей эта опция долго оставалась недоступной. Ситуация начала меняться около полутора-двух лет назад, когда первые игроки обратили внимание на нишу лизинга «розничной» недвижимости.
Что можно приобрести в лизинг?
- Квартиры в жилых комплексах и апартаменты;
- Помещения на первых этажах зданий (торговые точки, офисы);
- Объекты для небольших ресторанов и кафе;
- Мини-хостелы и гостиницы.
Средняя стоимость приобретаемой в лизинг недвижимости, по словам одного из представителей отрасли, в прошлом году составляла более 20 млн рублей при площади в диапазоне 100–150 кв. м.
Зачем бизнесу лизинг?
Новый инструмент уже успел обрести популярность у предпринимателей из разных отраслей.
Например, компании, которые размещают командировочных сотрудников в одной локации, могут отказаться от гостиничных расходов и «вечной аренды» в пользу выкупа квартир на компанию. В результате им удается оптимизировать затраты и при этом получить в собственность ликвидный актив.
Другой пример — владелец кофейни, который решил открыть дополнительную точку. Он выбрал необходимое помещение, взял его в лизинг, вложился в ремонт, а затем запустил новый проект.
Есть и те, кто рассматривает лизинг как способ приобрести недвижимость «на пенсию»: помещения сдаются сетевым ритейлерам или аптекам, формируя стабильный поток аренды, не зависящий от основного бизнеса собственника.
Многие скептики сомневались в жизнеспособности лизинга недвижимости, указывая на относительно короткий срок договора (в среднем — до семи лет) по сравнению с ипотечными программами, где срок достигает 15–20 лет и более. Однако оказалось, что для малого и среднего бизнеса, а также некоторых частных инвесторов такой срок вполне удобен: они стремятся «закрыть» сделку быстрее, чтобы не переплачивать проценты.
Плюсы и минусы
Преимущества лизинга
- Низкий первоначальный взнос. Для офисов и торговых помещений он может составлять всего 10%, а для квартир — 20%. Банки же сегодня нередко просят от 40% до 60% первого платежа.
- Лояльное отношение к заемщику. У лизинговых компаний, как правило, риски ниже. До полной выплаты лизинговая компания остается собственником объекта: при прекращении платежей лизингополучателем, сделка просто расторгается.
- Оптимизация налогов. Приобретая недвижимость в лизинг, юридическое лицо может возместить НДС и уменьшить налог на прибыль, отнеся лизинговые платежи на расходы.
- Освобождение от НДС при лизинге жилой недвижимости. Одним из ключевых преимуществ лизинга жилых объектов является отсутствие НДС. По действующему законодательству (пп. 10 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ), сделки, связанные с покупкой или арендой жилых помещений, НДС не облагаются, что снижает общую финансовую нагрузку на лизингополучателя.
Недостатки лизинга
- Более высокая ставка, чем у классической ипотеки, так как в выплатах учитывается расходы на покупку, налог на недвижимость, маржа лизинговой компании;
- Меньший срок: договоры лизинга обычно заключаются на период до 7–10 лет, что ведет к увеличенным регулярным платежам;
- Нет статуса собственника до конца сделки: если платежи прекращаются, объект остается у лизингодателя.
Перспективы рынка
На фоне сокращения доступности ипотечных программ лизинг недвижимости действительно выглядит все более интересным вариантом. Однако участники рынка указывают на несколько факторов, от которых зависит дальнейшее развитие этого направления:
- Уровень ключевой ставки ЦБ РФ. Ее высокие значения повышают стоимость заемных средств, усложняя лизинговые сделки.
- Макроэкономическая стабильность. Экономическая неопределенность снижает инвестиционную активность бизнеса, многие компании в такие периоды опасаются брать на себя дополнительные финансовые обязательства.
- Регуляторные изменения. Повышенные требования Центробанка к банкам и лизинговым компаниям могут ужесточить условия привлечения средств и для лизингополучателей.
По оценкам экспертов, объем лизингового бизнеса в России в 2024 году уменьшился примерно на 8% из-за роста ключевой ставки и общего снижения экономической активности. Прогнозы на 2025 год также неоднозначны: даже при возможном снижении ключевой ставки сохраняется риск снижения объема нового лизингового портфеля — вплоть до 20% относительно текущих показателей.
Итоги
Лизинг розничной недвижимости в России только начинает формироваться как устойчивый сегмент. Несмотря на то что ставки по лизингу выше ипотечных, многие предприниматели видят в этом инструменте серьезные преимущества — от налоговой оптимизации до более гибкого и быстрого согласования условий. Для малых и средних предприятий, особенно тех, кто ценит мобильность и планирует максимально ускорить срок выплат, лизинг может стать удобным способом приобретения офисов, магазинов и даже жилья.
По мере изменения макроэкономических условий и дальнейшего развития лизинговых компаний, лизинг недвижимости имеет все шансы занять свое место на рынке и составить реальную альтернативу классическим ипотечным программам — особенно для бизнеса, которому привычные варианты финансирования стали недоступны или слишком дороги.
Если остались вопросы, обращайтесь в ЛК Пруссия и убедитесь, что лизинг может стать реальной альтернативой ипотеке для вашего бизнеса. Заполните заявку на нашем сайте или свяжитесь с менеджером по телефону — мы ответим на все ваши вопросы и подберём персональное предложение.
