С апартаментами связано множество мифов: одни считают их выгодной инвестицией, другие относятся с подозрением. Есть те, кто действительно получал пассивный доход от сдачи, а есть те, кто остался разочарованным.
Вопрос «Покупать или нет?» особенно актуален сейчас, когда рынок недвижимости динамично меняется. Мы задали самые популярные вопросы нашему эксперту — Асе Левневой, директору по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Как бы вы описали состояние рынка апартаментов в целом в России и в Петербурге в частности?
Сегмент апартаментов, как и весь рынок недвижимости, переживает не лучшие времена. Впрочем, к уходу западных агрегаторов инвесторы и клиенты адаптировались достаточно быстро.
Хорошо зарекомендовали себя отечественные порталы «Островок», «Яндекс», «Броневик». В Санкт-Петербурге на майские праздники и в белые ночи за счёт внутреннего туризма была зафиксирована высокая загрузка — до 90%. Но этот краткий период успеха не может служить инвесторам стимулом для покупки апартаментов.
Какова динамика спроса и предложения? За счёт чего удалось сгладить снижение спроса весной 2022?
В Санкт-Петербурге за первое полугодие 2022 года спрос на апартаменты сократился на 37% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Из-за отсутствия льготной ипотеки на покупку этого вида недвижимости, снижения туристических потоков и непредсказуемой доходности инвесторы всё реже рассматривают апартаменты как способ сохранения и приумножения средств.
Предложение, напротив, с начала текущего года увеличилось на 22%. Лидером по объёму предложения стал Адмиралтейский район. Курортный район отметился высокой долей трёхкомнатных лотов в сегменте апартаментов.
На конец второго полугодия в предложении было 6,5 тыс. юнитов против 1,5 тыс. юнитов, реализованных с начала года. На рынке сформировался очевидный профицит предложения.
Какие факторы влияют на привлекательность сегмента апартаментов сегодня?
Существенными минусами апартаментов являются высокие налоги и тарифы ЖКХ, а также неопределённый правовой статус апартаментов: жить можно, а прописаться нельзя.
Обсуждаемое уменьшение налога до 4% для инвесторов сократит срок окупаемости и повысит привлекательность этого вида недвижимости.
Кроме того, в связи со сложной экономической ситуацией была аннулирована программа гарантированной доходности, которая стимулировала спрос на апартаменты. Её возрождение также может оказать позитивное влияние на рынок.
Как меняется стоимость апартаментов?
С начала года интенсивнее всего повышались цены на сервисные апартаменты: подорожание составило 21%. Несервисные апартаменты (аналог жилья) подорожали всего на 13%.
В итоге к началу лета в Санкт-Петербурге сервисные апартаменты стоили 298,2 тыс. рублей за квадратный метр, а аналог жилья — 242,2 тыс. рублей.
Для сравнения: квадратный метр жилья комфорт-класса с возможностью прописки и стандартными тарифами ЖКХ на конец второго квартала стоил 206 тыс. рублей. Апартаменты лишились такого эффективного стимула для покупки, как низкая цена.
Какие локации лидируют в структуре спроса и почему?
В Санкт-Петербурге в первом полугодии больше всего апартаментов покупали в Центральном районе, на втором месте Кировский, на третьем — Адмиралтейский и Московский, в двух последних было сосредоточено максимальное количество объектов.
Наименьший интерес у покупателей апартаментов вызвали Петроградский и Петродворцовый районы по причине минимального объёма предложения в этих локациях.
Какие тренды вы фиксируете на рынке? Насколько долгосрочным может быть тренд на реконструкцию исторических зданий под апарт-комплексы? Для какого сегмента это актуально? Какие имеет преимущества и недостатки?
Сейчас в Санкт-Петербурге практически не осталось свободных участков под точечную застройку с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
И если сегмент жилой недвижимости будет развиваться по пути комплексного освоения территории за КАДом, то для застройщиков апартаментов строительство дорог и развитой рекреационной сети в пригороде едва ли окупится. Поэтому реконструкция исторических зданий в центральных районах в первую очередь для элитных апартаментов становится наиболее разумным решением.
Как будет развиваться сегмент рекреационных апартаментов? Как долго может продлиться бум? Что на него может повлиять?
Санкт-Петербург имеет огромный потенциал для развития внутреннего туризма не только как культурная столица, но и как курортная зона.
К примеру, Кронштадт, Сестрорецк и Зеленогорск на севере, Петергоф, Ломоносов и Стрельна на юге могут привлечь туристов как историей, так и живописными пляжами, водными ресурсами.
При этом в большинстве перечисленных локаций ощущается острый дефицит предложения сервисной недвижимости. При наличии платежеспособного спроса вложения в рекреационные апартаменты должны окупиться в ближайшем будущем.
Если вы рассматриваете покупку квартиры для собственного проживания, то стоит обратить внимание на новостройки со статусом жилых домов.
Это позволит вам выгоднее взять ипотеку благодаря льготным программам, а также оформить постоянную регистрацию по месту проживания, с которой можно отправить ребенка в детский сад, школу или получать льготы.
В жилых кварталах «Жемчужная гавань» и «Жемчужный каскад» ещё есть в наличии просторные квартиры, а ипотечные специалисты могут проконсультировать вас о возможных вариантах ипотеки.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/. Застройщик ЗАО «Балтийская жемчужина».
Чтобы узнать больше о квартирах в квартале, переходите на сайт: https://bpearl.net/usloviya-pokupki/akcii/
