"Недвижимость это круто!". "Нужно много недвижимости!". "Чем больше тем лучше" - так мне говорят часто люди, которые не разбираются в инвестициях, однако, в их словах есть доля истины. Давайте разберём факты и взглянем на это с разных сторон.
Для начала давайте взглянем на цены. В период с 2000 по 2019 год. Стоимость растёт и очень хорошо.
Теперь давайте посмотрим на следующий отрезок с 2018 по 2020 год. Это средняя стоимость в Москве.
Вау! - воскликнуть вы, это же круто! А сегодня стоимость в Москве вышла на запредельный уровень 260-280 тыс! Просто огромный скачек цены. Очевидно, что при отсутствии каких то непредвиденных событий рост будет продолжаться, только темпы роста будут снижены. Раздувается квартирный пузырь? Возможно, посмотрите объёмы выданных кредитов с начала 2021:
Из графика мы видим колоссальные обемы выдачи ипотеки (тут нужно сделать вывод, что прибыль получат больше всего банки, нежели строители, поэтому есть смысл нарастить акций банков). Ну соответственно, это сработала "льготная ипотека", которая отправила в накаут цены на квартиры. Сейчас мы видим рост стоимости недвижимости +40% в среднем. Если раньше однушка на вторичном рынке в Ульяновске стоила 1.5 млн, то сейчас она стоит 2.3 млн (+53% роста). В Москве так вообще я промолчу.
Ожидаю через 2-3 года падение цен на съём квартир, так как тебе кто сейчас вложился начнут их сдавать к 2025 году.
Вроде как всё прекрасно, купи квартиру и держи её 20-30 лет и цена вырастет. Да, если сдавать квартиру - этот актив вам даст прирост в 2-3% годовых, плюс вероятно рост цены за 20-30 летний период (если конечно не случится катаклизм, или начнут глобальную стройку домов).
Но что бы купить квартиру вам придётся брать кредит, ипотеку, который нивелирует часть будущих неполученых доходов, если бы купили сразу и за свои деньги. Грубо говоря, взяв недвижимость (особенно новостройку) в ипотеку вы теряете сильно в доходности, проигрывая при этом инфляции. Конечно я говорю сейчас о недвижимости целью которой является именно инвестиция (вложение) с целью получения дохода или продажи с прибылью.
Строить дом сейчас да и всегда было не выгодно. Дом нужно всегда поддерживать, за ним нужен уход, а это и деньги и силы. Многие, кто пройдя весь этап стройки и подойдя к мысли инвестирования продавал свою недвижимость так как реально зарывал свои деньги в бетон.
Я сторонник того, что своя недвижимость, как дом или место обитания должен быть. Это пассив, но он необходим для спокойного сна - я так называю это. Потому что даже если и случится событие, которое может привести к потере всего и вся, а недвижимость как защитный элемент капитала всегда являлся и является самым надёжным вложением. Можно не думать, что потеряете свой дом это ваш дом, ваша крепость.
Есть сторонники, которые утверждают что лучше инвестировать в квартиры, однако на средней дистанции до 15 лет вы не окуните квартиру так как её доходность не выше 2-3% годовых (с учётом платежей коммунальных услуг). Однако, если посмотреть на коммерческую недвижимость, то она даёт 7-9% доходности в год, что значительно выше. А если взять ОФЗ или облигации крупных эмитентов, то тут и 10% можно найти.
Также нужно понимать, что найти сразу огромную сумму на приобретение недвижимости и получить беспроцентный кредит, невозможно, а при получении такового получаем отрицательное математическое ожидание доходности. Иными словами выгоднее с точки зрения инвестиций вложиться в облигации.
Минусы при сдаче недвижимости сразу не видны. Однако я, как арендодатель могу отметить следующее:
- Есть риск, что квартиросъемщика не будет какое то время. Актив является пассивом в таком случае.
- Нужно следить за состоянием квартир(ы), поддерживать их в надлежащем качестве. Это доп. затраты на мелкий ремонт, выход из строя смесителей, кранов, техники и тп.
- Растёт стоимость коммунальных услуг на 4% в год, однако, цена съёма остаётся фиксированной. Нужно думать о планомерном повышении цены, но по факту это не всегда удаётся сделать, например, если ваши жильцы очень прилежные и вы дорожите ими.
- Нужно платить налоги с прибыли.
Что в итоге я хочу сказать. Моя цель жить жизнь ярко, красочно и откладывать сегодня, что бы на пенсии я мог путешествовать и позволять себе вещи, которые не позволит пенсионер с государственной пенсией. Это означает, что сейчас мне нужно вкладываться в капитал, неважно какая у него доходность 1% или 9%, главное что она выше инфляции и каким образом её распределить между разными активами решать только вам - нет единого мнения.
Квартира, которую сдаете, акции, облигации, проценты с вклада, роялти, деньги с реклами и прочие доходы должны полостью покрывать ваши текущие расходы. Если вы достигните этого - перед вами откроется другая жизнь, яркая, свободная от рабства и рутины - вы сможете позволить не работать, а трудиться на себя, увлечься хобби, заниматься тем чем давно хотели, но не могли позволить.
Квартира - ваш обитель, должна быть. Что бы жить на деньги получаемые со сдачи в аренду это невыгодно так как такая же сумма в ОФЗ даст вам в 2-3 раза больше дохода. А снимать квартиру или дом в любой точке мира вы сможете и со своей пенсии. Пожить на берегу моря, в Европе или Азии, на островах это будет возможно, если не зарываться в долги и ипотеку.