6528 подписчиков

Инвестиции в недвижимость Крыма

19 сентября 202219 сен 2022

608

6 мин

Оглавление

2. Почему инвестиции в недвижимость Крыма выгодны?
3. Во что выгоднее вкладываться розничным инвесторам – квартиры, апартаменты или коттеджи и какова динамика их продаж в 2022 году? Расскажите о плюсах и минусах каждого вида недвижимости (квартиры, апартаменты и коттеджи) в контексте инвестиционных вложений. Кому вы рекомендуете вкладываться в квартиры, кому в апартаменты, а кому в коттеджи? Какова доходность этих инвестиций?
4. В какой части полуострова расположены самые привлекательные объекты и почему?

Мои комментарии для популярного издания Коммерсант

Какова динамика инвестиционных покупок недвижимости в Крыму в первом полугодии 2022 года в сравнении с аналогичными периодом прошлого года (в процентах и денежном выражении)? Каковы прогнозы на ближайшие год-два?

Если брать в расчет официальную статистику за период с марта по июль 2022 года, то в среднем вторичное жилье в Крыму за год, т.е. приблизительно по отношению к марту 2021-го, подорожало на 14% -16%. Это в среднем 109 - 125 тыс. руб. за 1 кв. м. ( по данным портала «Мира квартир») . В самой бюджетной локации г. Судаке стоимость 1. кв. метра выросла на 54% , в Севастополе — на 47%, в Форосе — на 48%. Средняя цена квартиры в новостройках Крыма достигла 7,5 миллиона рублей.

Скорее всего, положительная динамика роста цена недвижимость в Крыму будет сохраняться ближайшие годы, несмотря на все существующие политические проблемы. Рано или поздно проблемы будут решены, а недвижимость в Крыму как котировалась высоко, так и будет пользоваться спросом.

2. Почему инвестиции в недвижимость Крыма выгодны?

Тому есть несколько объективных причин:

природные и климатические условия - это почти единственное место с субтропическим климатом в восточной части Европейского континента, где даже зимой нет минусовых температур (имеется в виду ЮБК).
во многом инфраструктура, что жилая, что транспортная, что туристическая сильно недофинансированы и рынок недвижимости фактически находится на начальной стадии развития.
с логистической точки зрения Крым находится в очень выгодном положении. Он связан транспортными сетями, как с континентальной Европой и Закавказьем, так и с восточной частью Средиземноморья. Т.е. находится на перекрестке туристических маршрутов из Европы в Азию и на Ближний Восток.
самодостаточен в плане обеспечения основными видами продовольствия.

3. Во что выгоднее вкладываться розничным инвесторам – квартиры, апартаменты или коттеджи и какова динамика их продаж в 2022 году? Расскажите о плюсах и минусах каждого вида недвижимости (квартиры, апартаменты и коттеджи) в контексте инвестиционных вложений. Кому вы рекомендуете вкладываться в квартиры, кому в апартаменты, а кому в коттеджи? Какова доходность этих инвестиций?

В принципе большой нет разницы, во что сейчас вкладывать деньги инвесторам в Крыму. Рынок тотально недооценен, не насыщен объектами, инфраструктурой соответствующим стандартам 21 века. Т.е. впереди только развитие. Наибольшим спросом пользуется земля – это самый дорогой актив в Крыму.

Стоимость 1 кв. метра в новостройках в среднем по региону с весны прошлого 2021 года выросла на 60 - 65%. Сейчас она находится в диапазоне от 70 до 180 тысячи рублей (по данным портала «Мир квартир»). Больше всего выросла в цене жилплощадь в Евпатории — на 85%. В Судаке она подорожала на 75%, в Феодосии — на 73%. Это как раз тем самые недооцененные курортные локации. Сюда сейчас переориентирован поток покупателей - инвесторов, которым оказалась не по карману очень дорогая недвижимость в Ялте, Гурзуфе или Алуште. В среднем 2-х комнатная квартира в только что построенном ЖК в Крыму стоит около 9 млн. рублей. В Севастополе она обойдется в 9,9 миллиона. В Ялте и Гурзуфе — не менее в 14 млн.. Примерно 9-10 миллионов будет стоить двушка в Феодосии, Форосе и Евпатории.

Что касается таких параметров, как доходность инвестиций от вложений в крымскую недвижимость, то в среднем не стоит рассчитывать на цифры более 10-12% в год. Во – первых, сказывается сезонность (с ноября по апрель – «мертвый сезон»), а во – вторых, конкуренция среди лендлордов на полуострове выше, чем даже в Москве или Сочи. Так что каждый процент прибыли от сдачи в аренду жилья любого формата и стоимости достается владельцам апартаментов, квартир и вилл с большим трудом.

4. В какой части полуострова расположены самые привлекательные объекты и почему?

Это район или локация ЮБК . Так, например, Ялта вообще считается самым дорогим и престижным городом не только в Крыму, но и на всем побережье - от Одессы до Сочи. Здесь привлекательными объектами для инвестиций в недвижимость может быть все - от «бутик отелей» до комнат - студий, в строящихся ЖК.

Если говорить о г. Гурзуфе — то это в основном исторические пушкинские места, много архитектурных памятников в частности всем известное «Ласточкино гнездо». Здесь более всего привлекательны небольшие семейные отели, виллы и коттеджи с высоким уровнем приватности.

Алупка — это тоже не менее исторический район с дворцами, виллами оставшихся от еще дворовой знати Александра 1- го..

Местечко или п. Мисхор — это природная жемчужина Крыма с реликтовыми лесами, ореховыми рощами. Особым спросом среди инвесторов пользуются небольшие отели, старинные дома и объекты ИЖС.

5. В какой части Крыма самое дорогое жилье, а где более доступное и в связи с чем?

Самым дорогим и элитным местом в Крыму, еще со времен царской России и даже СССР, считались и по - прежнему считаются г. Ялта и г. Алушта.

Главными достопримечательностями Большой Ялты считаются Массандровский дворец Александра Третьего, Дворец эмира Бухарского и белоснежный Ливадийский дворец, построенный в свое время для правящего клана Романовых.

Здесь и самая дорогая земля и самые на полуострове дорогие отели. В среднем, стоимость жизни здесь раза в 2-3 дороже, чем других областях полуострова. Средний ценник на дом - не ниже 21 млн. рублей, В новостройках меньше, чем за 109 -120 тысяч рублей за 1 кв. м не найти, а на вторичном рынке самый доступный вариант – это 125 000 руб. за 1. кв.м. и выше.

Основной поток состоятельных лендлордов и туристов, как раз и концентрируется в этой части ЮБК (Южный берег Крыма). Порядка 40-50%. Средняя инвестиционная доходность даже несмотря на субтропический климат, не выше 10%. Т.е. отбить инвестиции с учетом сезонности, можно лет за 10- 12 минимум. Сказывается высокая конкуренция на рынке туристической или гостевой аренды.

Самой дешевой или лучше сказать бюджетной локацией считается степные, засушливые и ветреные районы, г. Судак, п. Черноморский, или п. Саки. Судак — один из основных центров виноделия полуострова, местные вина недорого продают в фирменных магазинах. Саки — главный бальнеологический оазис западного побережья, знаменитый лечебно - минеральными грязями расположенных рядом соленых озер.

В этих районах можно приобрести однокомнатную квартиру от 1 млн. руб. до 1.5 млн. максимум.

Есть еще бюджетные территории - Феодосия и Евпатория. Здесь средняя цена недвижимости на вторичном рынке около 57 -60 тысяч руб. за 1 кв.м. При этом стоимость домов находится в диапазоне 4-7 млн. рублей.

Это районы традиционно избираются для отдыха семей, пожилых людей – более сухой климат, нет сильной влажности, доступные по цене отели, продукты и различные бытовые сервисы.