Рассматривая покупку доступного объекта для инвестиций, стоит обратить внимание не только на цену и расчет рентабельности. Сравниваем в статье варианты вложений с гостиничными апартаментами, рассказываем, как не прогадать, вложив свой капитал в недвижимость и выявляем плюсы и минусы управления объектом самостоятельно и с помощью профессионалов.
Заработать на инвестиционной недвижимости можно двумя способами: перепродажа и сдача в аренду. Поэтому при вложении своего капитала, инвестору нужно определиться с целью вложений и тем, сколько времени он готов ждать для получения дохода.
Покупка
При покупке объекта на этапе предпродаж или старте, необходимо понимать, сколько времени вы готовы ждать для получения дохода. Благодаря эффекту низкой базы и минимальным вложениям, вы сможете выгодно приобрести объект, продав его ближе к концу строительства, поэтому заветные проценты от выручки вы увидите еще не скоро. Но терпение того стоит.
Цена на старте чаще всего минимальная, а когда дом введут в эксплуатацию и начинается активная передача ключей, привлекательность объекта станет выше, поэтому принципиально изменится и уровень цен. Согласно аналитикам GloraX в среднем по рынку от старта продаж до сдачи объекта в эксплуатацию стоимость лота может увеличиться на 35%.
Сдача в аренду
Для сдачи в аренду инвесторы чаще рассматривают приобретение готовой недвижимости, однако для тех, кто ищет наиболее выгодные цены для вложений, стоит рассмотреть варианты и с ожиданием на время строительства.
Учитывая, что сдавать апартамент вы сможете как посуточно, так и на долгий срок, ежемесячный доход может отличаться. Готовая студия в удачной локации Петербурга, например, в районе Заневского проспекта вам может приносить от 25 000 рублей до 45 000 рублей, в зависимости от того, посуточно вы сдаете квартиру или в долгосрок. А апартамент 18 кв.м, расположенный здесь же, может приносить в среднем от 40 000 рублей до 70 000 рублей в месяц. В зависимости от площади апартамента и загрузки объекта вы можете увеличить ежемесячную доходность.
Отделка, мебель и техника
В стройке можно приобрести объект сразу с отделкой, чтобы как можно быстрее приступить к сдаче, после получения ключей. На рынке сегодня есть даже варианты покупки на котловане, которые можно купить сразу с мебелью и бытовой техникой. Это позволит инвестору не только быстрее начать получать доход после приемки, но и выиграть на заранее выгодных ценах на стройматериалы и технику.
GloraX сотрудничает с Первой мебельной фабрикой, поэтому наши клиенты могут оформить полную или частичную меблировку квартиры на 25-30% ниже рыночной стоимости. Партнерство позволяет нам сделать выгодное предложение на обустройство дома независимо от даты ввода объекта в эксплуатацию и минимизировать ваши расходы на покупку мебели в будущем.
При этом, покупая свой будущий инвестиционный проект, вы можете совместить два способа инвестиций, и купить выгодно с низкой базы объект недвижимости, дождаться сдачи, получить ключи и начать сдавать объект в аренду. Апартаменты для инвестиций – более выгодное решение, потому что как правило цена апартаментов по сравнению с квартирой в среднем по рынку ниже на 10-15%.
Локация
Транспорт и инфраструктура
Для инвестиций лучше всего выбирать объекты небольшой площади и с хорошей транспортной доступностью. Желательно, чтобы ваш объект был в центре или близко к центру, потому что от этого фактора будет зависит процент загруженности объекта, и, соответственно, ваша прибыль.
Покупая апартаменты в ближайших к центру районах, вы обеспечиваете себе гарантию роста объекта в будущем. За счет роста городов, участков застройки вблизи бизнес-центров и топовых перспективных районах с развитой инфраструктурой становится все меньше, поэтому их ценность так привлекает инвесторов.
Удобство расположения
Удобство расположения и цена – это наиболее важные пункты, по которым арендатор или будущий покупатель будет отбирать варианты.
Транспортная доступность для объекта должна быть максимально удобной, чтобы ваш клиент имел возможность комфортно добираться до работы и комфортно возвращаться в объект, который он арендует или планирует купить.
Метро в пешей доступности, удобные выезды для авто и общественный транспорт – еще один важный маркер отличного расположения объекта для жизни и бизнеса.
Цена и эксклюзивность
Купить неликвидный объект – страшный сон любого инвестора, поэтому заранее просчитайте за сколько вы планируете сдать или продать свою недвижимость в будущем. Изучите рынок и проанализируйте потенциальную локацию.
Если вы смотрите спальный район города, который активно застраивается новостройками, выйти из такого проекта с хорошей ценой будет проблематично – конкуренция будет давить на цену вниз, и вынуждать вас дать скидку покупателю. Или процесс продажи растянется во времени, и вы можете упустить другие выгодные инвестиционные возможности, так и не забрав планируемую прибыль с объекта. Вкладывайтесь в эксклюзивные и ценные локации.
Риск-менеджмент и расчеты
У кого покупать - это первое, с чем необходимо определиться инвестору. Не будем подробно останавливаться на рисках покупки вторички, вы, итак, понимаете, что проверка документов – это must have каждой сделки.
Если вы решили покупать недвижимость у застройщика – проверьте его надежность. Чтобы снизить риски, стоит проверить портфель проектов компании и убедиться, что застройщик зарекомендовал себя на рынке.
Доходность гостиничных апартаментов
Гостиничные апартаменты по сравнению с обычной новостройкой могут принести операционную доходность 8-15% годовых.
Высокую доходность, как правило, в гостиничных апартаментах обеспечивает поток клиентов, за которые отвечает управляющая компания, поэтому доходность здесь значительно выше, чем в обычной студии, купленной в жилом доме под аренду.
Также к операционному доходу стоит добавить ежегодный прирост стоимости квадратного метра. В итоге от грамотных инвестиций вы получаете 18-25% годовых.
Максимально или гарантированно?
Например, в проекте GloraX – апарт-отель 25/7 Заневский каждый собственник может общаться с управляющей компанией через мобильное приложение, получать отчеты о доходности своего объекта, и утверждать бытовые вопросы требующие решения владельца. Инвестор может выбрать одну из двух программ доходности своего апартамента – максимальную доходность или гарантированный доход, исходя из которой сервисная компания будет подбирать арендаторов и работать над заполняемостью апартаментов.
Для тех, кто готов рисковать ради получения лучшей выгоды от инвестиций, рассмотрите программу «Максимальная доходность», которая позволит получить 25%, из которых 15% - от операционной деятельности и 10%[1] -ежегодный средний рост стоимости квадратного метра недвижимости в Санкт-Петербурге.
А если вы планируете зарабатывать стабильно и получать фиксированный доход, стоит рассмотреть программу «Гарантированный доход» 18%, из которых 8% от операционной деятельности и 10%[2] ежегодный средний рост стоимости квадратного метра недвижимости в Санкт-Петербурге.
Управлять или делегировать?
Хеджируете риски падения рубля и невозможность вкладывать деньги в валюту, отдавая предпочтение одному из наиболее безопасных и стабильных инструментов - недвижимости. По сравнению со сдачей квартиры, гостиничные апартаменты могут вам приносить пассивный доход, не превращая инвестиции в рутину и сокращая время на бытовые дела. Делегируя процесс профессионалам, вы контролируете свою доходность через мобильное приложение и можете освободить своё время для более важных дел по работе и бизнесу, провести время с семьёй или уехать в отпуск, зная что ваши инвестиции продолжают работать.
Оцените свои возможности
Сдавая квартиру посуточно самостоятельно, есть риск простоя объекта. При покупке в ипотеку учитывайте свои возможности и занятость. Далеко не каждому собственнику удобно срываться из офиса на показ квартиры или передачу ключей арендаторам, заниматься внезапно сломавшейся сантехникой или уборкой перед заездом жильцов. Кроме того, когда объектов становится больше, возникает необходимость передать часть бытовых вопросов.
Обеспечьте стабильность для инвестиций
Если вы делегируете рутину сервисной компании, которая обслуживает апартаменты, вы заключаете договор по которому обязанность за полным обслуживанием апартаментов и получением стабильного дохода ложиться на профессионалов.
Чтобы обеспечить объекту высокую заполняемость даже в низкий сезон, заниматься рекламой и постоянным продвижением вашего апартамента, организовать поиск, регистрацию и сопровождение гостей на протяжении всего пребывания в отеле - нужна целая команда. В апарт-отеле 25/7 Заневский такая команда есть с самого начала запуска проекта, которая с начала сдачи объекта приступает к своим обязанностям.
Апартамент должен работать на вас
Сервисная компания 25/7 в апарт-отеле 25/7 Заневкий оказывает весь спектр услуг по стандартам 4 звезды – оперативно решает бытовые вопросы, устраняет неисправности, проводит клининг, обеспечивает контроль за функционированием всех инженерных сетей. Время - самый ценный ресурс, который вы можете посвятить своей работе, семье и себе, заняться более важными для своей жизни делами, и быть спокойным за то, что ваш объект ежедневно работает на вас.
Организация процесса сдачи апартаментов вместе с сервисной компанией — это особое отношение к высокому гостиничному сервису и решение всех потребностей и интересов клиентов, полный набор услуг, делающих жизнь удобной и приятной для инвесторов и резидентов.
Благодаря управляющей компании инвестор избавлен от рисков, которые обычно возникают при самостоятельной сдаче в аренду, а также у него отсутствует необходимость личного вовлечения в решение бытовых проблем.
[1] по статистике bn.ru за последние 15 лет
[2] по статистике bn.ru за последние 15 лет
