Для флипперов важно правильно оценить потенциальную прибыль от продажи недвижимости ещё до покупки, на этапе выбора объекта. Чтобы понять, какую выгоду принесёт последующая перепродажа и точно определить, стоит ли входить в сделку, нужно просчитать прибыль и доходность.
В статье мы приведём формулы и примеры расчётов, а также разберём, что влияет на итоговую прибыль и какие факторы стоит учитывать.
Эксперт
Игорь Галузин, эксперт №1 по флиппингу в России. Основатель экосистемы Todayprice. Имеет более 400 реализованных флиппинговых проектов. Консультант по флиппингу в компании Самолет Плюс.
Потенциальная прибыль от продажи недвижимости: что это, как рассчитать и зачем учитывать
Потенциальная прибыль — это разница между вырученной суммой и вложенными средствами. Другими словами, если вычесть из суммы продажи все расходы на объект, оставшаяся величина и есть прибыль. С точки зрения инвестиций, чем выше эта прибыль, тем успешнее сделка. Потенциал от продажи объекта позволяет флипперам оценить квартиру и принять решение о покупке.
Воспользуемся формулой расчёта балансовой прибыли от реализации продукта:
ПРП = (ВД – Зпр) − Н
ВД — сумма продажи объекта.
Зпр — затраты на реализацию объекта — во флиппинге это цена покупки, стоимость ремонта, коммунальные платежи, пошлины и другие платежи.
Н – сумма всех налогов. Если налогом облагается доход, то сначала рассчитывается он (ВД – Зпр).
Разберём на примере кейсов, которые мы уже описывали.
Кейс №1. Роман Караваев и Флиппинг Плюс
ВД или сумма продажи объекта = 13 350 000 ₽
Зпр или затраты на реализацию = стоимость покупки + стоимость ремонта = 9 300 000 ₽ + 1 750 000 ₽ = 11 050 000 ₽
Налог = 300 000 ₽
Рассчитываем прибыль:
(ВД – Зпр) – Н = ПРП
(13 350 000 ₽ − 11 050 000 ₽) − 300 000 ₽ = 1 650 000 ₽ — это прибыль после продажи.
ВД или сумма продажи объекта = 5 500 000 ₽
Зпр или затраты на реализацию = стоимость покупки + стоимость ремонта и упаковки + расходы на юриста, нотариуса, рекламу = 3 530 700 ₽ + 1 196 818 ₽ + 56 500 ₽ = 4 784 018 ₽
Рассчитываем прибыль:
(ВД – Зпр) – Н = ПРП
(5 500 000 ₽ − 4 784 018 ₽) − 273 000 ₽ = 442 982 ₽ — это прибыль после продажи.
Что влияет на прибыль от продажи недвижимости
Исходя из формулы и расчётов, на прибыль от продажи недвижимости влияют четыре составляющие:
- цена покупки,
- стоимость улучшений,
- цена продажи,
- размер налога.
Чем ниже расходы на покупку, улучшения и налоги и чем выше цена продажи, тем больше будет потенциальная прибыль. Разберём подробнее эти факторы.
Исходная стоимость недвижимости. Цена квартиры складывается из её характеристик: площади, количества комнат, этажа, состояния дома и т.д. Но кроме этих показателей есть ликвидность сегмента и объекта, которые важно учитывать перед покупкой. В статье «Два правила, как найти и оценить идеальную квартиру для флиппинга» рассказали, как их проанализировать.
Рынок и его колебания. Цена на одну и ту же квартиру отличается в зависимости от количества аналогичных предложений на рынке и сезона. Как правило, сэкономить на покупке недвижимости удастся во время спада продаж в январе. А выходить на рынок с готовым объектом выгоднее в марте, апреле, сентябре и декабре.
Расходы на ремонт. Флипперы всегда вкладывают деньги в ремонт. В этом смысл бизнеса — не просто купить объект подешевле и продать подороже, а качественно улучшить пространство. На курсе Флиппинг Плюс от Самолет Плюс эксперты рассказывают, как сэкономить на строительных материалах и мебели без потери качества.
Дополнительные расходы. Затраты не ограничиваются ремонтом. К дополнительным расходам можно отнести:
- Коммунальные платежи. Чем дольше квартира находится на руках у флиппера, тем выше это значение. Поэтому важна именно скорость сделок — быстрая покупка, ремонт и перепродажа.
- Ипотечные платежи. Если флиппер купил квартиру в ипотеку, то каждый месяц простоя обходится дорого — приходится оплачивать не только коммунальные платежи, но и ежемесячный взнос.
- Затраты на рекламу. Расходы на платное продвижение объявлений доходят до 5 000 – 7 000 рублей в неделю. Флипперы продают готовые объекты за 3–6 месяцев, получается только на рекламу уходит от 60 000 до 168 000 рублей за весь период. Эти затраты тоже стоит учитывать при расчете потенциальной прибыли.
- Юрист и нотариус. Для проверки квартиры флипперы обращаются к юристам, а нотариус оформляет необходимые бумаги, например, согласие супруга. Подробнее о документах, которые надо проверить перед покупкой квартиры, читайте в нашей статье.
Размер налогов. Сумма зависит от системы налогообложения. Приведём самые распространённые:
- Индивидуальный предприниматель. На УСН — упрощенной системе налогообложения с объектом «доходы минус расходы» сначала считают доход, и уже к этой сумме применяют налоговую ставку. Она зависит от региона и составляет от 5 до 15%, например, в Москве — 15%, в Санкт-Петербурге — 7%.
- Физическое лицо. Налог начисляют по ставке 13% от разницы между стоимостью продажи и покупки. В отличие от ИП физические лица не могут учитывать расходы на улучшение объекта. В таком случае прибыль будет ниже за счет высокого налога.
Узнайте про налоги во флиппинге из статьи 3 законных способа, как оптимизировать налоги при продаже квартиры.
ROI или возврат инвестиций: как рассчитать и интерпретировать результат
Чтобы понять, насколько выгодной может быть сделка, используется формула расчёта потенциальной прибыли или возврата инвестиций. ROI, Return on Investment, выражается в процентах и демонстрирует соотношение между прибылью от инвестиций и суммой, вложенной в проект.
ROI = (Прибыль / Инвестиции ) * 100%
Как интерпретировать результат:
ROI < 0 — убыточные инвестиции.
ROI = 0 — инвестиции не принесли ни прибыли, ни убытка.
ROI > 0 — вложенные средства окупаются и приносят прибыль.
Посчитаем возврат инвестиций на тех же примерах, что указаны выше.
Кейс №1. Роман Караваев и Флиппинг Плюс
Роман купил квартиру в ипотеку, поэтому сумма инвестиций состоит из:
- Первоначального взноса — 950 000 ₽
- Расходов на ремонт и мебель — 1 750 000 ₽
- Ипотечных платежей — 650 000 ₽
Итого получается 3 350 000 ₽
Считаем ROI по формуле, получаем:
1 650 000 ₽ / 3 350 000 ₽ * 100% = 49,2% — показатель эффективности инвестиций за шесть месяца.
Считаем ROI по формуле, получаем:
442 982 ₽ / 4 784 018 ₽ *100% = 9,2% — показатель эффективности инвестиций за шесть месяца.
Когда мы рассчитываем инвестиционную привлекательность объекта для флиппинга, кроме прибыли важно учитывать срок реализации. Чем быстрее бизнесмен получит прибыль, тем эффективнее отработает вложенный капитал и тем выше будет рентабельность и прибыльность проекта.
В таблице привели расчеты для двух выдуманных кейсов, сравните:
Во втором примере прибыль больше на полмиллиона, но за счёт того, что срок проекта тоже больше, то годовая рентабельность капитала составляет 30% годовых. Первый кейс получается эффективнее с точки зрения отработки капитала. Важно не только считать чистую прибыль, но и оценивать эффективность проекта.
Рассчитаем годовую рентабельность для наших кейсов:
Кейс №1. Роман Караваев и Флиппинг Плюс
Срок реализации — 6 месяцев
Считаем годовую рентабельность по формуле:
ROI / срок реализации * 12 месяцев (год)
49,2% / 6 * 12 = 98,5%
Срок реализации — 6 месяцев
Считаем годовую рентабельность по формуле:
ROI / срок реализации * 12 месяцев (год)
9,2% / 6 * 12 = 18,5%
Оценка инвестиционной привлекательности проекта помогает флипперу принять обоснованное решение о покупке недвижимости. А эксперты курса Флиппинг Плюс делятся ценными знаниями о том, как реализовать проект еще выгоднее. Переходите на сайт, оставляйте заявку и зарабатывайте на флиппинге недвижимости!