Тема для настоящего исследования выбрана не случайно: за последнее время число инвесторов, желающих выгодно разместить собственные средства, значительно увеличилось. Хочется отметить ключевую роль Федерального закона № 156 ФЗ «Об инвестиционных фондах», который был принят в ноябре 2001 года, так как он заложил основу правового закрепления в России систему коллективного инвестирования, которая впоследствии получила довольно широкую регламентацию на подзаконном уровне.
Названный выше закон дал возможность инвестировать в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Их особенность заключалась в том, что имущество указанных фондов могли составлять объекты недвижимости, права на недвижимость, а также проектно-сметная документация.
Что касается срока, на который инвесторы могут размещать свои активы в закрытые ПИФы, то он довольно длительный – как правило, до 15 лет, минимум 5 лет. Благодаря закрытым ПИФам, инвесторы приобретают такие возможности, как:
• получать прибыль, коллективно инвестируя средства ПИФа в недвижимое имущество и права на него;
• оптимизированное налогообложение, поскольку закрытый ПИФ недвижимости – это не юридическое лицо. Также если стоимость имущества ПИФА растет, то данный прирост не подлежит налогообложению;
• закрытый фонд формируется из недвижимости, прав на нее, а также за счет денежных вложений;
• инвестиционные права могут использоваться как предмет залога;
• паи имеют вторичное обращение;
• решения относительно вопросов деятельности ПИФа принимаются общими собраниями владельцев паев;
• доверительное управление фондом приносит доход;
• реинвестирование имеет льготные условия.
Правовое регулирование процесса создания и функционирования, закрытого ПИФа осуществляется на основании вышеупомянутого ФЗ, а также актами, которые издает Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России).
Закрытый паевой фонд недвижимости имеет следующие стадии формирования:
1) проведения подготовительной работы с инвесторами;
2) проведение подготовительной работы по заключению договоров и обслуживанию фонда;
3) создание фонда.
Рассмотрим первый этап. Особенность закрытого ПИФа в том, что его правилами допускается внесение в счет оплаты паев недвижимости, прав на нее, акции, а также доли в капиталах ООО, связанных со строительством, реставрацией и т.п. Этого нет в ПИФах открытого и интервального типов. Некоторые параметры определяются заблаговременно: объем фонда, количество паев, первоначальная стоимость каждого пая, состав инвесторов, а также схемы, по которым осуществляется инвестирование. Создание большинства закрытых ПИФов происходит с ориентиром на определенные программы, на конкретных инвесторов, и очень часто для успешного решения вопросов по законной налоговой оптимизации одного инвестора.
Какова же роль управляющей компании в управлении закрытым ПИФом? Согласно Федеральному закону «Об инвестиционных фондах», в задачи УК входит подготовка правил, по которым будет работать фонд, заключение требуемых договоров, касающихся обслуживания фонда, подготовка необходимых для регистрации правил фонда документов и предоставление комплекта документов в ФСФР России.
Чтобы зарегистрировать правила работы фонда, для его дальнейшего действия, в процессе подготовки его правил, управляющая компания занимается заключением договоров на обслуживание фонда, сторонами в которых выступают:
- специализированный депозитарий;
- организация, которая ведет реестр владельцев инвестиционных паев;
- аудитор фонда;
- оценщики.
Фонд формируется следующим образом. Управляющая компания или ее агенты принимают заявки (правила фонда могут предусматривать агентские договоры). Процедура приема происходит каждый рабочий день по адресу, который указывается в сообщении о начале приема заявок. Объявляется период, в течение которого принимаются заявки. Исключение составляют случаи, когда выдача и погашение инвестиционных паев приостанавливаются согласно действующему законодательству.
Если фонду передана недвижимость, то она подлежит оценке у независимого оценщика. Им может являться лицо, обозначенное в правилах фонда, а также иные лица. Период оценки недвижимости должен быть завершен до того, как будут поданы документы на государственную регистрацию по передаче в фонд недвижимости.
Правовое регулирование передачи недвижимости в фонд осуществляется на основании Гражданского кодекса РФ, федеральных законов «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» а ранее также применялись Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 (в данный момент документ не действует).
Но передача недвижимости в фонд возможна не всегда, а только лишь тогда, когда это прямо предусмотрено в инвестиционной декларации фонда, при этом залог на такую недвижимость не допускается. Имущество передается в фонд через перерегистрацию прав на него с инвестора на владельцев паев фонда, которые приобретают на нее право общей долевой собственности. Однако наименования владельцев паев и объемы принадлежащих им долей не подлежат внесению в Единый государственный реестр.
Имущество фонда передается в доверительное управление управляющей компании через государственную регистрацию обременения указанного имущества. Когда происходит передача имущества в фонд, инвестиционные паи начисляются в определенном порядке. Рассмотрим его далее.
Существует специальная формула для расчета количества паев, которые причитаются инвестору: КП, означающее количество начисленных паев; С, являющееся суммой внесенных денежных средствам, или оценочной стоимостью переданного в фонд имущества; СП означает стоимость инвестиционного пая при формировании фонда, которая закреплена в правилах фонда. Внимание надбавки управляющей компанией в процессе формирования фонда не производится.
Некой системой отношений со строго регламентированными правами и обязанностями каждого в отношении фонда и инвесторов, являются те организации, которые принимают участие в управлении и обслуживании паевого фонда. Назовем данные правила:
1) инвестирование в определенные активы осуществляется управляющей компанией, что и является управлением имуществом фонда;
2) хранение и учет имущества фонда, а также контроль за правомерностью действий УК в отношении указанного имущества осуществляется специализированным депозитарием;
3) реестр владельцев паев ведется регистратором;
4) проверка правильности учета и отчетности со стороны УК фонда, а также верности расчетов стоимости цены пая и чистых активов проводится аудитором;
5) оценка имущества, не имеющего рыночной стоимости (касается интервальных и закрытых ПИФов), производится независимым оценщиком;
6) договор с УК и ее доверенность является основанием для размещения агентами инвестиционных паев фонда. Деятельности ПИФов регулируется государством в лице Федеральной службы по финансовым рынкам. Организационно-правовая форма, в которой может быть создана УК, это – ООО или АО, согласно ст. 38 Федерального закона.
Деятельность УК подлежит обязательному лицензированию. Чтобы получить соответствующую лицензию, в данный момент необходимо, чтобы объем собственных средств УК составлял минимум 20 миллионов рублей, а численности квалифицированных соответствующими аттестатами специалистов не должна быть менее 4.
Наиболее распространенным вариантом, по которому может быть выстроена структура управляющей компании закрытого ПИФа, является следующий:
1) руководство компании в лице генерального директора, его заместителя, а также управляющего активами фондов;
2) контролер компании для осуществления внутреннего контроля за деятельностью УК;
3) бэк-офис для подготовки бухгалтерской документации, внутреннего учета, составления отчетности, учета заявок, сделок и прочего;
4) фронт-офис для работы с клиентами, а также для осуществления операций на рынках различного типа – биржевых и внебиржевых;
6) финансовый и юридические отделы, бухгалтерия.
Говоря о роли управляющей компании в закрытом фонде, отметим, что она выполняет ряд важнейших функций по управлению имуществом фонда, среди которых:
- операции с имуществом фонда, в том числе на рынке недвижимости, с целью увеличить капитализацию его активов;
- организует и проводит общие собрания владельцев паев;
- привлекает инвесторов и организует дополнительный выпуск паев;
- управляет паевой ликвидностью, организуя обращение паев;
- формирует и выплачивает инвестиционный доход;
- разрабатывает и регистрирует изменения в правила фонда.
Если средства инвестируются в коммерческую недвижимость, то здесь важно отделять управленческие функции УК, которая главным образом, выступает на рынке в качестве инвестиционной компании.
Что же еще отличает закрытые ПИФы от открытых и интервальных фондов? Так, участники первых названных ПИФов не вправе принимать участие в управлении фондом, тогда как участникам закрытого фонда предоставляется такая возможность посредством проведения общего собрания пайщиков, что делает такой фонд схожим с акционерным обществом.
В компетенции общего собрания пайщиков находятся следующие вопросы:
- утверждаются изменения, которые вносятся в правила фонда в части инвестиционной декларации;
- собрание вправе расширить виды доходов, увеличив их максимальный размер – данные доходы связаны с управлением фондом;
- передаются права и обязанности по договору доверительного управления фондом другой управляющей компании;
- УК вправе досрочно прекратить договор доверительного управления;
- иные вопросы, которые предусматриваются нормативными актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.
Отметим, что имущество (активы) закрытого ПИФа могут составлять как денежные средства и ценные бумаги, так и недвижимость, права на нее, к которым относятся также права аренды недвижимости; также это могут быть имущественные права по обязательствам, установленные договорами долевого строительства недвижимости; имущественные права по инвестиционным договорам; проектно-сметная документация.
Важно подчеркнуть, что новое положение о закрытом ПИФе сделало возможным инвестирование средств закрытого фонда в зарубежную недвижимость. Целевые функции, ради которых формируется фонд, определяют схемы, по которым он будет работать.
Вложения в недвижимость привлекательны по следующим параметрам:
- данный актив способен приносить регулярный доход от арендных платежей (потенциально повышение арендной платы может зависеть не только от общей ситуации на рынке, причиной увеличения также могут быть, например, дополнительные услуги, предлагаемым арендодателем);
- физическая сохранность и целостность (при соответствующем уровне эксплуатации здание способно просуществовать многие годы);
- легко и доступно для понимания инвестору (многие люди арендовали или сдавали жилье в аренду, поэтому им проще понять, как можно «сделать деньги», владея недвижимостью, нежели чем, как это возможно, вкладывая средства в «непонятные» ценные бумаги);
- способность недвижимости расти в цене (в долгосрочной перспективе цена на недвижимость имеет тенденцию к росту и не зависит от сиюминутной конъюнктуры, что позволяет в любом случае со временем продать ее с прибылью. Безусловно, ремонт и реконструкция зданий ведут к росту цен на них).
Заметим, что отечественное законодательство выстроило максимально действенную систему защиты прав инвесторов фонда, что проявляется в их праве контролировать фонд путем проведения общего собрания, функции управления четко разделены, а также организовано хранение и учет имущества фонда. Кроме того, деятельность фонда контролируется управляющей компанией, регистратором, специальным депозитарием, ФСФР России, органами государственной регистрации, аудитором и независимым оценщиком.
