Как купить квартиру у юридического лица: документы, риски

Все чаще на рынке недвижимости можно встретить предложения о покупке квартиры у юридического лица. Обычно покупатели стремятся оформить сделку такого рода как можно быстрее, не подозревая о нюансах с документами и рисками. Чтобы не попасться на уловки недобросовестного продавца, клиентам нужно понимать, в каких случаях следует соглашаться на предложение, а в каких – нет.

В статье мы рассмотрим, что важно учесть при покупке квартиры у юридического лица, особенности и порядок сделки, какие документы необходимо оформить, возможные риски.

Можно ли купить квартиру у юридического лица

Продажа квартиры от юридического лица – один из самых распространенных вариантов сделки. Сразу стоит отметить, что особых отличий в документах при оформлении договора нет (если сравнивать с покупкой недвижимости от физического лица). Чтобы взаимодействие покупателя с продавцом было действительным, понадобится договор о согласии на продажу от всех учредителей имущества. С одной стороны, кажется, что дополнительный документ не может создать проблем, а в итоге появляются новые риски.

Возможность приобрести недвижимость у юридического лица появляется в случае, если клиент может выделить время на обработку сделки. Сюда входят проверка пакета документов и репутации продавца на рынке недвижимости (по возможности изучить историю продаж) и изучение каждого положения в договоре. Важно учесть, что изучение и заключение сделки с юридическим лицом займут больше времени, чем оформление и подписание документов с физическим.

Клиенты должны понимать, что первоначально недвижимость оформляется на первичном рынке. Обычно правами на квартиру обладают частные лица или застройщики, которые должны иметь на руках документы, подтверждающие их причастность к сделке. Это может быть основной или предварительный договор долевого участия либо инвестиционный договор. Эти бумаги понадобятся в момент, когда клиент будет находиться на этапе покупки недвижимости. Если права на квартиру предоставляет сторонняя организация, заключается договор уступки прав.

Важно! При покупке квартиры на рынке недвижимости можно встретить десятки предложений от компаний, которые предлагают клиентам жилье в новостройках. Сделки такого типа считаются самыми опасными, ведь покупатель может нарваться на недобросовестных застройщиков. Если хочется приобрести недвижимость именно в этом доме, рекомендуется следовать некоторым правилам.

Чтобы купить квартиру в новостройке от компании, следует:

• проверить документы на недвижимость у застройщика;
• проанализировать положение компании на рынке по сравнению с конкурентами;
• оценить перспективы получения квартиры в будущем;
• оформлять договор долевого участия на самом последнем этапе (таким образом, клиент не только снизит риски обмана, но и получит гарантию того, что стройка продвигается, а не стоит на месте).

Можно сделать вывод, что на рынке недвижимости встречаются разные предложения от юридических лиц. Это может быть как вторичное, так и первичное жилье, варианты от застройщиков с правом собственности на площадь и т. д. Самое главное – проверить юридическую чистоту документов и оценить рейтинг продавца.

Покупка квартиры в новостройке от юридического лица

Квартиры от юридического лица требуют не только больше времени и сил на оформление документов, но еще и имеют определенные нюансы. Например, в некоторых случаях компании и фирмы обязаны подписать с покупателем дополнительные бумаги, если сделка считается крупной. По законодательству РФ, договоры такого типа имеют определенные требования к двум сторонам. Если стоимость недвижимости достигает 25% от всего имущества фирмы, такое предложение принято называть крупным. В некоторых случаях компании имеют право признавать крупными все транзакции, независимо от общей суммы (ст. 46 Ф3-14). В таком случае представитель фирмы обязан согласовать сделку в письменном виде со всеми учредителями для проведения операции.

Договор о жилье в новостройке может быть оформлен на разных этапах: на момент, когда квартира уже полностью достроена и тогда, когда она еще находится на этапе возведения. Второй вариант имеет некоторые особенности, о которых нужно знать покупателям. Важно понимать, что в случае оформления сделки на недостроенную квартиру клиент покупает не площадь, а право собственности на нее. Раньше такие предложения оформлялись через ДДУ, однако теперь юридические лица предпочитают обходиться без него. Чаще всего проблемы возникают с бумагами у застройщика, но существуют и другие варианты развития событий.

С какими проблемами сталкиваются клиенты, оформляя право на собственность квартиры на этапе возведения:

1. Продавец оформляет одну квартиру на несколько владельцев. В таком случае право на собственность будет иметь то лицо, которое первым внесет полную стоимость. Остальным покупателям придется решать проблему через суд, однако получить компенсации бывает достаточно сложно.
2. Получают вариант жилья, не соответствующий параметрам в документах. Это может быть квартира, меньшая по площади или планировке.
3. Получение отказа от продавца. Например, у застройщика закончились средства на возведение недвижимости. Даже если клиент внес предоплату, он может оспорить документ в суде по причине банкротства. В таком случае получить компенсацию или утраченные средства невозможно.
4. Затягивание сроков. Иногда застройщик специально тянет время, не заканчивая строительные работы в указанное время. Процесс может длиться годами, пока клиент не захочет самостоятельно оспорить договор.
5. Аннулирование фальшивого документа. Если покупатель подписал поддельный договор, потраченные средства вернуть практически невозможно. Объясняется это тем, что сделка не является действительной.

Если продавец квартиры – юридическое лицо, не стоит пренебрегать услугами опытного юриста. В данном случае пакет документов будет намного больше, чем при взаимодействии с частными продавцами, из-за чего могут возникнуть проблемы. Разобраться во всех тонкостях сделки неопытному клиенту будет очень сложно, тем более договор и так несет в себе риски.

Покупка квартиры на вторичном рынке у юридического лица

Правильно купить квартиру на вторичном рынке у юридического лица могут далеко не все клиенты из-за огромных рисков. В большинстве случаев сделки признаются недействительными из-за невнимательности покупателя. Поэтому все процедуры с куплей/продажей жилья на вторичке должны проходить строго под контролем эксперта. Чтобы обезопасить себя и свои деньги, нужно по порядку проверить все документы у продавца и знать о своих правах.

Как правильно покупать недвижимость на вторичном рынке – что нужно учесть клиенту:

1. Право собственности. Документы о вторичном жилье и правах на действия с ним нужно запросить не только у продавца, но и проверить в ЕГРН. С помощью выписки покупатель удостоверится, что квартира действительно принадлежит юрлицу – она должна быть зарегистрирована в Росреестре.
2. История возникновения прав на жилье. Задача покупателя – провести анализ бывших и нынешнего владельца квартиры, узнать о наличии наследников и прав на территорию у родственников. В идеале недвижимость должна быть закреплена за несколькими людьми без прописки незнакомцев и т. д.
3. Правила денежных переводов. При оформлении сделки сумма должна соответствовать той, которая указана в договоре. Перевод должен быть произведен только на расчетный счет компании (ни в коем случае не отправлять деньги доверенному лицу, не соглашаться отдавать их на руки). Если средства будут отправлены не на тот счет, компания может подать в суд, и он признает сделку недействительной.

Если необходимые бумаги соответствуют параметрам, можно переходить к оформлению документов. Теперь появляется необходимость выбрать, в каком формате будет передана сумма в сделке с юридическим лицом. В большинстве случаев компания предлагает клиенту перечислить деньги на счет фирмы перед подписанием договора о купле/продаже либо же передать деньги через аккредитив после оформления документов на покупателя.

После выплаты на руках у клиента должна быть квитанция, подтверждающая банковскую операцию со счета физлица на счет юрлица. Важно, чтобы реквизиты для оплаты соответствовали тем, которые были указаны в договоре.

Документы при покупке квартиры у юрлица

Оформление договора купли/продажи с юридическим лицом может занять много времени, ведь клиенту придется проверить огромное количество бумаг. Дело будет идти более продуктивно, если нанять опытного специалиста, который сможет в кратчайшие сроки изучить не только положения сделки, но и отследить репутацию компании, ее историю продаж. Перед подписанием договора нужно проанализировать ряд бумаг, предоставляемых покупателю от генерального директора или работника фирмы.

Что нужно сделать и какие документы проверить для приобретения квартиры у юридического лица:

1. Взять свежую выписку из ЕГРН о недвижимости. Для первичного жилья продавец должен обладать правом требования, а для вторичного – правом собственности.
2. Запросить у представителя компании ДДУ (если речь идет о первичном жилье) и правоустанавливающие документы (если речь о вторичке).
3. Для вторичного жилья – выписка из домовой книги. С помощью документа покупатель узнает, какие лица имеют право на проживание в квартире.
4. Запросить сведения из ЕГРЮЛ. Как уже было сказано ранее, клиент получит информацию о том, зарегистрирована ли компания вообще, кто является ее лицом (генеральный директор).
5. Проверить фирму на ФССП. Если у компании были зафиксированы открытые исполнительные средства, все имущество может быть взято под арест (в список входит и квартира, на которую оформляется сделка).
6. Проверить компанию на банкротство (через официальный сайт ЕФРСБ).
7. Получить информацию об учредительных документах и уставе компании.
8. Удостовериться в правомочности представителя фирмы. Покупатель узнает, какое лицо имеет право совершать сделки купли/продажи, входит ли в этот список продавец.

Проверка основных документов заканчивается для клиентов, оформляющих сделку на первичном рынке. В случае покупки вторичного жилья может понадобиться расширенный список бумаг, которые могут повлиять на подписание договора.

Дополнительные документы для покупки недвижимости у юрлица (вторичный рынок):

• расширенная выписка из ЕГРН (переход права собственности);
• архивная выписка из домовой книги;
• документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по коммунальным услугам;
• разрешение на перепланировку комнат или поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что планировка соответствует всем требованиям);
• одобрение на сделку у залогодержателя (представителем может выступать другое юрлицо или банк).

Риски покупателя при покупке у юридического лица

При покупке квартиры у юридического лица клиенты должны знать обо всех подводных камнях и ловушках, на которые может нарваться любой человек. В таком случае можно потерять не только потраченные деньги, но еще и право на собственность недвижимости. К счастью, эксперты считают, что в большинстве случаев определить намерения мошенника можно на самом первом этапе сделки. Для этого клиенты должны понимать, какие существуют риски при оформлении квартиры у учредителя ООО.

Опасно ли покупать квартиру у учредителя ООО – возможные риски:

1. Недействительные документы на собственность. На территории РФ распространены ситуации, когда один или несколько сотрудников фирмы совершают попытку продать недвижимость, на которую они не имеют полных прав. Например, компания выделяет квартиру для работника, проживающего в отдаленном регионе. При заселении физическое лицо получает часть документов, подтверждающих его проживание. Спустя некоторое время работник создает поддельные бумаги, которые якобы дают ему права на недвижимость. После этого он может предложить жилье покупателям, указав в объявлении его как собственное или лица компании. Подписание договора с клиентом будет означать, что никаких прав на квартиру у него нет, ведь у продавца были фальшивые бумаги.
2. Сделки такого рода быстро расторгаются в суде, признаваясь недействительными. В дальнейшем продавец будет не только лишен прав на недвижимость, но еще и получит дополнительное наказание.
3. Несуществующее юридическое лицо, предлагающее недвижимость. Довольно часто на рынке встречаются мошенники, которые обманывают клиентов, используя простую схему. Например, существует популярная компания по продаже квартир, которая действительно оформляет сделки честно. Недобросовестный продавец оформляет фиктивные документы, немного изменив название фирмы и установив на квартиры низкие цены. Клиент ведется на выгодное предложение, тем более документы компании идентичны тем, которыми обладают настоящие юридические лица. Для бронирования недвижимости владельцы фирмы могут потребовать у клиента предоплату в размере от 30 до 50% от общей суммы. Кажется, что сделка проходит честно: оформляется договор, вносится сумма и устанавливаются сроки, в которые квартира будет достроена. Как только покупатель внесет деньги за квартиру от несуществующего юридического лица, больше он никогда не увидит владельца, при этом сделка будет считаться недействительной. В таком случае доказать вину и установить продавца будет очень сложно, а о сумме предоплаты можно забыть.
4. Махинации с договором и стоимостью квартиры. Мошенники предпочитают не выплачивать налоги, поэтому придумали план реализации своих действий. Чтобы клиент не попался на уловки продавца, ни в коем случае не стоит соглашаться на сделки, где цена на недвижимость в договоре отличается от реальной.
5. На практике можно представить ситуацию, когда клиент нашел идеальный вариант жилья. При взаимодействии с продавцом выясняется, что сумму за квартиру в договоре можно изменить, чтобы обе стороны не выплачивали дополнительные налоги на недвижимость. Если клиент подпишет и выплатит стоимость, не соответствующую документам, то юридическое лицо имеет право обратиться в суд. Чаще всего указывается причина ошибочной сделки, из-за чего ее признают недействительной. Логично, что о возвращении средств не может быть и речи. Бывают и ситуации, когда покупатель выплачивает заниженную цену, отличную от договорной. В таком случае вернуть средства практически невозможно. Компания обратится в суд с бумагами, подтверждающими, что сумма была выплачена не полностью, а значит, договор недействителен.
6. Махинации с финансами присущи фирмам, которые стараются ликвидировать недвижимость, находясь на грани банкротства. Даже если клиент обратится в суд, решить вопрос не получится – у компании будет аргумент, что у них нет нужных средств для выплаты компенсации. Такие схемы работают как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости в самых разных вариантах.

Как избежать обмана

В сделках с юридическими лицами всегда есть определенные риски, поэтому верить честности продавца не стоит. Существует определенная схема, по которой клиент может самостоятельно либо взаимодействуя с экспертом проверить не только документы, но и права на собственность у другого человека. Такая процедура может занять не только время, но и дополнительные средства, однако это единственный способ получить гарантию, что договор пройдет успешно.

Как уменьшить риски и избежать обмана при покупке недвижимости у юридического лица:

1. Проверить юридическое лицо. Сделать это можно с помощью выписки из ЕГРЮЛ, где содержатся все зарегистрированные продавцы. Стоит обратить внимание, что порядок проведения процедуры описан в ФЗ-129. Получить данные о юридическом лице можно двумя способами: в электронном и печатном формате. Если по каким-либо причинам продавца недвижимости в списке нет, оформлять такую сделку не стоит.
2. Узнать о наличии доверенности у продавца. Если оформлением документов и продажей занимается работник фирмы, необходимые бумаги можно запросить у генерального директора. Нужно учитывать, что доверенности существуют трех видов. Генеральная позволяет продавцу совершать неограниченное количество действий с имуществом, разовая дает право лицу на одну сделку с клиентом, а специальная нужна для представительства в суде. Помимо указанного документа, на руках у работника должны быть бумаги, подтверждающие право на получение средств, подписание договора и полномочий на продажу. Отсутствие доверенности говорит о том, что в сделке может участвовать мошенник.
3. Получить выписку из ЕГРН. Сведения предоставляются клиенту в электронном или печатном варианте. С помощью полученной информации клиент сможет легко проверить, имеет ли право юридическое лицо или компания на квартиру, с которой будет совершаться сделка.
4. Проверить положение юрлица. Отследить банкротство продавца можно через ЕФРСБ. В списках клиент может найти лицо, с которым должна быть совершена сделка.
5. Оформление титульного страхования. Необязательное условие проверки, однако с помощью необходимых документов клиент сможет защитить себя от неадекватных действий мошенника. Цена полиса обычно составляет 1–2% от стоимости самой недвижимости.

Покупка квартиры у юридического лица всегда сопровождается рисками, независимо от положения продавца на рынке. Клиентам нужно обезопасить сделку таким образом, чтобы необходимые бумаги были составлены без ошибок и мошенничества. В большинстве случаев покупатели обращаются за помощью к экспертам, которые легко вычисляют обманщиков. Провести анализ работника компании можно и самостоятельно, следуя определенным схемам проверки.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.