Взять ипотеку, не вставая с дивана — реклама убеждает нас, что в эпоху нейросетей и онлайн-сервисов это вполне возможно. Действительно ли это так? Можно ли пару раз кликнуть на компьютере или телефоне — и сразу, без хлопот, забот и привлечения дополнительных специалистов получить ипотечный кредит? Объясняет Екатерина Торопова.
В принципе, можно. Если у вас большая белая зарплата и безупречный кредитный рейтинг. Но даже если результат будет положительный, никто не предложит вам самую выгодную программу — автоматические сервисы просто выдадут средний результат по довольно простому алгоритму. Банки тоже не будут думать, как бы помочь вам сэкономить на переплате и ежемесячных платежах. Зачем им это? Их интерес в данном случае совершенно противоположен вашему: чем больше будет ваша переплата, тем для них лучше.
Впрочем, во многих случаях даже просто получить положительное решение банка бывает очень и очень непросто. Какие «засады» могут вас ожидать на разных этапах получения ипотеки?
1. Выбор банка
В каждой избушке свои погремушки, а у каждого банка свои требования — которые чаще всего в рекламных материалах не обозначаются и с которыми знакомы только сами сотрудники банка или опытные ипотечные брокеры. Один банк кредитует предпринимателей, другой выдает такие кредиты крайне неохотно; один дает ипотеку семьям с детьми, которым необходимо выделить доли в новой квартире, другой — категорически нет, и так далее.
И казалось бы: ну ладно, не подошел ты как заемщик одному банку, получил отказ — иди в другой. Отказали там — попытай счастья в третьем. На самом деле тут вступает в дело важный фактор: отказ в одном банке увеличивает риск отказов в других. Многие банки, увидев в своих базах, что вам уже отказали, не будут даже разбираться — им проще тоже отказать, чтобы не заниматься потенциально проблемным заемщиком.
2. Подача заявки
Я сейчас имею в виду даже не формирование пакета документов, об этом я скажу ниже — а сам способ подачи заявки. Сейчас есть сервисы, через которые одну ипотечную заявку можно отправить сразу в несколько банков. И многим кажется, что это отличная идея: получаешь несколько решений, выбираешь из них лучшее — и вуаля, ты с ипотекой.
Да, кому-то везет. А кому-то — нет: за ним, например, числится забытый им давно копеечный долг, и все банки ему отказывают. И получить вот этот «комплексный отказ» — это как черная метка. Надо будет много и долго хлопотать, потратить кучу времени и нервов, чтобы все-таки найти причину отказов, исправить ее, выжидать некоторое время, и снова пытаться подать заявку.
Мы сталкивались с этим много раз. Приходит человек в великом огорчении: он подал заявку на ипотеку через онлайн-сервис — и получил отказ во всех банках. Причем причина отказа на деле бывает совершенно пустяковая. И в большинстве случаев получить одобрение для такого заемщика было реально: просто надо было подобрать конкретный банк, программу, определенным образом составить заявку, о чем-то сказать, а о чем-то умолчать. Но поскольку у ИИ души нет, и заботиться о клиенте он не умеет — то и выдает то, что выдает.
3. Формирование пакета документов
Критически важный этап. Почему-то многим кажется, что это элементарно, и здесь никаких трудностей возникнуть не может. Очень даже может! Как я уже сказала, у каждого банка свои требования — и важно при подаче заявки подстроиться именно под конкретный банк, особенно если у заемщика нестандартная ситуация.
Я приведу несколько примеров.
- К нам обратился заемщик-предприниматель. Он собственник трех бизнесов, два из которых прибыльны, а третий — сильно убыточен. Плюс гигантская кредитная нагрузка. Да, все прошло не так гладко и быстро, мытарства по банкам продолжались около месяца. Но в итоге все-таки ему дали кредит на покупку дома с земельным участком — не в последнюю очередь потому, что был правильно составлен пакет документов.
- Одна наша клиентка хотела взять ипотеку, сидя в декретном отпуске. Она не работала, дохода у нее было мало. Зато у нее были хорошие активы, документально подтвержденные: машина, дача, квартиры. Всё это и первоначальный взнос в 30% сослужили хорошую службу. Ей дали кредит.
- Молодая семья покупала в ипотеку квартиру. Первоначальный взнос им дала 80-летняя бабушка — с условием, что ей выделят долю в квартире. Такой возраст для созаемщика — это, с точки зрения банка, большой фактор риска, и в таком случае банки сокращают срок кредита. Но мы привлекли бабушку в качестве нулевого созаемщика. Она получила свою долю, но поскольку формально не участвовала доходами — то никак не влияла на условия кредита.
И еще. Часто банки отказывают в принятии заявки из-за банальных ошибок в заполнении заявки. Если у вас в документах что-то не так — банку проще вам отказать, чем возиться с разъяснениями. Даже если вам там надо было исправить пару слов.
4. Проверка кредитной истории
Приведу свой любимый случай, очень уж он показательный. Одному нашему клиенту без всяких объяснений отказали 4 банка, когда он обращался к ним за ипотекой. Мы начали детально разбираться с отказами. Оказалось, что клиент находится у банков в черном списке: когда-то давно он не заплатил в один из банков 8 копеек, его об этом не уведомили, а просрочка по вине банка тянулась несколько лет.
Мы начали переговоры с банком, в итоге банк все-таки взял на себя ответственность за просрочку и исправил заемщику его кредитную линию.
Вы можете не знать о каких-то своих долгах — а банки вас уже записали в злостные неплательщики. Причем в Национальное бюро кредитных историй попадает информация о задолженностях, которым люди совершенно не придают значения: непогашенные штрафы, долги по алиментам, коммуналке и даже услугам связи. Например, по незакрытой сим-карте, которой вы давно не пользуетесь.
Все это отражается в вашей кредитной истории и влияет на то, как банки воспринимают вашу ипотечную заявку.
5. Ипотечные страховки
О, эти страховки! Банки в этом плане сейчас обрабатывают клиентов довольно агрессивно. Как только выбранный вами объект будет одобрен, с вами быстро свяжется менеджер банка, чтобы уточнить данные по объекту и кредиту. На самом деле одна из главных его задач на этом этапе — навязать вам дополнительные банковские продукты.
Причем чаще всего вас не будут спрашивать, какую страховку вы хотите подключить, а от какой хотите отказаться. Вас просто проинформируют: ваша страховка стоит столько-то, в нее входит то-то и то-то. И если вы, растерявшись, скажете что-то типа «угу» или промолчите, это будет означать, что вы согласны. Да, вот так.
Нам этот вид банковского терроризма хорошо известен. Поэтому сразу после разговора клиента с менеджером банка мы проверяем количество и вид страховок, на которые он «согласился» — и оперативно корректируем это в чате банка или через звонок.
6. Одобрение объекта
Многие забывают, что взаимодействие заемщика с банком не заканчивается, когда ему одобряют кредит. Банк должен одобрить еще и объект! И если новостройки почти не вызывают вопросов — то к вторичке, особенно старой, вопросов у банков бывает очень много. А строительство дома или покупка участка — это вообще иногда сущий квест.
Например, участок попадает в зоны с ограничениями: приаэродромная территория, зоны затоплений и подтоплений, водоохранные, зоны военных объектов — «чистых» участков около Екатеринбурга осталось совсем немного. В принципе, строить в большинстве зон можно. Но банки такие участки не любят, и приходится побегать по инстанциям, например запрашивать разрешение у тех организаций, в чьем ведомстве находится зона и земля: ФСБ, Роспотребнадзор, Минобороны и прочее.
Или, например, человек хочет купить участок с домом под снос. Но ему чаще всего неведомо, что ипотеку на землю дают только в том случае, если участок чистый, без строений. У нас с этим был казус. Люди продают участок, дом сгорел, стоит обугленный остов — но покупателям этот остов нравится, у них на него какие-то свои планы. Банк ипотеку не дает, потому что «на участке уже стоит дом». Кадастровый инженер настаивает на том, что необходимо снести стены. Покупатели стены хотят сохранить — но и ипотека им нужна, потому что своих денег на участок не хватит.
В общем, иногда на этом этапе как раз и начинаются настоящие проблемы)
Резюмирую. Получить ипотеку самостоятельно, в принципе, можно — если у вас хороший официальный доход, отличная кредитная история, и у вас нет необходимости искать самый выгодный процент. Во всех остальных случаях все-таки нужен опытный специалист.
🔔 Если вам надо одобрить ипотеку или помочь с покупкой недвижимости в Екатеринбурге и области, пишите в WhatsApp: +79089250595. Сделаем лучшее из возможного в этот непростой период.
Другие статьи по ипотеке:
✅ «Отберут квартиру и выселят»? Что будет после того, как вы перестанете платить ипотеку
✅ На самом деле это еще один кредит! Чем грозят ипотечные каникулы
✅ Как разделить ипотечную квартиру при разводе, если супруга хочет в ней остаться
✅ Остался без квартиры, да еще и должен: когда не стоит тянуть с продажей ипотечной недвижимости?
✅ Ипотечный брокер. Зачем он нужен, если есть цифровые сервисы?