Порядка 10 миллионов россиян (9% населения страны) снимают жилье. По данным аналитического центра НАФИ, еще 49% планируют арендовать квартиру в течение ближайших двух лет. «Сфера» вместе с экспертами разбиралась, как не превратить жизнь в съемной жилплощади в испытание и правильно выстроить отношения с законным владельцем недвижимости.
Сила договора
Основной драйвер развития рынка арендного жилья сегодня — внутренняя миграция, связанная с переездом молодых людей в крупные города с развитым рынком труда. Так, например, чаще всего арендаторами жилья являются люди молодого и среднего возраста — от 19 до 44 лет (13–16%). Как правило многие из них редко задумываются о необходимости договора аренды или подходят к вопросу довольно формально.
Петербуржец Алексей Долгин рассказал «Сфере» свою историю. Молодой человек арендовал квартиру на канале Грибоедова. Собственники — пожилая пара, консервативные и требовательные. При первой встрече, отмечает собеседник, на словах условились, что приходить в квартиру владельцы будут только в день получения оплаты — раз в месяц. В договоре аренды это условие прописано не было.
«По факту они могли приехать в любой день без предупреждения. Однажды я зашёл домой, а там все вещи разложены по разным местам, сделана уборка, выброшен мусор. Хозяйка сказала, что её не устроило состояние квартиры и она убралась, пока меня не было. Я съехал оттуда через два месяца», — вспоминает петербуржец.
Юристы советуют еще на этапе согласования и составления договора четко прописать права и обязанности сторон, в том числе, как часто наймодатель имеет право приходить в квартиру, указать конкретную дату внесения оплаты по договору. Если все эти условия закреплены на бумаге, проблем возникнуть не должно.
«Например, если в договоре прописано, что оплата производится нанимателем не позднее 15 числа каждого месяца, то наймодатель не вправе требовать оплату раньше этого срока, соответственно, наниматель не обязан выполнять данное требование. Во-вторых, в самом договоре можно обозначить неустойку (штрафы, пени) за нарушения наймодателем своих обязанностей по договору. В-третьих, в договоре можно указать, что наниматель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, если наймодатель будет существенно нарушать его права», — рекомендует юрист Андриана Михалчич.
Как указано в ч. 1 ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Достаточно составить бумагу и подписать ее обеим сторонам. Такой договор имеет силу, с ним стороны могут пойти в суд. При этом отсутствие соглашения вовсе не ставит крест на защите.
«В тех случаях, когда договор коммерческого найма заключен устно, необходимо руководствоваться п. 1 ст. 162 ГК РФ: неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Таким образом, переписка сторон, из которой следует факт найма жилого помещения, поможет признать заключенным договор и получить защиту по такому устному договору», — поясняет юрист в сфере IT, медицины, договорного права, гражданского и арбитражного процессов Татьяна Чумикова.
Дополнительной гарантией исполнения всех требований можно считать нотариальное заверение. Данная процедура не обязательна, придется нести дополнительные расходы, зато у вас будет не просто договор, пописанный двумя сторонами, а заверенный нотариусом.
Кто платить будет?
Если вы снимаете жилье (особенно в старом фонде), обратить внимание необходимо в первую очередь на состояние коммуникаций: исправно ли работает система водопровода, электропроводка и газовое оборудование. Так сделала и Юлия Михайлич, въехав в квартиру на Васильевском острове, которая на первый взгляд не вызывала никаких подозрений. Однако придя домой спустя три месяцы аренды девушка увидела потоп — трубу прорвало в туалете. В итоге сумма ущерба оказалась внушительной как для соседей, так и для владельца квартиры.
«Собственник заявил, что это моя вина, потому что повреждение произошло из-за моей эксплуатации. Списывать замену полу и ремонт у соседей на ежемесячные платежи по аренде он отказался», — рассказала Юлия.
Адвокат Давид Тарановский отмечает, что собственник обязан содержать своё имущество и компенсировать причиненный вред. Арендатор лишь использует имущество, представленное ему для целей, указанных в договоре аренды.
Кроме того, владелец должен обеспечить нормальные условия для проживания, например, отсутствие проводки (=электричества) является основанием для предъявления собственнику требований об устранении недостатков или расторжения соглашения в одностороннем порядке.
Отметим, что наймодатель сильно ограничен в своих правах по одностороннему расторжению договора найма. Согласно действующему законодательству, сделать это владелец может в ряде определенных случаев, допустим если арендатор не платил за жилье в течение полугода, или он испортил имущество и помещение. В противном случае у наймодателя нет никаких правовых возможностей расторгнуть договор и выселить нанимателя.
За чей счет ремонт?
Нередко граждане снимают квартиры в не самом лучшем состоянии, желая сэкономить, но в процессе проживания облагораживают пространство, делают косметический ремонт или докупают мебель.
Известны случаи, когда арендодатели предлагали «убитые» квартиры за смешные цены в надежде, что арендатор проведет ремонт за свой счет, после чего расторгали договор. Если вы решили привести в порядок съемное жилье, юристы рекомендуют сначала узаконить процесс, чтобы не остаться с пустым кошельком.
