Добрый вечер, инвестор!
Расскажу историю о том, как я оставил заявку на инвестирование в коммерческую недвижимость.
Текста рекламного объявления я не помню, а ссылку на компанию намеренно давать не буду, тк это не рекламный пост. История реальна и важна выводами.
Итак. я со мной связались по оставленной заявке и предложили поучаствовать в проекте инвестирования в недвижимость.
Мне прислали красивую презентацию с кейсами, где обещали доходность от 50 до 120% годовых. Интересная история. Может новичков и захватывает такой %, но я понимаю что важны детали.
Далее в презентации описан один из кейсов. где было вложено 72 млн рублей в помещение площадью 370 кв. м., сделан ремонт, раскадровка и продажа студий за 5 месяцев, и получено 94 млн рублей, или 60% годовых на данном проекте. Все довольно красиво, но вопросов по данному кейсу у меня сразу возникло с десяток. И вот какие ответы мне дали:
1. недвижимость сразу оформляется на инвестора, которому оказывают услуги по ремонту, продаже и тп
2. обьекты подбирают по стоимости от 25 млн рублей
3. прислали договор на оказание услуг, в котором для инвестора предусмотрены штрафы в случае неперечисления денег или невыполнения других обязанностей по договору, а исполнитель оказывает массу услуг, часть из них фиксированной стоимости, а часть - % от прибыли всего проекта.
4. сам договор с приложениями занимает 28 страниц, а именно договорная часть 9 страниц. Сразу оговорюсь, что в случае конфликта. никакой суд не защитит ваши права. тк формально обьект куплен на вас, а услуги и взаиморасчеты это лишь небольшая часть, где по сути Вы обязаны предоплачивать, а обьем работ и материалов описан поверхностно, без привязки к срокам и в лучшем случае будет трактоваться так. что часть предоплат Вам вернут и все (заметьте, недвижимость. которая оформлена на Вас, в этом договоре фигурирует лишь как ваша собственность, на саму сделку по ее покупке и рискам отсутствия прибыльности речи не идет вообще. вам обещают по сути ремонт и услуги риэлтора/управляющего)
5. на вопрос могу ли я поучаствовать меньшей суммой. чем 25-30 млн рублей мне ответили, что пока нет. но вскоре будет создан кооператив. где будут приниматься взносы от 5 млн рублей для инвестирования в недвижимость. По кооперативам будет время напишу отдельно, здесь коротко отвечу, что договор с кооперативом будет ещё больше размывать ответственность перед инвестором.
на мой вопрос сколько людей будет работать над моим проектом мне ответили 27 человек + агенты, партнеры, строители. при этом сама компания, с которой заключается договор, имеет 2 учредителей физиков с долями по 50% и выручкой за 21 год 2,7 млн рублей. Чем плохи компании с долями 50 на 50% я тоже напишу отдельно, а выручка в 2,7 млн рублей в год не вяжется никак со штатом в 27 человек, потому что 2700 тр это 220-230 тр в месяц. Кого на эти деньги можно содержать и нанимать не ясно.
Кроме того, в документах ещё есть соглашение об отказе от ответственности и рисках и много чего ещё, а налоговые вопросы не описаны вообще.
Вобщем по итогу предложение звучит так. Дайте нам 30 лямов, мы подберем помещение. отремонтируем, улучшим и постараемся продать. Скорее всего это даст хорошую прибыль. Я не говорю, что компания мошенники. но с такой непрозрачной схемой можно откусить с десяток (а то и не один) процентов на всякое разное. покрытие расходов и закрытие дыр, а потом все же выгодно его реализовать. Только есть 2 но
1. меня нет 30 млн рублей кешем, но даже у меня есть уже с десяток людей, которые при наличии соответствующей оплаты готовы работать на меня и делать аналогичные вещи. И степень контроля и понимания ситуации будет лучше
2. у кого есть подобные ресурсы и даже больше (100-200-300 млн рублей) как правило обладают куда большими ресурсами, кадрами, компетенциями и я не знаю. какой смысл для них подписывать такой неопределенный договор с компанией, которая в лучшем случае постарается не обманывать по крупному и реализовать проект в возможные в рыночных условиях сроки.
А что думаете по поводу такого предложения Вы? Напишите в комментариях.
Всем приятного вечера!