Недавно проводила на своём канале опрос, будет ли моим читателям интересно почитать про инвестиционную недвижимость, оказалось, что будет. Что ж, начинаю цикл статей посвящённых тому как я выбирала свою студию, с чем столкнулась, и чем всё это закончилось. Хотя, скажу честно, моя история ещё не закончилась.
Беру ДДУ
Когда мы с мужем стали думать об инвестиционной недвижимости, мы стали активно изучать рынок. Смотрели первичку, вторичку, истории с отельерами.
Брать готовый микрообъект площадью менее 15 квадратных метров не хотелось, у нас были сомнения, что он будет ликвиден потом. Да и обустройство такой квартиры - это очень дорогое удовольствие. Одно устройство антресоли стоит не менее 200 000 рублей. А еще помещение надо как-то обставить.
В Москве и Питере можно купить коммерческую недвижимость - номер в отеле. Есть управляющая, которая ведет всю деятельность: ищет арендаторов, заселяет их, убирает номера и так далее. Я изучала и такие варианты, но мне очень не понравились типовые договора с управляющими, которые застройщики навязывают подписывать. Про это я уже немного писала в другой статье про курортную недвижимость.
На готовую студию или однушку денег не было. В результате мы решили, что купим квартиру на стадии котлована. Мы рассчитывали на то, что стоимость квартиры вырастит за время стройки, так оно и получилось. Квартира подорожала более чем на 50%.
Давно уже говорят, что цены на недвижимость в Москве - это надутый пузырь. Но пока он сдуваться не хочет. А льготные ипотеки все надувают и надувают его. Государству выгодно, что бы в крупных городах шли стройки, это приносит много денег в экономику и это хорошие деньги, которые много раз оборачиваются и на каждом этапе с них платят налоги. Тут и сама стройка, и кредиты.
Апарты или жилое помещение
В России есть 2 типа помещений, которые можно приобрести для инвестиций с целью сдачи в аренду, это:
- Апартаменты - не жилое помещение;
- Квартира - жилое помещение.
Я для себя изначально решила, что я рассматриваю только квартиры. Дело в том, что в продаже имеется множество новостроек, которые на первый взгляд не отличаются друг от друга. Подумаешь, там квартиры, а там апартаменты, но между ними есть много существенных отличий. Расскажу о них с точки зрения инвестора:
- К домам в котором расположены апартаменты предъявляются более мягкие требования. В результате когда смотришь апартаменты, очень часто встречаешь проект с 10 студиями на этаже, дом - 30 этажей, итого 300 студий и добрая половина из них инвестиционная. В дальнейшем это может привести к появлению жуткой конкуренции за арендодателя. А еще при таком количестве апартаментов, застройщики умудряются установить всего 2 лифта, представляете какая конкуренция за лифт? Придешь на просмотр такой квартиры и грех скидку не попросить.
- При покупке жилых помещений можно оформить имущественный налоговый вычет. При покупке апартов такой вычет оформить нельзя. Размер вычета 2000000 со стоимости квартиры, при наличии официального дохода облагаемого по ставке 13%, можно получить от государства 260 000 рублей, что не мало. Кстати, подобный вычет можно оформить на жену и мужа, даже если собственность оформлена на одного из супругов.
- Я сразу решила, что буду платить налоги со сдачи квартиры. Причин на это много, но сейчас не об этом. Налоги со сдачи квартиры я могу платить как самозанятая. Налог составляет 4% если арендатор - физическое лицо. Но, самозанятые не имею право сдавать в аренду нежилые помещения. Соответственно, если платить налоги, то либо 13% как физическое лицо, либо как ИП. ИП может платить 6%, 8% (новый режим, который появился недавно) или по патенту. Вроде бы 6% - это не много, но надо уплатить фиксированные страховые взносы, в итоге сумма налогов может превзойти 6% от полученных доходов. А еще возникнут не предвиденные расходы на покупку программ для введения учета, оформление ЭЦП. Патент - это проще, но налоги платятся и за те месяца, когда помещение вдруг неожиданно стало простаивать.
Я много где читала о том, что в нежилых помещениях счета на коммуналку больше чем в жилых поскольку для них действуют другие тарифы. Это действительно так, но есть еще один нюанс. Когда я принимала свою студию, вместе с актом мне выдали лист для голосования. Застройщик предлагает выбрать свою управляющую и оплачивать кучу дополнительных услуг. Если общее собрание жильцов проголосует за, кварплата у меня будет повышенной.
Но даже после этой истории с дополнительными услугами на мой взгляд смотреть в сторону апартаментов можно только тогда, когда проект выглядит очень удачным, например за счет уникального расположения дома.
Главное достоинство апартаментов
Единственный существенный минус квартир в сравнении с апартаментами - это их стоимость. Жилая квартира площадью 20 квадратов стоит намного дороже, чем не жилые апартаменты той же площадью. Причина этому всё та же - пониженные требования к застройщику при строительстве таких домов, а значит меньшие затраты. Такие дома не надо обеспечивать детскими садами и школами, а за что-то из этого всегда платит застройщик. В таких домах всегда меньше лифтов, чем в жилых. В общем по мелочи, а прилично набегает.
Выбор конкретного проекта
Свою инвестиционную студию мы с мужем купили 2 года назад. Тогда мы сидели и активно изучали все предложения. Решили остановится на одном ЖК, не буду называть его название, что бы это не выглядело рекламой. Вот что меня в нем подкупило:
- Это жилое помещение;
- Расстояние до метро менее 5 минут;
- Расположение - вблизи нашего места жительства, это сократит время на дорогу во время обустройства квартиры;
- Стоимость в рамках разумного. Это не самый дорогой проект застройщика, но и не самый дешевый.
Сейчас многие говорят, что рынок недвижимости вот-вот схлопнется. Открываю статистику и понимаю, что он продолжает расти после весеннего затишья. И это понятно, сейчас можно взять ипотеку даже без первоначального взноса. Эксперты предсказывают еще больший рост, но что будет на самом деле, никто не знает.
