Чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость, достаточно просто иметь на руках паспорт и нужную сумму денег. Никакой дополнительный статус не нужен. А про все подробности можно узнать здесь — в этой статье рассказываем об основных правилах при покупке нежилых помещений физическими лицами.
Особенности
Физические лица могут участвовать в сделках по коммерческой недвижимости на тех же правах, что и индивидуальные предприниматели и юридические лица. Единственное существенное различие заключается в том, что добавляется аспект брака и все связанные с ним особенности:
- Коммерческая недвижимость считается совместно нажитым имуществом — это важно учитывать при разводе;
- Для любых манипуляций недвижимостью требуется согласие супруга.
Можно ли взять ипотеку
Когда дело доходит до коммерческой ипотеки, банки отказываются сотрудничать с физическими лицами. Получить кредит на покупку нежилого помещения могут только организации или индивидуальные предприниматели — поэтому если вы не хотите оформлять ни один из этих статусов, купить желаемый объект получится только на свои деньги или с помощью займов от других людей.
Покупаем коммерческую недвижимость в три шага
Выбираем и оцениваем объект
Первый аспект, который нужно оценить — это локация. Если бизнес живёт за счёт привлечения транзитного трафика, понадобится найти место с высокой проходимостью. Окна и двери самого помещения при этом должны обязательно выходить на улицу, чтобы можно было обустроить витрину.
Если с локацией всё в порядке, переходим к следующему пункту — технической оснащённости объекта. Она должна соответствовать запросам бизнеса, который планируете вести вы или ваши арендаторы. Например, продуктовому магазину нужно больше электроэнергии, чтобы поддерживать работу всех холодильников и морозильных камер — не менее 25 киловатт. А вот клинике или лаборатории помимо электричества понадобятся более крепкие полы, чтобы выдержать высокую концентрацию тяжеловесной аппаратуры.
Проверяем объект
В первую очередь важно убедиться, что вы ведёте переговоры с настоящим владельцем помещения. Для этого запросите у контрагента одно из следующих подтверждений:
- Любой документ, подтверждающий право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о получении наследства, договор дарения или, например, инвестиционный договор. Все бумаги должны быть с отметкой Росреестра.
- Выписка из ЕГРН. В ней содержится вся ключевая информация об объекте, в том числе и данные о её текущем владельце. Заказать эту выписку можно и самостоятельно — для этого вам понадобится кадастровый номер помещения.
Выписка из ЕГРН также позволит вам узнать, наложены ли на объект какие-либо обременения — арест имущества, ипотечный залог или долгосрочный договор аренды. Ещё один важный момент, которому нужно уделить внимание — потенциальное банкротство продавца. Чтобы проверить благонадёжность контрагента и не лишиться приобретённого имущества в будущем, воспользуйтесь данными из картотеки арбитражных дел или банка данных исполнительных дел. Непогашенные долги, близкие к стоимости объекта — повод насторожиться. Если вы ведёте переговоры с юридическим лицом, закажите выписку из ЕГРЮЛ и убедитесь, что договор подписывает руководитель или его поверенный, и что на сделку дали согласие все совладельцы помещения.
Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения
Договор распечатывают и дают на подписание обеим сторонам. После этого покупатель и продавец подают заявление на регистрацию перехода права собственности — это можно сделать либо через МФЦ, либо напрямую в одном из отделений Росреестра. Сделка считается завершённой только после того, как данные о новом владельце появляются в ЕГРН. Подробнее про покупку объектов коммерческой недвижимости вы можете прочитать в нашей статье — рекомендуем сделать это, чтобы ознакомиться со всеми нюансами процесса.
Переводим объект из жилого в коммерческий
Если коммерческое помещение находится в многоквартирном доме, его можно перевести в жилой фонд в несколько этапов. Сначала нужно переделать планировку, чтобы она соответствовала требованиям законодательства в отношении жилых объектов. Как только работы заканчиваются, владелец должен заказать новый технический паспорт на помещение и получить согласие общего собрания жильцов дома на перевод. После этого остаётся только подать заявление в местную администрацию.
Администрация созывает представителей разных ведомств на специальную комиссию, основная задача которой — оценить пригодность помещения к постоянному проживанию. После смотра комиссия даст своё заключение, на основании которого администрация принимает окончательное решение о том, можно ли присвоить объекту жилой статус. Если решение положительное, последний шаг — обновить данные в ЕГРН.
Рассчитываем налоги
Для физлиц
Если в роли продавца выступает физическое лицо, сделка облагается разновидностью НДФЛ — его размер, напомним, составляет 13%. Так, если продаётся объект стоимостью 20 000 000 рублей, государство получает 2 600 000 рублей от этой суммы. Однако есть несколько обстоятельств, которые полностью освобождают продавца от уплаты этого налога:
- Продавец владеет недвижимостью пять лет и более;
- Продавец владеет недвижимостью три года и более — только если он получил недвижимость a) по наследству, б) в результате приватизации или в) приобрёл её по договору пожизненного содержания.
Для ИП
Индивидуальные предприниматели могут продать коммерческую недвижимость на гораздо более выгодных условиях — но только если этот объект использовался в рамках деловой деятельности. Если выполняется это условие и действует упрощённая система налогообложения «Доходы», сделка облагается налогом 6% — соответственно, при продаже помещения стоимостью 20 000 000 рублей в казну уходит только 1 200 000 рублей.
Если ИП работает на общей системе налогообложения или объект не использовался для ведения бизнеса, уплатить придётся всё те же 13% НДФЛ.
Защищаемся от мошенничества
От вероятности наткнуться на мошенников не застрахован никто. Главное — вовремя их распознать. Чтобы вам было проще это сделать, рассказываем про самые распространённые мошеннические схемы.
Двойная продажа. Ушлый продавец заключает сделки одновременно с несколькими покупателями, получает от них деньги и исчезает. В результате право собственности получает только один из покупателей или вообще никто.
Как защититься. Всегда прописывайте в договоре, что продавец получает деньги только после регистрации перехода прав собственности на объект в Росреестре. Для этого можно воспользоваться эскроу-счётом или нотариальным депозитом.
Обременения. После подписания договора неосторожный покупатель внезапно обнаруживает, что теперь он должен выплачивать ипотеку на приобретённое помещение.
Как защититься. Всегда проверяйте любую недвижимость через ЕГРН — в выписке из Росреестра указываются все обременения, которые наложены на тот или иной объект.
Способы сэкономить
Акции от застройщика
В сезоны затишья на рынке недвижимости застройщики любят проводить различные акции — например, делать скидки на конкретные объекты. Если успеть на такую акцию, можно купить помещение по выгодной цене или на приятных условиях.
Покупка на стадии «котлована»
Помещения на стадии котлована в среднем стоят на 20–30% меньше, чем уже построенные объекты. Раньше этот способ сэкономить был довольно рискованным, но новые поправки в законодательстве обеспечивают более надёжную защиту дольщиков. Главное — выбрать проверенного застройщика.
Присвоение нежилого статуса квартире
Если квартира находится на первом этаже жилого дома, её можно перевести в нежилой фонд и использовать для ведения коммерческой деятельности. Процедура в этом случае аналогична той, которую мы обсуждали чуть выше. Это позволит не покупать новое помещение и значительно сэкономить.
Хотите найти идеальное помещение для своего бизнеса? Мы поможем. Перейдите на главную страницу сайта, чтобы ознакомиться с самыми актуальными предложениями на рынке стрит-ритейла и ГАБов. А если не хочется тратить на это время, просто свяжитесь с нашими специалистами по номеру +7 (499) 681-70-67 — сделаем для вас индивидуальную подборку с 3–5 самыми подходящими вариантами и проведём показ. С любовью и без комиссии.
