Пришёл, увидел и купил — это правило, которым руководствуются даже некоторые опытные флипперы, надеясь на удачу. Хотя было бы куда надёжнее — пришёл, увидел, оценил. Предварительный анализ объекта недвижимости — основа успеха проекта. Без оценки квартира может зависнуть на руках, принести убыток или лишь незначительную прибыль. Если вы во флиппинге всерьёз и надолго, то надо научиться анализировать объект и подходить к покупке с холодной головой.
В статье вместе с экспертом мы разобрались, как выбрать объект для флиппинга, который 100% принесёт прибыль.
Эксперт — Дмитрий Красавцев, риелтор и аналитик в сфере недвижимости, занимается оценкой объектов недвижимости для флиппинга.
Последствия покупки без анализа
Начнём с реальной истории одного флиппера. Назовём его Дима. Он купил квартиру без какой-либо оценки, отталкиваясь только от хорошей локации. Дима предложил 10 миллионов — на полмиллиона больше, чем другие покупатели. Затем вложил ещё 4,5 миллиона в ремонт, который не соответствует классу недвижимости. И теперь пытается продать квартиру за 21 миллион, что в 1,5 раза превышает максимальную цену продажи в этом сегменте. Объект не продаётся уже полгода, и доходность падает с каждым месяцем: флиппер вынужден платить по ипотеке и коммунальные услуги.
Главная ошибка Дмитрия в том, что он не провёл анализ. Поэтому проект оказался неудачным.
Ликвидность сегмента
На одной территории есть разная застройка: пятиэтажки, хрущёвки, девятиэтажки, панельные и полногабаритные квартиры. Чтобы получить сегмент в локации, сгруппируйте дома по схожим параметрам: конструктиву, этажности, площади и планировке квартир.
Пример сегмента — однушка или двушка в панельной девятиэтажке.
Соберите данные по сегменту — это можно сделать по открытым источникам. Подпишитесь на все доски объявлений и обновления на них. Сохраняйте все текущие объявления со ссылками в одной таблице. Объединяйте объявления одного объекта — он может продаваться на разных площадках разными людьми: владельцем, агентством, риелтором.
Сбор и анализ информации поможет определить:
- количество конкурентов в этом сегменте,
- когда объекты появились в продаже,
- как менялась цена,
- когда объекты купили.
Собирая эти данные на протяжении 1–2 месяцев, вы определите ликвидность сегмента и поймёте, пользуются ли такие квартиры популярностью или нет.
Низкая ликвидность сегмента: в этом сегменте 10 конкурентов, и раз в месяц покупают один объект недвижимости.
Высокая ликвидность сегмента: на начало месяца в сегменте 15 конкурентов, в течение месяца продаётся 5-8 объектов и добавляется столько же новых.
Сезонность сегмента
Это зависимость количества сделок от времени года. Обычно в конце лета спрос падает, потому что начинается деловой сезон, и людям не до квартир. Также как и в преддверие Нового года и на зимних каникулах. В зависимости от сегмента сезонность может быть классической, а может и вовсе отсутствовать — тогда квартиры продаются одинаково хорошо или плохо круглый год.
Классическая сезонность в сфере недвижимости по месяцам
Спад продаж: январь, апрель, май, июнь, сентябрь, декабрь.
Подъём продаж: февраль, март, июль, август, октябрь, ноябрь.
Посчитайте количество сделок в выбранном сегменте по месяцам. Если сезонность у объекта есть, оцените, когда пытаетесь зайти в проект, в сезон или нет. Посчитайте, сколько времени займёт работа, и когда вы будете продавать готовый объект — в сезон или нет.
Мнение эксперта
«В идеале, конечно, покупать объект под флип не в сезон, а продавать в сезон, чтобы увеличить прибыль».
Ликвидность объекта
Покупатели выбирают объекты с наилучшим соотношением цена-качество.
Пример
Есть две однокомнатные квартиры в одном сегменте. Цена — 3 миллиона рублей. У них примерно одинаковый ремонт, но в одной установлены пластиковые окна, а в другой нет. При прочих равных покупатели предпочтут квартиру с пластиковыми окнами — это наилучшее соотношение цена-качество. Так они сэкономят около 50 000 рублей на замене окон.
Из этого правила следует, что для продажи объекта флиппер должен сделать наилучшее соотношение цена-качество среди схожих объектов. То есть предложить квартиру с качественным ремонтом по рыночной цене.
Мнение эксперта
«Если поставить на ту же квартиру с пластиковыми окнами цену выше — 3 050 000 рублей, она уже не будет выгодно выделяться на фоне другого объекта, без пластиковых окон. Качество должно быть лучше, цена — такая же».
Перечислим, что влияет на этот параметр:
- этаж,
- площадь квартиры,
- количество комнат,
- наличие балкона или лоджии,
- ремонт,
- состояние дома и подъезда,
- придомовая территория: закрытый двор, детская и спортивная площадки,
- социальная инфраструктура поблизости.
Для каждого пункта можно определить цену. Например, если в этом сегменте у всех квартир есть балкон, то он не добавляет цены. А если только у вашего объекта — добавляет.
В другой статье мы уже писали чек-лист по выбору ликвидной квартиры.
Потолок цены в сегменте
У объектов для флиппинга соотношение цена-качество определяется максимальными ценами, которые уже были в этом сегменте. Если при анализе вы видели квартиры, которые продавались за 10 миллионов рублей, то можно рассчитывать доходность проекта, исходя из неё. Потолок цены крайне важен, потому что аудитория может перетекать из одного сегмента в другой.
Пример
Бюджет клиента на покупку квартиры — 6 миллионов рублей. В одной локации есть два объявления в разных сегментах:
- 1-комнатная квартира с новым ремонтом, в которой никто не жил, за 6 миллионов рублей.
- 2-комнатная квартира с не таким красивым и не таким новым ремонтом за 5,5 миллионов рублей.
Покупатели сравнивают цену и качество и выбирают наилучшее соотношение. В этом примере — это двухкомнатная квартира. А флиппер, вложивший деньги в ремонт однокомнатной квартиры не учёл потолок цены в сегменте, не проанализировал, не посчитал».
Вывод
Сначала всё просчитайте: проанализируйте сегмент, рассчитайте доходность проекта, исходя из потолка цены в сегменте, его сезонности, ликвидности объекта. И уже после 1–2 месяцев оценки выбирайте квартиру для флиппинга, которая гарантированно принесёт вам прибыль.
На курсе от Флиппинг Плюс мы подробно рассказываем, как оценить и выбрать выгодный объект для последующей перепродаже. Оставляйте заявку на сайте и погружайтесь в мир профессионального флиппинга.