Сегодня много пишут про ипотеку в новостройках, точнее, про всевозможные льготные условия и выгоды для покупателя.
Во всем этом многообразии разговоров, ставок и условий мне показалось, что люди не всегда до конца понимают какие инструменты для них выгодны в той или иной ситуации. Более того, даже профессиональные участники рынка иногда находятся в плену стереотипов.
Давайте по порядку.
Сейчас утверждена программа льготной ипотеки при покупке новостройки и действует единая ставка 7% .
При этом застройщики предлагают очень широкий спектр особых ставок от 0.1%
Как правило, при такой супер льготной ставке (это без сарказма) квартира обходится покупателю дороже.
Возникает вопрос, какой вариант покупателю действительно выгоден?
Давайте разберем кейс, взятый из реальной жизни.
Приобретается квартира в новостройке. Стоимость лота - 18 млн рублей.
Застройщик предлагает купить объект на разных условиях.
Вариант №1. Вы покупаете объект по льготной ставке 7% и при этом получаете скидку 20%.
Вариант №2. Вы покупаете этот же объект по особой ставке 0.1%, при этом скидка - символическая, всего лишь 3%.
Оформляем кредит на 30 лет, первоначальный взнос (ПВ) для упрощения возьмем единый. Примерно 30%.
Внимание, вопрос! Какая схема покупки в итоге выгодна для покупателя?
Давайте разбираться.
Предположим (для простоты счета), что у нашего покупателя на руках есть 6 млн рублей. Это и будет его первоначальный взнос (ПВ).
Рассчитав на ипотечном калькуляторе обе схемы, получаем: при первом варианте сумма ежемесячного платежа будет равна 56 тыс. рублей.
При этом минимальный доход, необходимый для одобрения,должен составлять 112 тыс. рублей. За 30 лет он выплатит процентов 11 743 088 руб.
По второму варианту сумма ежемесячного платежа будет равна 32 000 руб. При этом минимальный доход, необходимый для одобрения, должен составлять 65 000 рублей. За 30 лет покупатель выплатит процентов на сумму 173 557 руб.
Здесь, конечно, стоит заметить, что средний срок погашения ипотеки у нас 7-9 лет. В обоих вариантах ничто вам не мешает закрыть ипотеку быстрее.
Таким образом, получается, что обслуживать недорогой кредит намного легче, он более доступен с точки зрения дохода семьи. И, будем говорить прямо, сумма платежа реально очень комфортная для квартиры в 18 млн. рублей. Но, не забываем, что в первом, более дорогом варианте застройщик дает скидку 20%, во втором всего лишь 3%. То есть, вторая квартира обходится для покупателя на 17% дороже. А это 3 млн рублей.
То есть, каждый месяц я плачу небольшой процент, но квартира реально обошлась мне дороже.
Возникает вопрос: через сколько лет экономия на ежемесячном платеже покроет те самые 3 млн (переплаты).
Для этого еще раз берем ипотечный калькулятор. И получаем цифру 5.5 лет (67 месяцев). То есть, через 5.5 лет суммарная стоимость квартиры (с учетом выплаченных процентов) для покупателя, который выбрал объект дороже на 17%, сравняется с суммарной стоимостью объекта, который был куплен дешевле, но по более дорогой ставке.
Не знаю, насколько мне удалось провести читателя по логике рассуждения. На всякий случай схему прилагаю.
Давайте делать выводы.
1. Если вы инвестор и приобретаете объект на короткий срок, используйте вариант №1 с более дорогой ипотекой, но существенной скидкой в цене.
2. Если приобретаете для себя и планируете выплачивать ипотеку более 5 лет, то для вас выгоднее вариант второй.
3. Если вы инвестор, который уходит в новостройку для сохранения или, что еще лучше, накопления денег, – для вас идеален второй вариант. Можно спокойно откладывать деньги не в копилку, а в объект, при почти беспроцентной рассрочке.
Не важно, когда вы будете покупать объект, сейчас или осенью, или через два года. Эта логика рассуждений поможет вам принять правильное решение, какую программу выбрать.