На строительном рынке России изменились правила игры. Как стало известно СМИ, банки поставили новые условия предоставления денег застройщикам, явно не в пользу последних. Так, финансовые учреждения требуют от застройщиков вкладывать больше собственных средств, уверенных продаж и соглашаться на скидки. Как отмечают участники рынка, банки также настаивают на большей устойчивости и гарантиях, в том числе и в ущерб маржинальности. Финансовая модель включает в себя план продаж и наполнения эскроу-счетов, а также затраты, необходимые для реализации проекта. Это, например, приобретение прав застройки участка, получение исходно-разрешительной документации, проектирование, строительство дома и объектов инфраструктуры, управление проектом, затраты на реализацию помещений, на обслуживание долга и прочие затраты, — сообщил Forbes руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов. Как говорят участники рынка, одной из важных составляющих финансовой модели является план заполнения эскроу-счетов. По мере заполнения последних ставка проектного финансирования для застройщика снижается, то есть заемные средства дешевеют, поэтому застройщики стараются прописать в планах и реализовать быстрые продажи и наполнение счетов на ранних этапах стройки. В механизме проектного финансирования с использованием счетов эскроу предусмотрено применение двух видов ставок по кредиту. Первая, базовая, достаточно высокая — 1015%, а иногда и выше. Льготная — в среднем 35%. Применение указанных ставок зависит от соотношения накопленной суммы на счетах эскроу и суммы текущей задолженности перед банком. К части задолженности, которая покрывается средствами на эскроу, применяется льготная ставка. К той части, которая средствами эскроу не покрывается, применяется базовая, — заявил генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
По словам участников рынка, данная схема была хороша, когда продажи росли, но сейчас она явно не действует.
Впрочем, банки не применяют к нарушителям особо жестких средств, предпочитая мягкое давление. Они начинаются с разовых штрафов, необходимости приобрести определенные банковские продукты (например, страховку). При значительном нарушении бизнес-плана и пересмотре финансовой модели теоретически возможно повышение кредитной ставки в связи с изменением бизнес-плана и доходности проекта. Но банки совершенно не заинтересованы в том, чтобы разорить застройщика, даже если он не справляется с продажами, поэтому идут на переговоры. Однако принцип снижения ставки только в обмен на наполнение эскроу-счетов остался неизменным, льгот банки не дают. Еще одно средство давления банков — быстрота продаж. У большинства застройщиков 70% от объема продаж приходилось на время строительства проекта, 30% — после ввода в эксплуатацию. Сейчас застройщик иногда вынужден соглашаться на модель, по условиям которой до 90% лотов будет продано до ввода, — уточнил вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.
Но сейчас банки требуют продаж на уровне более 90%, пытаясь выполнить условия, вынуждены снижать стоимость квартир.
Как отмечают эксперты, если раньше среди застройщиков господствовал принцип: Строим на чужие — зарабатываем свои, то сейчас застройщикам приходится вкладывать и свои деньги. Но свободных денег у застройщика, как правило, нет, значит, он постепенно превращается в банковского раба. А если застройщик не выполняет своих обязательств, то банк может потребовать от девелопера увеличения доли собственного участия в проекте до момента возобновления банковского финансирования.
