Привет всем!
Ну что, вот мы потихоньку и движемся к новой реальности. Самые важные новости вы уже и без меня знаете. Потому хотел сегодня поговорить немного о прошлом в недвижимости. Потому что это может подсказать нам то, что нас всех может ждать в сфере жилой недвижимости в РФ в будущем. И какие цены на неё будут. Случится ли существенное падение?
Предлагаю сегодня заново рассмотреть и осмыслить ситуацию после kризиса 2014 года, случившегося после присоединения одного всем известного полуострова. Она даёт некоторую пищу для размышлений, если посмотреть на неё, как на возможные варианты развития дальнейших событий.
Рост цен и их последующее падение до того же уровня, что был до этого самого роста, можно рассмотреть как единый треугольник. Как и обычно, за наиболее показательный регион, который максимально выпукло отражает тренды, происходящие в целом на рынке квартир, возьмём Москву.
Что было
Посмотрите на график стоимости квадратных метров в рублях за период в 10 лет с августа 2012 года по август 2022 года:
Имеет смысл рассмотреть именно очень показательный период роста и спада цен в течение 2014-2017 годов. В левом маленьком треугольнике. Почему? Потому что мир и страна постоянно меняются. Максимально приближенный к нам период будет очевидно самым адекватным для рассмотрения, т.к. мы претерпели за это время наименьшие изменения.
Наш предыдущий проблемный период на рынке жилья закончился всего 5 лет назад. От конца предыдущего спада до начала следующего периода роста прошло и того меньше - всего 3 года.
Хотя сейчас наступило такое время, что ничего невозможно предсказать более-менее точно, но всё-таки понимание предыдущего цикла рост-падение может нам подсказать варианты развития будущего.
Как следует из приведённого графика цен, после событий 2014 года и объявления санkций, произошёл резкий рост стоимости кв. метра. Почему?
Вспомните, тогда рубль очень быстро потерял в своей покупательной способности почти в два раза. Иначе говоря, его курс в 2014 году фактически рухнул. Доллар вырос в 2 раза, и многие из тех, кто имел свободные накопления, вышли именно на рынок недвижимости.
Начало kризиса 2022 года было в чём-то похожим и по падению рубля, и по дальнейшему росту цен на квартиры, несмотря на то, что, в отличие от 2014 года, на рынке уже был "пузырь" в сфере жилой недвижимости. "Разогретый" льготной ипотекой и другими факторами.
Но в этот раз рубль не упал, и не просто сохранил свои позиции, а даже укрепился. Тем не менее на фоне паники и ажиотажа от первичных резких "всплесков" доллара до уровня чуть ли не 170-180 рублей, цены на недвижимость также поднялись ещё. Но уже гораздо меньше в сравнении с 2014 годом.
Как можно убедится, рост и падение до уровня предшествующих событиям значений в 2014-2017 г.г. представляют собой фактически равнобедренный треугольник (красная стрелка и красная черта - подъём, синяя стрелка и чёрная черта - падение). Общее итоговое падение, которое "шагнуло" аж до конца 2017 года представляет собой уже более вытянутый вправо треугольник.
Обратите внимание на жёлтую стрелку - она указывает на максимально резкое снижение первой части падения. Потом были три небольших "отскока" вверх по цене в 2015, 2016 и 2017 годах. Но общий тренд шёл вниз. Пока не произошёл реальный перелом тренда, и с начала 2018 года до середины 2020 года цены плавно, медленно, но поползли вверх.
В конце 2019 года стартовала панdемия.
После введения льготной ипотеки и иных видов господдержки строительного и потребительского рынка, цены с середины 2020 года пошли вверх уже достаточно быстро. Если не сказать для такого рынка, как строительный - просто стремительно.
Т.к. рост был вызван однозначно искусственными причинами, в отличие от реально рыночного роста в 2014 году и начале 2015 года, где были спады и подъёмы внутри общего тренда роста, в период с апреля 2020 года по где-то июнь 2022 года рост шёл резко вверх уверенно, без провалов.
Текущая ситуация
Прежде чем перейдём к прогнозам, ещё раз осмыслим текущую ситуацию. И её отличия от периода 2014-2017 г.г.
Бюджет явно движется в глубокий, и, скорее всего, очевидно, длительный по времени дефицит. Уже объявлено о сокращении всех незащищённых статей бюджета минимум на 10 %. Думаю, эта цифра будет пересмотрена в большую сторону. Возможно, по некоторым статьям - ещё не раз.
Предварительно объявлено, что Правительство хочет отменить льготную ипотеку к концу текущего года. На фоне падения доходов страны и одновременного роста расходов я не вижу ни одного адекватного варианта развития событий, чтобы этого не сделать. На неё уже не хватит денег в бюджете. Или придётся делать в нём ещё одну "дыру". Не думаю, что это реально в нынешнем положении дел.
Конечно в такой ситуации абсолютно нельзя ничего "предсказать", потому что завтра может быть какое угодно серьёзное и существенное изменение в стране в целом. При некоторых вариантах несколько лет будет вообще не до рынка жилья в России.
Тем не менее, если не произойдёт ничего особенно катаstрофического, то возможные варианты развития рынка жилой недвижимости вы видите на графике в правом большом треугольнике с периодом по основанию 2020-2027 г.г.
Жёлтой стрелкой отмечено возможное резкое падение цен, аналогичное случившемуся в первой половине 2015 года. Синяя стрелка снижения по аналогии говорит нам о периоде итогового снижения цен в течение более длительного срока - ориентировочно с середины 2022 года до конца 2024 года. Общее падение ранее было с 205 тысяч рублей за кв. метр в среднем до 170 тысяч. Что составляет порядка 17 % от пиковых цен.
Если следовать аналогии полностью, то и в течении 2022-2024 года снижение цен должно составить в районе 17-20 %. Тем не менее, я предполагаю, что реальные цены могут упасть в нашем случае значительно ниже. Почему? И на сколько % они упадут в реальности?
Есть на то, на мой взгляд, причины. Читайте до конца и там я дам своё видение цифры общего падения цен в %.
Сегодня у нас в целом на рынке существует серьезный "перегрев" цен в настоящий момент. Также ситуация в стране у нас осложнилась. Sанкции и прочее давление на экономику существенно усилились в сравнении с периодом после 2014 года. Доходы от продажи сырья и в целом от экспорта упали. И возможности роста пока не определены.
Вот свежие новости:
"Москва. 16 сентября. ИНТЕРФАКС - Средний размер сбережений россиян в настоящее время составляет 140-219 тыс. рублей. Об этом говорится в пресс-релизе по результатам совместного исследования компании "Росгосстрах Жизнь" и банка "Открытие".
Как показало исследование, 59% россиян не имеют личных сбережений, а 41% копит, но большинству участников все реже удается откладывать. Только 15% опрошенных сообщили, что за прошедшие пять лет они увеличили размер регулярной суммы отчислений в копилку."
Больше половины россиян по данным опросов не смогут купить жилые метры даже при ставке ипотеки в 0 %. С уходом многих иностранных компаний из России сотни тысяч человек или уже потеряли работу, или потеряют её до конца года уж точно.
В целом количество рабочих мест по стране не увеличивается. Доходы широких слоёв населения не растут.
Из более чем 32 триллионов рублей на счетах у россиян подавляющее большинство этих накоплений находится в руках всего лишь 10 % населения России. Да, есть деньги и в наличном виде. Но в каких небольших размерах, вы уже прочитали в сообщении Интерфакса выше.
Прогноз
Покупать квартиры сегодня особо и некому. И не только из-за того, что "цены высоки". Нет. Вообще. По любым ценам. Плюс многие уже и купили.
В такой сложный период даже при наличии возможности делать такие серьёзные и значительные по вложениям или обязательствам покупки уже не выглядят так привлекательно, как ранее. Для многих покупка квартиры в наши дни является не самым удачным и продуманным поступком.
Как итог, я оцениваю все дополнительные сложности и риски минимум в двойном коэффициенте относительно того, что было после 2014 года.
Поэтому ожидаемое падение цен может составить 17 % х 2 = 34 %.
За какой период? Скорее всего, в течение двух-трёх лет в период с 2022 по 2025 годы.
Это видно и из графика. С пиковых средних цен в 270 тысяч рублей за квадрат в начале 2022, цены перед дальнейшим последующим ростом должны будут спуститься на уровень старта раздувания ипотечного "пузыря". К району 180 тысяч рублей за кв. метр. Это и будет падение ценника на треть - т.е. на 33,5 %. Что и даёт нам ожидаемый ориентировочный искомый уровень коридора в 30-35 %.
Если же произойдут некоторые возможные дополнительные события, о которых мы все можем догадываться, и которые, к сожалению, можем ожидать, то в таком случае уже нужно будет вести новый, отдельный разговор про ситуацию с недвижимостью..
В изменившейся реальности, что мы будем иметь на тот момент.
А что Вы думаете о размере падения цен на рынке жилья?
Всем спасибо, что дочитали до конца. На этом всё.
В текущей ситуации вынужден вернуться к моему одно время стандартному тексту окончания статей:
Всем здоровья, удачи и мирного неба над головой!
Если понравилась статья подписывайтесь, ставьте лайк, репостите, пишите комментарии.
