Сегодня недвижимость в буквальном смысле — самый ценный мировой актив. Согласно оценкам международного агентства недвижимости Savills, общая стоимость объектов всех стран мира превышает баснословную сумму — 300 трлн долларов. Чтобы было понятнее, сравним: суммарный мировой ВВП оценивается только в 85 трлн, а весь рынок акций и облигаций вместе стоит 230 трлн долларов.
Масштаб поразителен, но какая доходность у недвижимости?
Опытные инвесторы выбирают одну из двух стратегий: покупка с дальнейшей перепродажей либо с целью сдачи в аренду. Первый случай подходит для единовременного преумножения капитала, второй — для получения стабильного пассивного дохода.
По данным Росстата в 2012 году средняя стоимость метра жилья в России держалась на отметке 48 тыс. руб., а на начало 2022 года превысила 100 тыс. руб. То есть цена выросла более чем в 2 раза — на 108%. Инфляция также удвоилась и составила 107%.
Теперь давайте посмотрим доходность от аренды апартаментов или квартир. Ставки напрямую зависят от стоимости объектов и остаются относительно стабильными в процентном соотношении. Получается, стоимость недвижимости может расти, принося рантье двойную выгоду.
Доходность аренды определяется по формуле: сумма платежей, полученных с объекта за год, деленная на рыночную цену того же самой недвижимости. В Москве с 2017 года средняя доходность составляла 4,5%, но в последние месяцы произошел откат до 3,7%. Это значит раньше срок окупаемости был ниже 22-23 года, сейчас период увеличился на 5 лет.
Эксперты смоделировали возврат арендных ставок в процентах к прежним среднегодовым уровням. Они утверждают, что это не произойдет быстро, потому что рынок аренды инертен, и договоры обновляются в среднем раз в три года. Таким образом, арендодатели смогут выйти на ставку доходности в 5% годовых к началу 2025 г.
Как тогда получить прибыль с инвестиций в недвижимость?
Как показывают данные, рост цен на недвижимость не позволяет инвестору заработать значительно больше инфляции. Исключением являются покупка объекта на стадии котлована, средний доход от такой сделки 20-30% за 1,5-2 года строительства.
Есть и другие способы игры на цене:
- приобрести помещения без отделки и продать его с ремонтом и наценкой;
- взять объект целиком и реализовать его частями;
- купить участок с перспективой переоформления статуса и продать под строительство.
Нельзя забывать, что недвижимость остается твердой валютой, на нее меньше всего влияют экономические и геополитические катаклизмы. Собственник получает во владение осязаемый объект, который имеет очевидную стоимость и максимальную защиту в рамках закона. Если не выйдет значительно приумножить капитал, купив недвижимость, то точно получиться его сохранить.
Интересная ситуация складывается в арендном бизнесе. Последние несколько лет не утихает шум вокруг апартаментов — нежилых помещений, по характеристикам и удобствам не уступающим квартирам.
Многие эксперты считают выгодным долгосрочное инвестирование в апарт-комплексы
Сегодня апартаменты — один из самых перспективных и надежных форматов недвижимости. Согласно данным аналитиков, больше всего прибыли арендодателям приносят компактные варианты до 30 кв. м., а вот квартиры площадью более 100 кв. м — меньше всего.
Это связано с тем, что апартаменты пользуются стабильно высоким спросом у молодого поколения. Такие комплексы, как правило, располагаются на очень интересных территориях. И большая парковая зона, и крупные ТЦ, и хорошая транспортная развязка, и метро — все рядом, не нужно никуда ехать. Кроме того юниты в апарт-комплексах сдаются с качественным ремонтом и сервисом по обслуживанию. Современные молодые люди высоко ценят комфорт и собственное время, которое можно не тратить на пробки, проживая в удобной локации.
Для инвесторов апартаменты интересны еще и ценой. К примеру, в одном из популярных комплексов Connect.Moscow юниты стоят от 7 млн руб. Для сравнения: цена квартиры в аналогичной локации будет выше на 10-15%.
Получается, комплексы апартаментов — выгодное поле для капиталовложений.
Неужели у инвестиций в недвижимость нет недостатков?
Есть, но на фоне других способов они минимальны:
- достаточно высокий порог входа: для покупки нужна либо полная сумма, либо первоначальный взнос, колеблющийся в среднем от 500 000 руб.;
- риск банкротства застройщика, если здание еще не сдано;
- непредсказуемые цены на отделочные материалы, которые могут свести будущую прибыль к минимуму;
- ограничения закона не реконструкцию и дробление некоторых объектов;
- необходимость платить НДФЛ на владение площадями менее 3 лет.
Как видите список невелик. Недвижимость в отличие от валюты, акций, облигаций, фьючерсов и т. д. позволяет вкладывать консервативно, без больших рисков и глубоких просадок в цене. Десятилетия показывают, что такие вложения гарантирую защиту от инфляции.
А какой способ инвестирования в недвижимость выбрали бы вы?
