Ниже очень интересный график - индекс стоимости жилья в Москве в долларах с 2000 года: в принципе его можно экстраполировать на всю Россию (цена будет ниже, но тенденция та же). Долларовая цена жилья после февральских событий выросла с 2,5 тысяч $ за квадратный метр до 4,5 тысяч $.
Если анализировать историю, то такой взлет долларовых цен характерен в предкризисный период. На графике четко видно, как надувался пузырь цен до 2008 года, а потом схлопнулся с пиковых значений вниз в полтора раза. Следующее сильное движение случилось в период девальвации 2014 года, когда рубль обесценился с 30 до 60 рублей за доллар.
Последние пять лет цена уравновесилась на уровне 2,5-3 тыс. $ за метр, что как раз вполне соответствует средним европейским значениям и фундаментальной стоимости недвижимости. Ценник на квартиру в хрущевке около МКАД в 6 тыс. $ за метр, который был на пике, явно не имел под собой никаких объяснений.
По логике, в действие должны вступать рыночные механизмы, которые будут способствовать возвращению цен на обоснованный уровень. Однако, сейчас большинство нерезидентов отрезаны от свободной торговли в России, в том числе и недвижимостью. Курсы валют в силу существующих ограничений также непоказательны. Поэтому мы видим ту картину, которая есть. Какие выводы можно сделать?
1) То, что курс USD к рублю низкий и должен вырасти, понятно и без графиков жилья. Об этом теперь говорят и пишут все, включая больших чиновников.
2) Цены на недвижимость в силу достаточно серьезного снижения платежеспособного спроса должны скорректироваться. Конечно, государство своими программами поддержки застройщиков и льготной ипотеки будет нивелировать эту тенденцию. Тем не менее, можно утверждать, что двухлетний постпандемийный стремительный рост цен завершен, и начинается период стагнации и сползания вниз.
Какой из этих факторов сыграет больше, какой меньше, можно спорить, но в результате цена жилья должна вернуться к своему равновесному долларовому уровню.
