Когда Ольга обратилась ко мне с просьбой помочь продать квартиру в районе Зябликово, она не просто искала покупателя — она стремилась оставить прошлое позади и начать новую жизнь. Этот кейс оказался не просто продажей недвижимости, а настоящим процессом трансформации для всех участников сделки. Узнайте, как грамотный подход и внимание к деталям помогли мне справиться с рядом сложных задач и сделать эту продажу успешной для всех.
Как всё начиналось
Поздним ноябрьским утром, около 10 часов, зазвонил телефон. На другом конце линии был приятный женский голос:
– Руслан? Можем обсудить возможность продажи моей квартиры?
Так я столкнулся с непростой задачей, которую поставила передо мной Ольга. Квартира в районе Зябликово, на улице Мусы Джалиля, принадлежала ей и её бывшему мужу. После развода они разъехались, но общая недвижимость всё ещё связывала их.
Ольга призналась, что квартира стала для неё источником болезненных воспоминаний. Её целью было не просто продать жильё, но и оставить прошлое позади, чтобы начать новую главу своей жизни.
Встреча на объекте
Мы встретились в тот же день. Квартира выглядела уютной, но ремонт был частичный, а сама атмосфера, как мне показалось, действительно "застряла" в прошлом.
Во время беседы я внимательно выслушал Ольгу. Её мечты были о новом жилье: светлая квартира в современном доме с благоустроенным двором, кофейней на первом этаже и уютным пространством для прогулок и чтения. Всё это казалось для неё символом свободы и новой жизни.
Основной запрос: продать быстро и выгодно
Ольга хотела, чтобы сделка прошла быстро. Затягивать было нельзя — бывший муж настаивал на скорейшем завершении вопроса. Но цена тоже имела значение: она не хотела терять деньги, которые могли бы пойти на её новый дом.
Я понимал, насколько важен баланс:
- Завысить цену — значит замедлить процесс продажи, что могло усугубить напряжение между бывшими супругами.
- Продешевить — упустить выгоду, которая помогла бы реализовать её мечты о новой квартире.
Как я работал над продажей
Анализ и стратегия
Перед тем как выставить квартиру на рынок, я провёл тщательный анализ: изучил похожие объекты в районе, их цену и сроки продажи. Квартиры серии 2-49Д («панельки») рядом с метро пользовались хорошим спросом, особенно среди семей. Мы выбрали оптимальную цену: достаточно высокую, чтобы сохранить выгоду, но конкурентную для привлечения покупателей.
Подготовка объекта
Чтобы квартира выделялась среди конкурентов, я организовал профессиональную фотосессию. Мы акцентировали внимание на планировке, просторных комнатах и уютной атмосфере. Также составил "цепляющее" описание, подчеркивающее близость к метро, развитую инфраструктуру и возможность улучшить квартиру под собственные нужды.
Маркетинг и продвижение
Я разместил объявления на крупных платформах: Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость, и запустил таргетированную рекламу через Яндекс.Директ и myTarget, ориентированную на семейную аудиторию. Также провёл ретаргетинг для тех, кто проявил интерес, но не связался сразу.
Как понять, кто твой покупатель?
Я не «бью из пушки по воробьям». С самого начала работы с объектом я провожу детальное исследование. Анализирую все предложения в районе, иду от общего и к частному сужа круг, выявляя всех конкурентов. Так я понимаю, кто может быть моим покупателем. Затем запускаю персонализированные офферы для каждого сегмента возможных интересантов, чтобы максимально точно и эффективно достучаться до своей целевой аудитории.
Результат: квартира нашла своего покупателя
Кто стал покупателем?
Молодая семья с двумя детьми, проживавшая в том же районе. Они искали более просторное жильё, чтобы остаться в своем уже привычном районе рядом со школой и детским садом.
Квартира подошла им идеально:
- Просторная планировка.
- Возможность сделать ремонт под себя (муж покупательницы готов был взять это на себя).
- Близость ко всем важным объектам инфраструктуры.
Сложности сделки и как я их решил
Обременение:
Квартира находилась в ипотеке в Сбербанке, и это добавляло сложности в организацию сделки. У покупателей была альтернативная схема: цепочка состояла из трёх квартир. Их собственное жильё покупали за наличные, а следующая сделка включала кредитные средства ВТБ.
Наша квартира с ипотечным обременением не вписывалась в эту цепочку, и я сразу предложил разорвать сделку, чтобы выйти из зависимости от других участников. Это было рациональным решением, но создавало для покупателей определённые риски.
Например если по какой-то причине мы не вышли бы на сделку, они могли остаться в сложной ситуации: без своей проданной квартиры и без возможности купить нашу. Такая перспектива, естественно, вызывала у них беспокойство.
Моя задача заключалась в том, чтобы не только чётко объяснить покупателям все нюансы и преимущества нашего подхода, но и создать атмосферу доверия, где они могли быть уверены в нашей надёжности и моем профессионализме.
Переговоры:
Агент покупателей выражал опасения, что сделка может сорваться, если возникнут непредвиденные обстоятельства. Это создало определённое напряжение на этапе обсуждений. Чтобы снизить их риски, я предложил увеличить сумму задатка до 100 000 рублей. Такой шаг позволил бы покупателям чувствовать себя увереннее, поскольку в случае отказа с нашей стороны собственник обязан был бы вернуть задаток в двойном размере. Однако агент покупателей отклонил это предложение, не объяснив причин. Возможно, они предпочли оставить ситуацию как есть, но окончательное объяснение так и осталось неизвестным.
Решение:
Чтобы минимизировать риски и обеспечить спокойствие всех сторон, я взял на себя полное управление процессом и тщательно проработал каждый этап сделки.
Понятная схема сделки:
Я подробно объяснил покупателям и их агенту схему сделки простым и понятным языком. Учитывая особенности нашей ситуации, мы договорились об открытии трёх аккредитивов в Сбербанке: Один трансферальный — для погашения ипотечного обременения.
Два отдельных — для распределения оставшейся суммы между собственниками на их индивидуальные счета.
Все детали были чётко прописаны в договоре купли-продажи (ДКП), что создало уверенность у всех участников сделки.
Согласование ключевых моментов:
Мы утвердили точную дату, время и место проведения сделки, заранее согласовав графики всех участников. Чтобы избежать накладок и исключить вероятность срыва.
Полный контроль процесса:
Я организовал пошаговый контроль, включавший: Проверку открытия аккредитивов.
Подготовку всех необходимых документов. Для дополнительной уверенности наши собственники заранее занялись подготовкой: Справки из ПНД и НД.
Выписку из домовой книги и ЕЖД.
Направили заявление на выписку всех жильцов из квартиры до подписания ДКП.
Эти действия показали серьёзный настрой собственников и убедили покупателей в надёжности сделки.
Координация действий в день сделки:
Я лично курировал весь процесс, чтобы стороны точно следовали согласованному плану.
Благодаря такому подходу нам удалось устранить любые сомнения и напряжённость. Все участники сделки чувствовали себя уверенно, понимая, что процесс завершится чётко и прозрачно.
Финальный этап: успешное завершение сделки
- Сделка состоялась через три месяца после выхода квартиры на рынок.
- Ольга получила желаемую сумму, закрыла ипотеку и приступила к подбору новостройки.
- Покупатели остались довольны, так как квартира соответствовала их ожиданиям и бюджету.
Выводы и мои уроки
- Анализ рынка — основа успеха. Правильная цена и конкурентное предложение ускоряют продажу.
- Коммуникация — ключевой элемент. Подробное обсуждение нюансов помогает снять напряжение между сторонами.
- Гибкость и внимание к деталям. Быстрое решение сложностей создаёт доверие и помогает избежать срыва сделки.
Занимаюсь продажей и покупкой квартир в Филёвском районе. Знаю все тонкости рынка и помогу вам выгодно решить ваш вопрос с недвижимостью.
Давайте обсудим ваши цели!
