Все больше апарт-отелей проектируют в домах старого фонда и советской застройки, которые подверглись редевелопменту. Особенно это характерно для Петербурга, где в привлекательных локациях закончились места под новую застройку. Будут ли апартаменты в старом фонде в центре более привлекательны из-за локации у инвесторов? Какие у них есть преимущества и недостатки? Спросили у экспертов.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg
Апарт-отели в реконструированных зданиях, как правило, имеют сервисный формат. Благодаря центральной локации, такие объекты обеспечивают себе более высокие показатели загрузки, и доходности. В этом в первую очередь заинтересованы инвесторы.
По состоянию на I полугодие 2022 года средняя цена юнитов в реконструируемых объектах на 30% выше средней цены по всем форматам апартаментов. Однако стоит отметить, что себестоимость реновации объектов старого фонда зависит от цены приобретения и состояния здания, его местоположения и концепции развития. Поэтому себестоимость редевелопмента может быть как сопоставима, так и выше себестоимости нового строительства.
Преимущества и недостатки апартаментов в старом фонде
Такие объекты расположены в районах со сложившейся социальной инфраструктурой и транспортной доступностью, что и является основными преимуществами центральной локации. Низкая этажность объектов реконструкции обеспечивает маленький номерной фонд. К тому же будущий объект обычно сохраняет исторический облик.
К возможным недостаткам можно отнести компактную площадь номеров и встречающиеся сложные планировки из-за конструктивных особенностей зданий. Перед приобретением таких апартаментов стоит внимательно ознакомиться с документацией и планировочными решениями, так как требования к апартаментам менее строгие, чем к жилым помещениям.
Мария Онучина, генеральный директор управляющей компании 25/7, Москва
Последние несколько лет основа всех проектов в коммерческой недвижимости — ESG-стратегия (Environmental, Social, and Corporate Governance, ESG — это совокупность характеристик управления компанией, при котором достигается ее вовлечение в решение экологических, социальных и управленческих проблем. Прим.ред.). Она диктует в том числе тренд на редевелопмент — преобразование старых промышленных (и не только) территорий в коммерчески успешные проекты.
Стоимость апартаментов будет зависеть не только от расположения, но и от того, что собой представляет объект, располагается он обособленно или в многофункциональном комплексе, от уровня сервиса. Немалое значение имеет управляющая компания, обеспечивающая комфорт пребывания в апартаментах.
Руслан Гайсин, председатель совета директоров строительной компании «Сити 78»
Любая недвижимость в хорошей локации будет востребована, будь то апартаменты или квартира. Людям важна близость жилья к центру города, хорошая транспортная доступность, наличие супермаркетов и торговых центров, клиник, фитнес-клубов и салонов красоты.
Редевелопмент в центре Санкт-Петербурга достаточно развит. Существует большое количество компаний, которые покупают старые коммуналки и каждую комнату превращают в отдельную студию. Рентабельность редевелопмента зависит от того, в каком состоянии находится дом. Иногда фасады домов в таком запущенном виде, что инвестору выгоднее построить новый дом, чем восстановить исторический облик объекта, чтобы он был полностью пригоден для заселения. При строительстве апартаментов или жилого дома с нуля у застройщика есть инженерная и пространственная свобода. Он может проектировать объекты, исходя из современных требований к строительству.
Когда девелопер выполняет реконструкцию объекта, он ограничен стилем дома, который нужно сохранить, его габаритами, требованиями КГИОП к сохранению культурного наследия. По сути застройщик становится заложником этих обстоятельств. Для каждого конкретного дома нужно отдельно просчитывать рентабельность редевелопмента. Поэтому нельзя сказать наверняка, что строительство с нуля будет выгоднее.
Кирилл Рузанов, генеральный директор и совладелец профессиональной управляющей компании в сфере апарт-отелей «Начало.Сервис»
Будут ли апартаменты в старом фонде в центре более привлекательны из-за локации у инвесторов
Как говорится, it depends. Просто одной локации уже недостаточно. В центральных районах Санкт-Петербурга есть достаточно разных арендных предложений, а также всяких мини-отелей, в том числе сетевых, которые предлагают размещение гостей с не самым высоким качеством услуг и объекта размещения.
Поэтому важно не само по себе расположение в центре города, но еще и качество предложения. Безусловно есть гости, которые в первую очередь ищут недорогие средства размещения. Но, во-первых, не может весь рынок ориентироваться только на таких, во-вторых, конкуренция в этом сегменте растет соответственно предложению, в-третьих, инвестору важна не только цена покупки и доходность с арендного потока, но и возможность «выйти» — продать данный актив и маржинальность такой продажи.
Можно найти покупателя-инвестора даже на апартамент-студию за 15 000 000 рублей, если при этом он понимает, что сможет получать свой арендный доход порядка 8% годовых, а через года два продаст этот актив на 20 и более процентов дороже.
Будут ли апартаменты в реновируемых домах по умолчанию дороже
Цена будет складываться из множества факторов — район, состояние здания, его статус. Какая в здании нарезка и коммуникации. Если мы говорим про центр города, где есть много зданий с охранным статусом, или входящих в охранную зону, реновация — это не дешевое удовольствие. Планировки домов XIX — начала XX века постройки не всегда позволяют «безболезненно» нарезать там номера. Зачастую есть нехватка «мокрых зон», розеток, да и просто «усталые» инженерные сети и коммуникации.
Если здание — историческое наследие с паспортами — это уже совершенно другой процесс, который ранее могли себе позволить только классические сетевые отели или крупные инвесторы. Ну и опять же объем затрат зависит от объема работ и концепции проекта.
Какие преимущества и недостатки есть у апартаментов в старом фонде
Преимущество — это в основном „центральность“. В центре Петербурга остались единицы участков под застройку. Достаточно много их в «сером поясе», в районе Обводного канала, что в общем-то близко к центру. Наш апарт-отель «Начало» находится в двух станциях метро, но при этом там все еще много «промки», складов. К центру близко, на как центр не ощущается вообще.
Петербург очень центричный город. В центре города у нас и бизнес, и культура, и музеи, и театры, и государственные структуры. В зависимости от самого здания старого фонда и концепции объекта, можно круто сыграть на том, что это старый фонд. Притянуть историю здания, локации, сохранить какие-то элементы или даже создать новую легенду.
Недостатки — это зависимость девелопера от геометрии здания, имеющихся коммуникаций, параметров, площадей. Сложнее организовать общественные пространства. Плюс сам статус задания может быть очень разный и далеко не всегда гостничный. Ну и то, что не все розничные инвесторы готовы входить в реконструкцию старого фонда.
