Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Получив разрешениена ввод объекта в эксплуатацию, застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства.
Помним, что не все застройщики направляют сообщение о завершении строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Бывает и так, что разрешение планировалось к выдаче, но по каким-то причинам его не выдали, а сообщения о завершении строительства уже разосланы. (Отмечаем это основание как возможность для оспаривания акта).
Согласно ч. 4 ст. 8 Закона 214-ФЗ, застройщик направляет сообщение не менее, чем за месяц, если ДДУ устанавливает срок передачи объекта долевого строительства, а если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства (чаще всего встречаются в ДДУ именно эта конструкция), то застройщик направляет сообщение не менее чем за 14 рабочих дней.
В сообщении должно быть указано о готовности к передаче, а также разъяснено, что в случае неявки акт будет направлен в одностороннем порядке.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Юридически значимые сообщения направляются по месту регистрации. Если вы не заглядывали в почтовый ящик и пропустили сообщение – риски лежат на вас. Акт оспорить в этом случае будет невозможно.
Здесь помним об обязанности дольщика уведомлять застройщика об изменении адреса регистрации. Если акт отправлен по вашему прежнему адресу регистрации, а застройщик заблаговременно был уведомлен о вашем переезде в другое место жительства - то акт можно оспорить.
Зачем вообще его оспаривать? Очень часто застройщики нарушают срок для передачи объекта, а неустойку платить за нарушение срока не хотят. Направление одностороннего акта избавляет их от гражданско-правовой ответственности. Экономия сотен тысяч рублей.
ВНИМАНИЕ: в 2022 году есть особенность:
пп. е) п. 1 Постановления Правительства РФ № 442 от 23 марта 2022 года «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», согласно которому сообщение о завершении строительства теперь можно отправить по электронной почте или иным способом (смс, уведомление в личном кабинете). Так о готовности объекта к передаче уведомляли и раньше, но о том, что смска надлежащее уведомление – речи не шло. Направление уведомления почтой по адресу регистрации дольщика в 2022 году не обязательно. Постановление фактически отменяет норму Закона № 214.
Надеюсь, что это не перекочует в нормы закона в качестве постоянной нормы.
Дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, а если срок в ДДУ срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения.
При этом, застройщик приобретает право составить и направить односторонний акт не ранее чем через 2 месяца с даты наступления срока передачи объекта.
Здесь и возникают вопросы: А что делать, когда запись в личном кабинете не открыта, менеджеры застройщика не называют дат, ответов на электронную почту не дают?
Надо понимать, что если односторонний акт оспаривать, то придется доказывать, что вы всеми силами жаждали объект получить, а нехороший застройщик уклонялся от вашего страстного желания. Слов к делу не пришьешь, поэтому – страхуемся и направляем в течение 7 дней, отведенных для приемки, телеграмму на адрес застройщика с требованием передать объект или заказное письмо с таким же содержанием и максимально ускоренной доставкой.
В письме просим/требуем объект передать, указываем удобное время и дату (блеф разрешается) главное – чтобы были доказательства вашего намерения объект принять.
При наличии такого доказательства шансы на оспаривание одностороннего акта взлетают в разы.
Оспаривается акт по нормам о недействительных оспоримых сделках.
Из положений ст.ст. 166, 167, 168 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Распространены случаи, когда дольщик для приемки объекта явился вовремя, приступил к приемке и обнаружил, что в объекте имеются недостатки, составил об этом совместно с застройщиком акт и удалился в ожидании устранения дефектов, но не тут-то было. Застройщик вместо того, чтобы заняться исправлениями, занялся подготовкой одностороннего акта о передаче объекта, потому что неустойка-то капает.
В таком случае – оспорить акт тоже возможно.
Участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нём вне зависимости от того, являются недостатки существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, даже если объект возможно использовать по прямому назначению.
Бытует мнение (в этом уверяют застройщики), что отказ от подписания акта приема - передачи неправомерен, если недостатки были такими, что не исключали возможности пользоваться объектом, т.е. не были существенными. Такая трактовка вносит путаницу, потому как существенность недостатков влияет исключительно на реализацию права на расторжение договора и возврат денег по ДДУ.
