Налог — важный расход в деятельности флиппера. Как правило, его нельзя избежать, но можно уменьшить. В этой статье мы разберём основные аспекты налогообложения во флиппинге: какие есть типы налогов, как правильно их рассчитывать и какие способы помогут снизить налоговую нагрузку.
В теме помогла разобраться Марина Казинова, руководитель направления дирекции по правовым вопросам в Самолет Плюс.
Типы налогов при продаже квартиры
Основными видами налогов на недвижимость являются налог на имущество и налог на доход от продажи недвижимости.
Налог на имущество
Этот налог касается всех владельцев недвижимости. Он взимается ежегодно. Величина ставки может варьироваться в зависимости от региона и типа недвижимости. Обычно она составляет от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости объекта.
Этот налог рассчитывается автоматически. Самый простой способ его оплатить — через Личный кабинет налогоплательщика.
Некоторые категории граждан, такие как пенсионеры, ветераны и многодетные семьи, могут иметь право на льготы или освобождение от уплаты налога.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Это основной налог, который уплачивает продавец с дохода от продажи квартиры. Он составляет 13% от прибыли, полученной в результате сделки, для резидентов. Для нерезидентов ставка может быть выше — до 30%.
Исключения
Если квартира находилась в собственности более трёх лет в случае безвозмездной сделки(или пять лет для недвижимости, приобретённой после января 2016 года), вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ, но такая ситуация возникает крайне редко, так как флипперу важно как можно быстрее завершить проект.
Как рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры
Рассмотрим основные этапы расчета налога на доходы от продажи недвижимости.
Определение дохода от продажи квартиры
Доход от продажи — это сумма, за которую вы продали квартиру. Она указывается в договоре купли-продажи.
Определение расходов на приобретение
Это сумма, за которую вы изначально приобрели квартиру. Обычно она подтверждается договором купли-продажи, если квартира была куплена. Если квартира была получена по наследству или в дар, расходы на приобретение могут быть равны нулю.
Например, вы купили квартиру за 3 миллиона рублей — это и есть ваши расходы на приобретение.
Расчет налогооблагаемого дохода
Налогооблагаемая база определяется как разница между ценой продажи и ценой приобретения квартиры.
Формула
Налогооблагаемая база = Цена продажи - Цена приобретения
Предположим, вы купили квартиру за 3 миллиона, продали за 5. Ваша налогооблагаемая база составит 2 миллиона рублей.
5 000 000 – 3 000 000 = 2 000 000 рублей
Общая ставка налога
Общая ставка НДФЛ составляет 13% от вашей налогооблагаемой базы.
Используя предыдущий пример с налогооблагаемой базой в 2 миллиона рублей, расчет будет следующим:
Налог = Налогооблагаемая база × Ставка НДФЛ
2 000 000 × 0.13 = 260 000 рублей
Порядок подачи декларации 3-НДФЛ
Подача декларации по форме 3-НДФЛ — важный этап в процессе уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры. Правильное оформление и своевременная подача документа помогут избежать проблем с налоговыми органами.
Шаг 1: Подготовка необходимых документов
Перед заполнением декларации убедитесь, что у вас есть все необходимые документы:
- Договор купли-продажи квартиры
- Выписка из ЕГРН
- Документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры (если планируете использовать имущественный вычет)
Шаг 2: Заполнение декларации
Получите форму: Декларацию можно скачать с официального сайта ФНС России или заполнить в онлайн-сервисе.
- Укажите свои личные данные (ФИО, ИНН, адрес).
- В разделе "Доходы" укажите сумму продажи квартиры.
- В разделе "Расходы" отразите суммы, которые вы можете учесть для расчета налога (например, стоимость покупки).
- Если применимо, отметьте наличие льгот или имущественного вычета.
- Проверьте правильность данных: Ошибки могут привести к задержкам и дополнительным проверкам.
Шаг 3: Подача декларации
Самый простой и удобный способ сделать это — через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Загрузите заполненную форму и прикрепите сканы необходимых документов.
Шаг 4: Получение уведомления
После подачи декларации вам должно прийти уведомление о её принятии или отказе. В случае отказа уточните причины и исправьте ошибки.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
Декларация по форме 3-НДФЛ нужно подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.
После принятия вашей декларации налоговая служба рассчитает сумму налога и направит вам уведомление об уплате НДФЛ. Оплатить его нужно не позднее 15 июля того же года.
Налоговые льготы и случаи, когда налог платить не надо
Существует два обстоятельства, позволяющие не платить налог:
1. Если объект недвижимости находился в собственности налогоплательщика более минимального предельного срока владения (обычно пять лет).
Срок сокращается до 3 лет, если имущество было:
- Получено в наследство.
- Получено в дар от близкого родственника.
- Приватизировано.
- Получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
2. Если продажная цена квартиры не превышает 1 миллион рублей, продавец может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей, что фактически освобождает его от уплаты налога, так как налогооблагаемая база будет равна нулю.
Как снизить налог на продажу квартиры
Существует несколько способов снижения налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры. Вот основные из них:
Использование имущественного налогового вычета
При продаже недвижимости вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму до 1 миллиона рублей. Это особенно полезно, если квартира была продана за небольшую сумму.
Учет расходов на приобретение
Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, которую потратили на покупку квартиры. Для этого необходимо иметь документы, подтверждающие стоимость покупки (например, договор купли-продажи, расписки о получении денег).
Длительное владение
Как уже упоминалось, если квартира находилась в собственности более установленного срока (5 лет для большинства случаев и 3 года для некоторых, таких как наследство), вы освобождаетесь от уплаты налога.
Важно помнить, что налоги важная часть бизнеса. Если от них уклоняться, у вас могут возникнуть проблемы, вплоть до уголовной ответственности. Если вы сомневаетесь, что сможете самостоятельно разобраться — обратитесь к юристу.
Хотите узнать больше о флиппинге? Регистрируйтесь на курс от Самолет Плюс!