Лучшие темы те, которые появляются из вопросов. Позавчера в развитие темы нового закона о «микродолях» получил такой вопрос. ⬇️
В родительской квартире у детей есть маленькие доли, в абсолютном выражении буквально по 1 кв.м. Когда покупали жилье, то использовали маткапитал, и доли выделили минимальные.
Это правильно, так при дальнейшей продаже и покупке нового жилья проще соблюсти требования опеки.
Семья решила переехать из города в деревню. Они решили продать свою квартиру в центре города, и прикупить дом с землей. В квартире есть доля ребенка. Внимание, вопрос: дадут ли согласие органы опеки и какой должна быть доля ребенка в доме?
Если вы думаете, что на этот вопрос есть однозначный ответ, то увы. Сейчас расскажу, почему.
❓ При чем здесь вообще опека?
Органы опеки и попечительства контролируют все сделки с имуществом несовершеннолетних. Их основная задача – сохранить и не допустить ухудшения материального положения ребенка, а для этого проконтролировать, что творят родители. Поэтому для любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему, потребуется согласие органов опеки.
❓ Что потребует опека?
В случае продажи недвижимости ребенка с опекой можно договориться на три варианта:
1. Продать имущество и зачислить средства от продажи на спецсчет, самый редкий вариант;
2. Выделить ребенку долю в уже имеющемся жилье, а затем продавать то, что ему принадлежит;
3. Одновременно с продажей приобрести ребенку новую недвижимость (так называемая «встречная покупка», «встречка»)
❓ Что значит «не ухудшить материальное положение»?
Сложность в том, что четких критериев нет. Как правило, органы опеки руководствуются кадастровыми стоимостями объектов – продаваемая доля и приобретаемая должны иметь одинаковую кадастровую стоимость.
Но не стоит забывать, что органы опеки контролируют не только имущественное положение, но и условия проживания детей. Поясню на примерах.
🔰 Пример 1. Семья хочет переехать из однокомнатной квартиры в трехкомнатную в пределах одного города.
В этом случае опека вряд ли будет предъявлять какие-либо требования, кроме соблюдения сохранения кадастровой стоимости доли у ребенка.
🔰Пример 2. Семья хочет продать квартиру в маленьком провинциальном городке и переехать в столицу.
В этом случае также сомневаюсь, что опека будет ставить палки в колеса. Хотя могут не разрешить продавать долю в трехкомнатной квартире и приобретать взамен комнату в коммунальной квартире, даже если по стоимости они будут равны.
🔰Пример 3. Тот самый, который я вынес в заголовок. Семья хочет переехать из города в деревню.
Опека может сравнивать не только стоимость долей, но и условия проживания ребенка. Если взамен доли в квартире купить халупу, мало пригодную для проживания, и даже полностью оформить ее на ребенка – такую сделку не согласуют.
❓ А если покупать в ипотеку?
Это вообще отдельная история. При покупке в ипотеку, недвижимость находится в залоге. Не справятся родители с кредитом - квартиру банк отберет, даже у несовершеннолетних собственников. Так что согласовать такой улучшение жилищных условий с опекой крайне сложно. Чаще всего они требуют выделить доли в другом имеющемся жилье или у родственников, что возможно не для всех.
В отсутствие четких критериев на первое место выходит практика, как принято в том или ином регионе. О себе могу сказать, что помогу согласовать с опекой сделки с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. А еще обеспечу их безопасность, что важно не только для "детских" долей.
Подписывайся на мой канал, чтобы не пропустить новые публикации.
Нужна квалифицированная помощь юриста - звони +7 (812) 906-29-95
#продажаквартиры #покупканедвижимости #выделениедолей #органыопеки #семья
