Друзья, сегодня мы поговорим о способе инвестиций, который доступен каждому. Инвестиции в жилую недвижимость. Разберем: чем отличаются инвестиции во вторичный рынок и рынок первички (стройки). Коснемся момента, когда квартира из первички превращается во вторичку. А также поговорим о наиболее ликвидных квартирах.
Начнем с важного вопроса: Что ожидать на рынке недвижимости к концу года? Привычный предновогодний ажиотаж или продолжения стагнации спроса? Однозначно в 2022 году по итогам года снизится спрос на недвижимость. Рынок сильно просел весной и даже при том что набирает обороты в 3 квартале показатели будут ниже, чем в 2021 годую. Вице-премьер Марат Хуснуллин прогнозирует падение спроса до 20%. Спрос в 4 квартале ожидаемо будет выше, как на первичном, так и на вторичном рынке. Вторичный рынок оживет после очередного снижения ключевой ставки Центрального банка, сейчас рыночная ставка от 8,5%, что не каждому по карману.
Также Хуснуллин правительство предложит новые меры поддержки рынка в случае падения спроса, но при этом однозначно планируется продлить льготные ипотечные программы на 2023 год. На 2022 год почти 46 млрд рублей выделено на реализацию льготных условий.
Самая выгодная ипотека в России сейчас – семейная. По данной программе было выдано на 220% больше денежных средств, чем за аналогичный период 2021 года. За первое полугодие 2022 года количество выдач по семейной ипотеке выросло на 133%. При этом правительство считает, что планируемое количество выдач больше, чем текущий показатель и поэтому работают над мерами, которые увеличат показатели.
А с ценами что? Одни говорят цены упали, другие что цены растут. Вот тут подходим к основному разделению рынка первички и вторички. Представьте ситуацию: вам досталась квартира по наследству в старом фонде, вам ни к чему эта квартира и вы решаете ее продать. Как вы поймете за сколько продать квартиру? Первое, что приходит в голову это посмотреть за сколько продаются похожие варианты в вашей локации у соседей.
А кто этот первый сосед, который единолично установил цену, на которую все равняются? Ответ простой – такого соседа нет. Но есть другой сосед, который просто посмотрел сколько похожая квартира стоит на стройке в его районе и просто выставил цену, отталкиваясь от цены в новостройке.
Наверняка вы слышали, что первичка и вторичка связаны. Это та самая связь. Любая цена на квартиру во вторичке опирается на цены застройщиков. Если вдруг кто-то продает квартиру сильно дешевле рыночной цены, то эту квартиру быстро покупают (зачастую даже агентства).
Теперь про цены: представьте, что вам срочно нужно продать квартиру. На все про все месяц. Как ускорить продажу? Правильно – снижать стоимость. А что делать, если ваши соседи тоже куда-то торопятся и снизили стоимость? Ждать либо снижать стоимость еще ниже – к сожалению, тут только 2 варианта.
Так что же с ценами: упали и растут? И упали и растут. Во вторичке цены снизились и можно найти квартиры с дисконтом до 30%. Подождите, не бегите покупать новую квартиру. Не все так просто. Дело в том, что деньги на квартиру, как правило, берутся либо с продажи квартиры, либо берется ипотека в банке. Как вы понимаете, когда все снижают цены и все равно не могут продать квартиру – дело в ипотечной ставке. Не каждый готов покупать квартиру с кабальной двузначной ставкой. Добавим сюда, что семейная ипотека и другие льготные программы не распространяются на вторичный рынок. Поэтому сейчас рынок практически стоит, но все же находятся люди, у кого есть деньги для покупки подешевевшей вторички. Во время кризиса и провалов богатые богатеют – бедные беднеют. Вот так получается.
Первый вывод, который можно сделать – сейчас выгодно покупать вторичку, но только за свои деньги без ипотечного кредитования. Хорошая инвестиция с дисконтом до 30%. Единственный минус – такие квартиры будут генерировать небольшой пассивный доход (до 5,5%) из-за падения спроса на арендное жилье. Поэтому как инвестиция более интересны в качестве перепродажи, хотя можно временно получать пассивный доход, пока рынок восстановится.
Подходим ко второму типу недвижимости – первичному или как его еще называют – рынок стройки. Чем интересен данный рынок? Цены на первичном рынке как раз растут – не падают, даже если вы это видите в рекламе. Чем же привлекателен рынок стройки для инвестиций? Как раз ростом цены. Цены на рынке определяют застройщики, у которых значительно увеличиваются расходы из-за стройматериалов и роста стоимости рабочей силы. Поэтому рынок стройки это всегда дорожающий актив.
Тут сразу вижу комментарии: дома не достроят, застройщик деньги возьмет и уедет на кудыкину гору.
Но спешу вас обрадовать – это невозможно.
С 1 июля 2019 года застройщики не получают деньги при покупке вами квартиры сразу. Только при подписании вами акта-приема квартиры и получения ключей застройщик получает деньги со специального счета(эскроу), на котором лежат деньги. Кстати ,именно подписание акта приемки-передачи квартиры превращает квартиру первичного рынка во вторичный. Не ввод дома в эксплуатацию, а именно подписание акта. После сдачи дома у вас, как правило, есть 6 месяцев на приемку квартиры.
Также застройщики по большей мере строят не на свои оборотные средства, а в рамках проектного финансирования. Связано это как раз с тем, что прибыль застройщика лежит замороженная на эскроу счетах. Главной страховкой тем не менее является не это, а тот факт, что при опоздании по срокам сдачи дома в эксплуатацию застройщика лишают лицензии на строительство. Никакой застройщик не будет 2-3 года строить дом, чтобы недостроить и убежать. Бежать не с чем и получится так, что он потратил пару лет впустую. Надеюсь разобрались с вопросом безопасности. Если хотите разобрать подробнее пишите в комментариях.
Возвращаемся к инвестициям на рынке стройки, как же заработать на новостройках? Все просто – купить подешевле и продать подороже. Причем для покупки квартиры в стройке не обязательно иметь всю сумму для покупки, есть даже ряд программ, по которым не потребуется первый взнос. То есть, как бы странно не звучало, инвестировать в рынок стройки можно без денег на старте. Но сразу оговорюсь – ежемесячный доход все же понадобится. В среднем в Москве и Санкт-Петербурге можно инвестировать в однушку с платежем 30 тыс в месяц не имея первого взноса. Такой платеж достигается благодаря ставка от 0,1% до 1% и выбором квартиры на окраинах города. Подождите, мы же говорили про инвестиции, а тут получается наоборот нужно мне платить.
Подходим к самому интересному, чтобы заработать на квартире с платежем 30 тысяч в месяц, нужно чтобы квартира дорожала больше этой суммы. С учетом того, что однушки начинаются от 30 м2, приходим к выводу, что увеличение цены квадратного метра в месяц на 1 тысячу рублей становится точкой безубыточности. А на сколько застройщики поднимают цены? Стандартно от 2000 рублей за м2 до 10 000 рублей за м2. По некоторым объектам за 2-3 года получается рост стоимости квартиры в 2 раза. Вдумайтесь, можно купить квартиру за 4 млн и продать за 8 млн через пару лет. Меня сразу поправят, что я не учел ставку по ипотеке в расходах. Все верно. Прибыль от данной инвестиции рассчитывается так: стоимость продажи - стоимость покупки -проценты по кредиту. Проценты по кредиту являются невозвратными расходами в отличие от платежей, уменьшающих тело кредиты, так как проценты это как раз прибыль банка за то, что он дал вам деньги на всю эту авантюру.
Если все так просто, почему все так не делают? Действительно, идея простая – иди зарабатывай. Главный стоп фактор это как ни странно банк. Если вы когда-нибудь сталкивались с одобрением по ипотеке, то знаете что это не так-то просто. Да есть банки, которые выдают деньги по паспорту и не проверяют доход, но таких меньшинство. И чтобы взять ипотеку понадобится не только иметь официальную работу, но и достаточный официальный доход. Наверняка, даже у вас половина знакомых либо работает не официально, либо бОльшую часть дохода получает в конверте. Такова реальность. Не каждый лишь сможет взять ипотеку получается.
Зато если у вас получилось, можете быть уверены что ваша квартира в черте города или на окраине обеспечит вас минимум 15% годовых, при этом чем дороже квартира – тем больше профит.
Поговорим про ликвидность. Как ни странно, самые ликвидные квартиры на рынке: однушки и студии в построенных домах, но где еще не подписан акт приемки-передачи. То есть по сути это готовые квартиры, но в них еще никто не жил и ставки по ипотеке здесь будут гораздо ниже, чем в аналогичной вторичке. Даже бывает так, что 2 соседние квартиры на этаже различаются: одна первичка, вторая вторичка. Почему самые ликвидные квартиры именно однушки и студии? Это связано с стоимостью квартир, большая часть россиян не может позволить себе двушку, однушка становится все более популярной среди молодых семей, а студии у семей без детей, студентов и всех у кого не хватает денежных средств даже на однушку. Почему квартиры в сданной первичке продаются быстрее, чем такие во вторичке (даже в мебелью). Потому что покупая квартиру в сданном доме до получения ключей ждать совсем немного, а платеж по ипотеке ниже, чем в такой же квартире во вторичке. Де факто квартира в сданном доме, в которой не подписан акт приемки-передачи, уже вторичка – квартира же уже есть и там все готово. Но дэ юро это первичка, поэтому тут работают льготные ипотечные программы. Правительство как будто специально дает пол года после сдачи дома в эксплуатацию чтобы мы могли продавать квартиры как первичку и могли конкурировать с остатками квартир у застройщика.
И не забывайте, что недвижимость в нашей стране это самый понятный способ инвестирования и самый распространенный. За счет большого количества участников рынка поддерживается ликвидность.
Друзья, а на этом все! С вами был Антонов Алексей. Пишите что думает о первичке и вторичке вы. Кому уже удалось заработать на перепродаже квартир или может вы получается пассивный доход от сдачи квартир в аренду.?
