Похоже, на то …
Конечно, ставки под «ноль» сильно поддержали спрос и помогли застройщикам в трудную минуту. Но у такого финансового продукта был один существенный недостаток, который должен был сделать его эпизодическим явлением, не рассчитанным на долгое применение.
Вообще, если говорить «по чесноку», во всей истории с субсидированными ставками меня больше всего удивляли даже не дольщики, которые готовы были переплачивать 20-30-40-50% стоимости квартиры, лишь бы размер ежемесячных платежей был минимальным. Этих хоть можно понять.
С удивлением я смотрел не на них, на банки. Принять в качестве залога квартиру с искусственно завышенной на десятки процентов ценой, да ещё у клиента, который не тянет даже обычную ипотеку, это значит подвергать устойчивость любого финансового учреждения, а с учётом массового распространения такого продукта, и всю финансовую систему страны, безусловному риску.
Не понимать этого банки не могли, и через какой-то небольшой промежуток времени, они перестали идти навстречу строительным компаниям, которые были готовы просто субсидировать большую часть процентов по кредитам покупателям жилья. Такие варианты сделок довольно быстро сошли на нет, и теперь застройщики, должны не только субсидировать ставки, но и платить финансистам за риски обеспечения таких продаж (см. выше).
О том, как это выглядит, рассказал 25 августа Интерфакс-Недвижимости руководитель блока аналитики компании "ПроГород" группы ВЭБ. РФ Максим Тутуков. По его словам, 1% снижения ипотечной ставки обходится теперь девелоперам в 3% бюджета покупки квартиры, которые они должны заплатить банку за риск. К примеру, квартира стоит 10 млн руб. Тогда за снижение с 7 до 6% застройщик должен отдать финансовому учреждению 300 тыс. руб. Всё просто, и …
Очень дорого!
Теперь девелоперам всё это обходится в копеечку. К тому же, застройщики должны произвести выплату компенсации немедленно и в полном объёме, по факту заключения ипотечного договора. Представляете, какой дополнительной нагрузкой на бюджеты компаний ложатся такие выплаты в самое тяжёлое для них время – сегодня, сейчас.
Но в ещё большую копеечку это обходится покупателям квартир.
Разумеется, не только затраты на субсидирование ставок застройщики перенесли в итоговую стоимость, но и плату за риски по обеспечению, тоже. В итоге за всё должен заплатить покупатель, для которого квартира, взятая с использованием субсидированной ипотеки, становится «золотой».
В первые месяцы после появления нестандартного финпродукта, население набросилось на новинку, довольно быстро доведя долю таких ипотек до 50% среди всех полученных займов в новостройках (по данным ВТБ). Однако со временем до людей начало доходить, что это тот самый бесплатный сыр, который есть в мышеловке, и который будет «есть» их самих. При уменьшении ежемесячного платежа приблизительно вдвое, итоговая переплата в два и более раза сегодня уже не кажется приемлемой. Как правило, такие кредиты берутся на максимальный срок в 25-30 лет, однако появившаяся в последнее время у граждан экономическая неуверенность даже в завтрашнем дне, не говоря уж о гарантиях доходов на десятилетия вперёд, охладило их желание увеличивать сумму ипотечного ярма, да ещё так сильно. Поэтому роста выдачи этой специфической ипотеки среди всех выдач, больше не происходит. Желающие ещё берут это «чудо», но больше их не становится.
К концу лета очевидное стало очевидно всем:
- ипотечникам, которые наконец-то поняли, что они далеко не Рокфеллеры для многократной переплаты;
- банкам, для которых продукт оказался не оптимален по причине высоких рисков;
- застройщикам, потому что он перестал приносить былую отдачу (не увеличивает продажи), но при этом требует очень высоких немедленных трат.
У строителей стали появляться сомнения в необходимости сохранения такого формата поддержки продаж и дальше.
ИРН 29 августа опубликовал статью:
«Ипотечные госпрограммы: застройщики субсидируют всё подряд»
в которой собрал мнения руководителей крупнейших строительных компаний о субсидированной ипотеке.
Одно из них, Кирилла Храпова - управляющего директора по продажам группы «Самолет», такое - крайне низкие ставки являются временной мерой, совершенно необходимой в острой фазе кризиса для поддержания продаж, однако:
«Осенью ситуация может измениться: девелоперы сократят программы субсидирования, и ставки в 1-2% годовых и ниже могут уйти с рынка из-за сложности механизма обеспечения и роста компенсации банкам».
Что и требовалось доказать.
Удивительно изворотливые люди эти застройщики. Смотри-ка, смогли вывернуться и пережить самые тяжёлые (как они думают) времена, придумав этакую, надо отдать должное, умную и нестандартную, бяку-закаляку.
Своё дело она сделала, можно сдавать в утиль.
Интересно, что они придумают в этот раз.
Жить захочешь, начнёшь вертеться.
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы в августе. Продажи и цены:
ПИК - Донстрой - А101 Девелопмент– ФСК - MR Group – ИНГРАД – Самолёт – ЛСР - Level Group - МИЦ
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
«2400 МЕТРОВ», «СКАНДИНАВСКАЯ СЕРИЯ»
живопись, масло, 100x130 см, 2016
Андрей Ситько
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
----------------------------------------------------------------------------------------
