ТСЖ – особая форма управления, в которой жильцы берут на себя функцию управляющей компании. При таком формате качество предоставляемых услуг и управления, как правило, достаточно высокое, потому что жители напрямую заинтересованы в этом.
ТСЖ в отличие от юридически самостоятельной УО – организация некоммерческая. Решения по большинству вопросов товарищество собственников жилья принимает путем голосования собственников. Назначить председателя можно только в том случае, если за него отдадут свои голоса не меньше 50% владельцев квартир.
Функционирование ТСЖ подчиняется определенным законам Жилищного кодекса РФ, которые необходимо соблюдать. Получается это не всегда и не у всех. О некоторых типичных нарушениях в деятельности товариществ собственников жилья рассказывают эксперты компании-разработчика мобильного приложения Мой Дом Онлайн.
Некачественное управление
ТСЖ несет ответственность за содержание общего имущества, предоставление коммунальных услуг и состояние инженерных систем многоквартирных домов (МКД). Например, в доме прорвало трубу горячего водоснабжения, и все жильцы на время ремонта остались без воды. Или частично повреждена система электропроводки, что повлекло за собой перебои в подаче электроэнергии в большинство жилых помещений МКД. Это означает, что именно ТСЖ нарушило правила эксплуатации инженерных систем.
Игнорирование обращений собственников жилья
Для товарищества собственников жилья действует тот же алгоритм обратной связи, что и для управляющих организаций. После получения заявления его необходимо зарегистрировать. Для этого предусмотрен журнал обращений. Сроки ответов в зависимости от сути обращения могут быть разными. На некоторые необходимо ответить немедленно.
Например, жалобу на появление запаха газа в доме нельзя отложить даже на один час. На рассмотрение жалоб на проверку индивидуальных приборов учета (ИПУ) ТСЖ дается 10 дней. В такой же срок ТСЖ обязано ответить на запрос о неправильном начислении платы за коммунальные услуги. Есть также вопросы сложные, ответ на которые следует дать в течение 45 дней.
Руководству ТСЖ нужно помнить, что за нарушение сроков предоставления ответов на запросы граждан может закончиться для него административной ответственностью.
Неправомерные решения
В многоквартирных домах нередко встречаются собственники, игнорирующие плату за коммунальные услуги. Взыскать их бывает крайне сложно. Чтобы долги не нарастали, руководство ТСЖ принимает крайне непопулярное решение – «раскидывает» их сумму на всех жильцов. Это прямое нарушение прав собственников, каждый из которых отвечает только за свои долги.
Нарушением является и распоряжение председателем и правлением общедомовым имуществом без уведомления собственников, если это не оговорено в уставе ТСЖ, или подобное решение не вынесено общим собранием жильцов.
Нецелевое расходование собранных средств
Председателю ТСЖ поступили деньги на отопление МКД, которые должны быть перечислены поставщику этой услуги. Вместо этого из этих средств он выплатил заработную плату себе, бухгалтеру и нанятой уборщице. Такое нецелевое расходование средств является нарушением. Для оплаты труда перечисленных работников в ТСЖ существуют совсем другие денежные фонды.
Необоснованное повышение тарифов
Тариф на содержание дома устанавливается на общем собрании членов ТСЖ. Для этого утверждается смета доходов и расходов на год. Чтобы обосновать повышение тарифов, нужно проработать вопрос с жителями, убедить их в необходимости такого шага и провести общее собрание, на котором вопрос будет решаться голосованием. Если не будет соблюдена процедура, повышение тарифов будет необоснованным и вызовет недовольство жителей. В этом случае непросто предсказать, во что оно выльется – органов, куда можно пожаловаться, достаточно.
Как избежать этого? Необходимо в уставе ТСЖ оговорить ежегодную индексацию тарифов на обслуживание дома. Жильцы будут готовы к повышению цен на услуги. Тем более что ежегодные индексации тарифов ЖКХ уже никого не удивляют. Кроме того, у товарищества собственников жилья не будет еще и необходимости проводить общие собрания.
Присваивание общих денег
В многоквартирных домах часто бывают нежилые помещения, которые можно сдавать в аренду. Заработанные средства вполне могут пригодиться для благоустройства придомовой территории, обустройства детской площадки или для установки систем видеонаблюдения.
Хорошо, если менеджеры ТСЖ – люди порядочные, и решают вопросы аренды вместе с собственниками. Хуже, когда вопрос использования нежилых помещений многоквартирного дома решается единолично или в сговоре с членами правления, а полученные деньги присваиваются. В ТСЖ любые финансовые средства могут тратиться только на общедомовые нужды, за которые руководство обязано отчитываться.
Бороться с нарушителями собственники могут разными методами. Простое предупреждение может нарушителями игнорироваться. В этом случае председатель ТСЖ и члены правления могут быть привлечены к гражданско-правовой ответственности. И если удается доказать, что деньги были присвоены, то суд обязывает их вернуть.
ТСЖ – организация некоммерческая. В отличие от УК товариществу не требуется лицензия, которой можно лишиться, нарушая ГК и ЖК. Товарищество может исправить ситуацию, сменив председателя и правление. Вопрос решается на общем собрании 2/3 голосов собственников.
ТСЖ, как и любая другая управляющая организация не застрахована от ошибок. В правление могут попасть люди с ограниченными компетенциями, не утруждающие себя изучением законов. Это приводит к снижению качества обслуживания и эксплуатации МКД. Нарушений можно избежать, если строго соблюдать законодательство в области жилищно-коммунального хозяйства.
