Сразу спойлер: все не так очевидно.
Еще один спойлер: простым ипотечным калькулятором это не решить.
Давайте разберемся.
Сначала давайте разберемся как выглядит рефинансирование на близком к реальности примере.
Есть заемщик Маша. Оформила ипотеку в 2017-ом году по ставке 11%. Тело долга 4 500 000₽. Срок: 25 лет. Ежемесячный платеж: 44 105₽.
График выплаты процентов по такому сценарию выглядит вот так:
В 2020-ом году ключевая ставка отправилась к поздней фильмографии Михаила Кокшенова. Поэтому Маша подсуетилась и рефинансировалась под 6%.
Закрашенная площадь и показывает выгоду от рефинансирования. То есть, другой банк как бы сам досрочно гасит кредит Маши за счет рыночной ставки. В упрощенном виде все так и выглядит.
С этим разобрались, двигаемся к вопросу из заголовка.
Как подобрать ставку для снижения переплаты по ипотеке на 20%?
Представим, у нас те же условия кредита как у Маши. Только взяли мы его в другое абстрактное время и не вносили досрочных платежей. На третий год ключевая ставка по кредиту упала, банки начали рекламировать рефинансирование, а мы начинаем думать тяжкую думу.
Решили для себя: впрягаемся только в том случае, если переплата снизится на 20%.
Для этого нам надо рассчитать желаемую ставку.
Ну-с. Поехали.
Итак, любой ипотечный платеж состоит из двух частей:
Сумма процентов за все платежи и есть переплата. В теории.
На картинке мы видим, что из-за возможного рефинансирования на третьем годе у нас получается такой схематичный рисунок:
Для исходного кредита наша теоретическая переплата равна сумме зелененького и желтенького. Распишем это:
Если мы рефинансируемся, то наша переплата уже будет состоять из зелененького и красненького.
Вспоминаем наше условие про разницу в 20%. Значит, мы можем составить пропорцию. Если поделим две переплаты друг на друга.
Теперь самое важное. Нам надо в числитель и знаменатель добавить дополнительные расходы на кредит, без которых не обойдется обслуживание ипотеки.
Для знаменателя: регистрация договора, приемка, оценка, госпошлина на собственность и фактически уплаченные страховки.
Для числителя (рефинансирование): оценка, переоформление, комиссия, новые страховки и т.д.
Внесем и учтем:
Давайте в левой части оставим рефинансирование, а остальное беспощадно швырнем вправо.
Теперь вспомним как считается доля процентов в платеже. Это произведение остатка долга на ежемесячную ставку.
Все слагаемые левой части мы знаем. Вручную посчитаем расходы на кредит за три года (страховки и прочее). Переплату берем из договора. Зелененькое также снимаем с графика.
То есть мы нашли значение переплаты рефинансируемой части кредита, меньше которого будет соблюдаться снижение в 20%. И да, неравенство нестрогое. Важно, что узнали.
Для определения ставки воспользуемся нашей же формулой из прошлой статьи:
Что получается:
Итак, S – остаток долга. Для нашей рефинансируемой части он соответствует 36-ому месяцу. Поскольку с него у нас по сценарию меняется ставка:
n у нас соответствует количеству оставшихся платежей: 266шт.
Подставим все в выражение:
Осталось подобрать ставку, при которой выражение будет соблюдаться.
И вот решение.
Чтобы переплата по нашему кредиту снизилась минимум на 20%, нам надо рефинансироваться так:
И вот тут резонный вопрос. Как это использовать на практике? Да вот чтобы попроще без заморочек.
Как применять в жизни
Вот это самое сложное. Поскольку не каждый заемщик будет сидеть так и высчитывать. Сначала пройдемся по самому важному:
- Для подбора ставки всегда считайте допрасходы на рефинансирование.
2. Учитывайте уже совершенные дополнительные расходы.
3. Правильнее всего ориентироваться на полную переплату.
Теперь к практике. Метод попробовал на кредитах с разными ставками и телом долга. Дата рефинансирования всегда стояла на 36-ом платеже или еще ближе к началу.
Так вот, подбор ставки можно считать также по снижению переплаты на 20%. Только от выбранного значения нужно отнять 0.3-0.5%, чтобы было соответствие методу.
Ставьте лайк, если хотите статью про определение дат рефинансирования подобным образом.
Да пребудет с вами вычет!
