Наиболее ярким явлением двух последних месяцев на вторичном рынке жилья Москвы стало беспрецедентное для московской «вторички» резкое снижение чека сделки против заявленной в экспозиции цены предложения – в диапазоне до 20%, в среднем на 15%. По спросу (и потенциальному, и актуальному) июль на 20% опередил июнь, но проиграл 35% июлю 2021 г.; первая половина августа была на 30% результативнее аналогичного периода в июле, сообщает компания «Инком-Недвижимость».
«Столь радикальная дисконтная политика несвойственна вторичному сегменту и идет вразрез с известным правилом, что на «вторичке» – рынке физических лиц – подорожание может случиться в момент, а удешевление происходит крайне медленными темпами. Сегодня этот постулат развенчан по следующим причинам: цены перегреты, все мы находимся в совершенно нестандартной экономической и политической ситуации, участники рынка адаптируются к этим условиям и понимают, что цены больше расти не будут, – отмечает Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании.
Технология продажи сейчас построена на том, что необходимо предложить рынку самый дешевый товар из линейки аналогичных; чтобы сформировать настоящий спрос, требуется опустить цену до реальной, а реальная стоимость на сегодняшний день – это примерно минус 15% от той, что была два месяца назад. При альтернативной цепочке купли-продажи ценовая коррекция распространяется сразу на несколько квартир, размер скидки на которые риэлтор решает в индивидуальном порядке с собственниками жилья. Эти компромиссные решения выводят рынок на актуальный уровень цен и стимулируют спрос.
Резкое и значительное падение цены реализации – в целом очень хорошее событие для рынка, поскольку оно дало специалистам возможность быстро нащупать дно и нащупать спрос. И сразу виден результат – пошли сделки».
В июле ипотечные сделки заняли 32,1% в общем объеме – это более чем в 2 раза превышает их долю в июне (15,5%), но на 11,4 п.п. не дотягивает до уровня июля 2021 г. (43,5%). По количеству ипотечных сделок в компании июль в 3 раза обогнал июнь, но в 2 раза отстал от июля в 2021 г.
«Сегодня рынок оживает: возвращаются ипотечные покупатели, предложение перестало расти. При отсутствии новых шокирующих внешних факторов можно сказать, что самый тяжелый этап пройден – этим периодом были май и июнь. То есть, мы ожидали настоящего коллапса, и он был, но продлился всего 2 месяца. В июле и августе подъем, в сентябре–октябре придут из отпусков новые клиенты – не нужно также забывать, что снижение спроса происходило на фоне отпускного и дачного сезона, когда традиционно на рынке штиль, – констатирует Сергей Шлома.
– Сейчас речь идет в основном об отложенном спросе: клиенты, которые находились в ступоре с апреля по июнь, активизировались. Весь этот спрос будет реализован в течение 3-х месяцев, а дальше придет текущий, и, если он по объему окажется идентичным отложенному, то есть, сохранится на сегодняшнем уровне, цены стабилизируются, и рынок будет функционировать нормально. Дальнейший рост числа сделок маловероятен, и к показателям января–февраля мы пока не придем.
В случае, если спрос уменьшится (например, при усугублении экономической ситуации в стране), стоимость жилья будет находиться под давлением, и, возможно, пойдет вниз. И мы считаем, что на перегретом рынке у нее есть потенциал для плавного снижения – еще на 15% в течение длительного периода. Особенно важно, что в настоящее время финансовые власти делают многое для поддержания сектора недвижимости, поэтому мы позитивно смотрим на рынок».