Каждый второй договор аренды содержит условие об обеспечительном платеже.
Обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательства, который заключается в том, что одна из сторон вносит в пользу другой стороны определенную денежную сумму на случай наступления предусмотренных договором обстоятельств.
К таким обстоятельствам можно отнести: просрочку уплаты арендной платы, обязанность уплатить неустойку в связи с нарушением договора, обязанность по возмещению арендодателю убытков, вызванных повреждением арендуемого имущества и другие. Перечень обстоятельств является открытым и устанавливается соглашением сторон.
Порядок и срок внесения арендатором обеспечительного платежа также определяется сторонами в договоре аренды.
Налоговый учет у арендодателя
Налог на прибыль:
При получении арендодателем обеспечительного платежа у него не возникает облагаемого налогом на прибыль дохода, так как при налогообложении прибыли не учитываются доходы организации в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств (пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).
По мнению Минфина России, залог и обеспечительный платеж имеют общую правовую природу, поэтому положения пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ могут быть применены и к обеспечительному платежу (п. 1 ст. 329 ГК РФ, письма Минфина России от 18.02.2016 N 03-03-06/1/8968, от 31.05.2016 N 03-03-06/1/31325, от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360).
Если в последующем обеспечительный платеж будет засчитан в счет уплаты арендных платежей, например, за последние месяцы аренды, - то его сумма должна быть включена в состав доходов на дату проведения зачета (удержания) в счет погашения задолженности по договору (подписания акта о зачете суммы обеспечительного платежа) (п. 3 и 4 ст. 250 НК РФ, пп. 3 и 4 п. 4 ст. 271 НК РФ).
Таким образом, по налогу на прибыль выработана единая позиция и не вызывает вопросов.
А вот по НДС ситуация иная:
Позиция Минфина России, изложенная в письме от 18.11.2021 N 03-07-11/93155: «Сумму денежных средств в виде обеспечительного платежа, взимаемого арендодателем в рамках заключенного договора аренды, по нашему мнению, следует рассматривать как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего оказания услуг по аренде. Поэтому данные денежные средства, на основании вышеуказанных норм Кодекса, подлежат включению в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость либо на момент заключения договора аренды (в случае, если обеспечительный платеж, внесенный арендатором до заключения договора аренды, зачтен в счет обеспечительного платежа по договору аренды) либо на момент получения денежных средств (в случае внесения обеспечительного платежа после заключения договора аренды)».
Позиция налогоплательщика: сумма обеспечительного взноса в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете обеспечительного платежа в счет оплаты по заключенному договору, отклоняется судом кассационной инстанции.
Позиция суда (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 19.08.2022 по делу N А53-24920/2021): «произведенная арендатором в адрес общества оплата в сумме 21 млн рублей не может расцениваться исключительно как платёж, гарантирующий сохранность и целостность передаваемого имущества, а выступает также в качестве аванса (платежа) по договору аренды. В данном конкретном случае не имеет правового значения, как по условиям договора будет называться платёж, поскольку доход обществом получен, у него возникло право им пользоваться. Таким образом, суды установили, что налоговым органом правомерно начислен обществу НДС в период получения соответствующего платежа».
Суды в своих решениях указали:
Если в договоре указано, что обеспечительный платеж будет засчитан в счет оплаты последнего месяца аренды, такой платеж является одновременно и авансовым, то есть имеет платежную функцию.
Из норм действующего законодательства следует, что реализация услуг по предоставлению имущества в аренду плательщиком НДС признается объектом обложения НДС (пункт 1 статьи 39, подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ).
Налоговая база определяется в данном случае как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором аренды (без включения НДС) (пункт 1 статьи 154 Кодекса).
В соответствии с пунктом 5 статьи 38 Кодекса услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления названной деятельности. Услуги по договору аренды носят длящийся характер.
Таким образом, в случае получения продавцом от покупателя денежных средств в качестве обеспечительного платежа (аванса, депозита), подлежащего зачёту в счёт оплаты оказываемых услуг, указанные денежные средства, на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 167 и абзаца 2 пункта 1 статьи 154 Кодекса, включаются в налоговую базу по НДС в том налоговом периоде, в котором указанные денежные средства были получены.
Три судебные инстанции по данному делу заняли позицию налогового органа. Дойдет ли дело до Верховного Суда Российской Федерации? Время покажет.
Ссылка на судебное дело https://kad.arbitr.ru/Card/7424e803-eec4-4879-b0ee-2b1068f2fe4a
#ндс #обеспечительный платеж #аренда
