Правовая ситуация: нарушение права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду без торгов в порядке п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Сложность: высокая.
Полученный результат: положительный.
Затрачено времени: полтора года.
Доверители: главы крестьянских-фермерских хозяйств.
Общая картина:
Два арбитражных спора. Основные моменты одинаковы, но в деталях есть пара фундаментальных различий.
Фермеры много лет обрабатывали сельскохозяйственные угодья, входящие в состав единого паевого землепользования. По фермерской терминологии – обрабатывали поля.
В один прекрасный момент эти поля оказались выделенными муниципалитетом в счет земельных долей как самостоятельные земельные участки.
В мае право муниципальной собственности на участки было зарегистрировано. Фермеры обратились с заявлением о предоставлении им этих участков. К тому моменту посевную уже провели.
Должен сделать акцент – это были просто заявления с формулировкой «дайте землю». Фермеры не имели юридического опыта, не обращались к юристам. Никаких ссылок на основания и порядок получения участков без торгов.
Глава администрации отдал им эти земельные участки в аренду на полгода с формулировкой «пока так, а потом новый заключим».
В декабре их поставили перед фактом – на право аренды их земельных участков объявлены торги. Фермеры приняли в них участие, но проиграли. На аукцион нарисовалась «крутая» фирма, которая просто перебила деньгами.
На момент обращения ко мне, ситуация складывалась следующим образом:
Фермер-1:
- До окончания действия договора аренды подал заявление на заключение нового;
- Как только узнал о назначении торгов, обратился с заявлением о признании распорядительного акта администрации недействительным;
- Суд отказал в удовлетворении заявления.
Фермер-2
- Заявление о заключении нового договора не подавал;
- Подал иск о признании торгов недействительными;
- Иск был оставлен без движения.
Фермеры хотели сохранить за собой землю и были очень недовольны поведением местной администрации. Земля сельскохозяйственного назначения требует постоянной обработки и вложения денег. В результате выставления участков на аукцион его победитель пришел на всё готовое.
Фермеры имели право на приобретение земли без торгов по п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения:
Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.
Но так как это право было нарушено, и участки уже были переданы в аренду третьему лицу через торги, то ситуация сильно осложнилась.
Чтобы забрать участки, нужно сначала оспорить торги и договор аренды. А потом добиться заключения договора с ними. Ведь первое не обязательно автоматически приводит ко второму.
Как рассматривалось дело фермера-1.
Выше упоминалось, что фермер-1 обратился с заявлением в арбитражный суд о признании недействительным постановления, которым администрация назначила торги.
К моменту завершения рассмотрения заявления судом, аукцион состоялся и с победителем был заключен, право аренды зарегистрировано в ЕГРН.
Суд отказал фермеру по мотивам ошибочного способа защиты права. Отказ суда обоснован. В данном случае имел место спор о праве на участок, связанный с оспариванием уже существующего права аренды третьего лица.
Такие споры не могут быть рассмотрены в рамках 24 главы АПК РФ.
Интересно другое. Суд установил и признал право фермера на приобретение участков без торгов.
Компания, которая выиграла торги, в судебном заседании серьезно себя не проявила. Ни одно значимое обстоятельство оспорено не было.
Фермер-1 обратился ко мне сразу после того, как получил отказ суда.
Мне не понравилось пассивное поведение победителя торгов. Участки были достаточно большие по площади и представляли экономическую ценность. Легкомысленное отношение к такому активу выглядело сомнительным.
К тому же, в доказательствах фермера-1 было несколько недостатков, которые при правильной позиции могли быть признаны недопустимыми и поломать всю картину.
На мой взгляд, для победителя торгов были хорошие шансы обжаловать решение. Поэтому, я предложил фермеру самому подать жалобу. Цель в том, чтобы суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции обоснованными. В таком контексте обычно используется слово «засилил».
Всё вышло по плану. Суд апелляционной инстанции подтвердил правомерность вывода суда первой инстанции о праве фермера на применение п. 5.1 ст. 10 Закона 101-ФЗ и его нарушение проведением аукциона.
Так как решение вступило в законную силу, то при новом обращении в суд оно имели преюдициальный характер.
Важно отметить, что фермер правильно обратился с заявлением о заключении договора аренды на новый срок до окончания первого договора аренды (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ). Земельное право в части своевременного обращения с заявлениями очень консервативно.
Обратились с новым иском в суд:
- о признании торгов недействительными;
- о признании договоров аренды недействительными с применением реституции и обязанием победителя торгов возвратить участок администрации;
- обязанием администрации заключить договор аренды на новый срок.
Самые важные обстоятельства были уже установлены вступившим в законную силу решением суда и пришлось потратить время только на обоснование суду необходимость удовлетворить требование об обязании заключить договор аренды.
Все получилось. Суд иск удовлетворил в полном объеме. Попытки обжаловать решение оказались безуспешными.
Новый договор аренды был заключен.
Как рассматривалось дело фермера-2.
Здесь все сложнее. Фермер-2 не сделал ровным счетом ничего полезного. Самое главное, он не обратился с заявлением о заключении нового договора аренды до окончания действия первого договора.
Самым спорным выглядел следующий момент:
- право муниципальной собственности на участок зарегистрировано;
- фермер обратился с заявлением о заключении договора по п. 5.1 ст. 10 Закона 101-ФЗ;
- договор был заключен, т. е. право фермера на приобретение участка реализовано;
- торги были объявлены после того, как этот договор аренды прекратил свое действие;
- фермер не обратился с новым заявлением.
Получается, что право фермера было реализовано, ведь договор аренды с ним был заключен. Дальше применяются общие правила заключения нового договора аренды (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ).
Но так, как фермер не подал своевременно заявление о заключении нового договора, то свое право на аренду участка без торгов он утратил.
Эти обстоятельства меня весьма сильно смущали. Прям ахиллесова пята всей истории.
При ведении дел я стараюсь не бежать впереди паровоза. Чем проще первый «заход», тем легче он понимается судьями. Уточнить позицию никогда не поздно.
Так и было сделано. Уточнил исковое заявление, исправив недостатки, на которые указал суд в Определении об оставлении иска без движения.
Позицию в иске изложил просто – обрабатывал участок, его выставили на торги чем нарушили мое право, отдайте обратно.
Организация-победитель торгов в этом деле также вела себя пассивно. В основном сопротивлялась администрация. Но недостаток правового сопровождения и отсутствие опыта у главы сделал свое дело. Судья нормально подошел к рассмотрению дела и уже по первому заседанию стало понятно, что «внутреннее убеждение» убеждается в мой сторону.
Но вот поведение победителя торгов не давало мне покоя.
Участок огромный. Спорить было с чем и было за что. Но никакой адекватной реакции не было. Ну пришел представитель, ну что-то там проговорил на счет добросовестного приобретения участка. С такой позицией можно было вообще не ходить.
Когда такое поведение процессуального оппонента то варианта два:
- в позиции есть фундаментальная ошибка, которую видят все кроме меня и поэтому особо не переживают, зная что в любом случае будет отказ;
- некомпетентный представитель.
Рассчитывать на второй вариант дело не благодарное, поэтому рекомендую всегда исходить из первого.
Несмотря на отсутствие прямых возражений, я все таки уточнил свою позицию по делу заранее подготовленным доводом.
Дело в том, что после окончания срока действия договора аренды, заключенного на шесть месяцев, никаких юридических значимых действий не произошло. Администрация не направила в адрес фермера уведомления о прекращении действия договора и не потребовала вернуть участок по акту приема-передачи.
Особо в подробности я вдаваться не стал, а сослался на положения п. 2 ст. 621 ГК РФ и указал, что раз участок арендодателю не возращен, до окончания действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении, то договор считается продленным на неопределенный срок (в пример привел Определение ВС РФ 310-ЭС19-25907 от 20.05.2020 г).
Мы даже аренду хотели заплатить за этот год, вот видите платежка не прошла? Администрация реквизиты поменяла, а новые сообщить отказалась. Мол мы вас знать не знаем, у нас арендатор вообще другой.
Вот вам письмо администрации.
Получается интересная картина. Участок по акту приема-передачи фермеру передан? Передан. Фермер участок администрации возвратил? Нет. А как же администрация могла этот участок передать третьему лицу?
Позицию также дополнил ссылкой на пп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, согласно которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве аренды.
Скажу так. Судья не то чтобы стал вдаваться в подробности моих доводов. Но факт повторной передачи участка без его возврата вызвал интерес и в решении суда он был отмечен.
По итогам, суд принял нашу сторону и иск удовлетворил. Попытки обжалования успеха не принесли. В дальнейшем с фермером был заключен договор аренды без торгов.
Можно сказать, что экспроприированные участки были успешно экспроприированы обратно.
Данный обзор судебной практики не является индивидуальной юридической консультацией и не может быть использован в качестве претензий к автору в случае отрицательного решения суда в схожих юридических обстоятельствах.
Каждый спорный случай уникален и требует отдельного рассмотрения.
Понравился обзор? Не жадничаем на 👍 и подписку.
Был похожий случай или проблема? Расскажите о нём в комментариях.
