Если провести сравнение между тем, какое снижение ключевой ставки ожидал рынок недвижимости и тем, какое снижение произошло по факту, то на ум не приходит других слов, кроме как «гора родила мышь». 50 базисных пунктов, или 0,5% снижения — это не более, чем символическая величина.
По сути, это просто демонстрация тренда на системное снижение ставки. Что-то вроде «смотрите все: мы работаем, заседаем, ставочку снижаем — ну а то, что экономике и рынку недвижимости приходится несладко, так это руки кривые у тех, кто недоволен». Ведь целых шесть раз подряд ставку снизили, и даже у «криворуких» должно всё исправиться.
Тем не менее, почему-то реальная картина происходящего далеко не так радужна, как представляется руководству ЦБ РФ.
Почему так происходит?
По каким причинам ЦБ РФ счёл возможным снизить ключевую ставку
Полностью эти причины изложены в пресс-релизе Банк России принял решение снизить ключевую ставку на 50 б.п., до 7,50% годовых | Банк России (cbr.ru).
Немного важных цитат:
«Текущие темпы прироста потребительских цен остаются низкими, способствуя дальнейшему замедлению годовой инфляции. Это связано как с влиянием набора разовых факторов, так и со сдержанным потребительским спросом…….
По прогнозу Банка России, годовая инфляция составит 11,0–13,0% в 2022 году, а с учетом проводимой денежно-кредитной политики снизится до 5,0–7,0% в 2023 году и вернется к 4% в 2024 году…. В августе годовая инфляция снизилась до 14,3% (после 15,1% в июле) и, по оценкам на 9 сентября, уменьшилась до 14,1%. …..
По прогнозу Банка России, годовая инфляция составит 11,0–13,0% в 2022 году, а с учетом проводимой денежно-кредитной политики снизится до 5,0–7,0% в 2023 году и вернется к 4% в 2024 году..... Однако внешние условия для российской экономики остаются сложными и по-прежнему значительно ограничивают экономическую деятельность.»
Дежавю
После прочтения этого набора фраз может показаться, что это обычная экономическая белиберда, в сути которой не обязательно разбираться обычному человеку.
Однако, если отнестись к написанному чуть внимательнее, то неизбежно начинает охватывать чувство дежавю. Ведь примерно такие же фразы и цифры были в обороте ЦБ РФ полгода назад, когда он снижал ключевую ставку до 14%. Банк России принял решение снизить ключевую ставку на 300 б.п., до 14,00% годовых | Банк России (cbr.ru)
А именно:
«Замедление инфляции во многом связано с укреплением рубля и охлаждением потребительской активности…. По оценке на 22 апреля, годовая инфляция составила 17,6% (после 16,7% в марте).
В базовом сценарии Банк России ожидает, что в предстоящие месяцы годовая инфляция продолжит возрастать в силу эффекта базы и составит 18,0–23,0% по итогам 2022 года…….
По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 5,0–7,0% в 2023 году и вернется к 4% в 2024 году……. Внешние условия для российской экономики остаются сложными и значительно ограничивают экономическую деятельность.»
Очень важно сравнить два этих пресс-релиза ЦБ
Ведь по мнению руководства ЦБ РФ, одна из их основных задач — обуздать инфляцию. У них даже есть официально опубликованная цель — 4%. Ключевая ставка Банка России и инфляция | Банк России (cbr.ru). Наличие этой цели и заставляет их делать прогноз, что в 2024 году инфляция составит 4%.
Так вот, если взять опубликованные ЦБ РФ цифры по фактической инфляции, то в апреле она была 17,6%, а в августе 14,3%. Разница не существенна, всего в 3,3%. Подобную разницу в инфляции никто из нас даже бы и не заметил, ведь реальное изменение цен на товары и услуги значительно отличается от тех показателей, которыми оперирует ЦБ РФ.
Почти полгода прошло между этими 3,3% разницы в инфляции. И 6,5 пунктов разницы в ключевой ставке ЦБ РФ. То есть вся эта постепенная канитель со снижением ключевой ставки приводит к мизерным результатам по основным целям ЦБ РФ. И заставляет стагнировать экономику страны и рынок недвижимости, делая кредит недоступным для большинства населения и бизнеса в текущих условиях.
Какое настоящее название у льготной ипотеки?
На прошлой неделе мы публиковали статью о том, будет ли снижаться ставка по льготной ипотеке Продлят ли льготную ипотеку на 2023 год? Будет ли снижаться ставка по льготной ипотеке в 2022 году? В ней мы рассмотрели конфликт между Минстроем, который настаивает на продолжении льготного кредитования, и Счётной палатой РФ, выступающей против.
Сама по себе необходимость темы с льготным кредитованием могла бы быть легко снята адекватной ставкой ЦБ РФ, благодаря которой экономика и рынок недвижимости получили бы мощный толчок в развитии.
Авторитетные экономисты и крупный бизнес с марта 2022 года неоднократно указывают, что для развития страны необходим дешевый кредит от 1,5 до 3%. Именно благодаря ему можно развивать те отрасли промышленности, которые сегодня не получается «импортозаместить».
Для недвижимости подобная ключевая ставка означает отсутствие необходимости у государства возмещать «недополученные доходы по жилищным займам». Ошибочно думать, что «льготная ипотека» — это официальное название государственной программы. Этот термин введён журналистами, а на самом деле государство возмещает недополученные доходы кредитным и иным организациям [Документы Правительства РФ. Стр. 1, Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. N 566 "О...] (garant.ru).
Несколько слов о субсидированных ставках по ипотеке
Кроме того, из-за политики ЦБ РФ, которая системно делает кредит недоступным в текущих условиях, возникли такие уродливые и опасные для заемщиков явления, как субсидированная ипотека под 0,1%-1% годовых.
Страдают заемщики, которых вводят в заблуждение относительно небольшим ежемесячным платежом. При этом, стоимость квартиры в договоре завышается до 2-х раз, что делает невозможным в будущем продать квартиру по залоговой цене или досрочно погасить кредит, величина которого становится чрезмерна. Только долгие платежи, только хардкор.
Страдает и рынок вторичного жилья, где покупатели вынуждены переплачивать по 2-х значным ставкам
Если кто-то думает, что у ведущих банков полные ставки по ипотечным кредитам на сегодня менее 10%, то он глубоко заблуждается. И несмотря на то, что собственники вторичного жилья сейчас довольно легко соглашаются на скидки, покупателям всё равно крайне непросто решить жилищный вопрос.
Недавно во всех новостях публиковали данные, что большинство квартир покупается с помощью ипотечных кредитов. В отличие от многих других заявлений ЦБ, не является пустым звуком их фраза «Внешние условия для российской экономики остаются сложными и значительно ограничивают экономическую деятельность», которую они используют во всех своих пресс релизах начиная с февраля 2022 года.
Бремя ипотечных кредитов, полученных в 2022 году, может оказаться слишком тяжелым для многих заемщиков, учитывая не самую простую экономическую и внешнеполитическую ситуацию в РФ.
Итого
Мы не видим смысла приводить какие-то дополнительные статистические данные. Это мы делали во многих предыдущих статьях, посвященных ключевой ставке ЦБ РФ. Хотелось бы просто остановиться на наиболее важных моментах, связанных с сегодняшним решением ЦБ РФ.
Вывод 1
Судя по содержанию пресс-релизов и принятых на их основании решений, ЦБ РФ не заинтересован в развитии отечественной экономики и рынка недвижимости. Их борьба с инфляцией напоминает борьбу с ветряными мельницами Дон Кихота. Однако, если герой Мигеля де Сервантеса персонаж, в общем-то, положительный, то в отношении руководства ЦБ РФ подобный вывод сделать затруднительно.
В этом году осталось 2 заседания ЦБ РФ, на которых будет обсуждаться ключевая ставка. Мы не знаем, будет ли она снижаться в дальнейшем. Возможно, будут приняты аналогичные сегодняшнему решения по мизерному изменению значений ради того, чтобы доложить «наверх»: мы работаем.
Вывод 2
Ключевая ставка в 7,5% для текущих экономических условий очень высока. Снижение ставок по «льготной ипотеке» до новых решений ЦБ РФ не предвидится. Остается под вопросом выполнение поручения Президента РФ по сохранению темпов строительства и реализации жилья.
Текущие ипотечные ставки не предполагают взрывного роста спроса, без которого невозможно выполнить поручение Президента (об этом поручении и его важности мы неоднократно писали в предыдущих статьях).
Вывод 3
С текущей ключевой ставкой у вторичного рынка жилья только одна перспектива — дальнейшее снижение цен. И чем хуже будет положение в экономике, тем больше придётся снижать цены, поскольку на рынке больше не осталось «наивных Буратин с кошельками полными наличных сольдо».
Вывод 4
Оптимизм некоторых экспертов, которые рассуждают о том, что снижение ставки «хороший сигнал для рынка недвижимости» - беспочвенен и пуст, как и их головы. Текущее снижение ставки — это сигнал лишь об одном: ничего не изменится в лучшую сторону.
Если в предыдущие годы, когда не проводились никакие спецоперации, снижение ключевой ставки до 7,5% и было хорошей новостью, то теперь этого мало. Мало объективно, по всем параметрам, и это не приведет ни к каким положительным изменениям.
P.S.
Рынок недвижимости не отделен от экономики в целом, и на нём всё хорошо только тогда, когда экономика чувствует себя относительно прекрасно. Мы надеемся, что этот день всё же наступит в обозримом будущем. И об этом мы проинформируем всех наших читателей.
Ну а пока мы анализируем те новости, которые есть в нашем распоряжении. И, к сожалению, они не внушают нам ту долю оптимизма, которой мы бы с огромным удовольствием поделились с вами.
Не забывайте лайк) До встречи.
