Александр Москатов | О недвижимости и не только

📍Спрос Вторичный рынок: Вторичка в ноябре провалилась можно сказать. Был неплохой тренд по росту количества сделок. И после пика в октябре ноябрь просел на 16,2% и зафиксировал 11 715 тысяч. Это весьма слабый показатель для ноября. Первичный рынок: Количество сделок в жилых новостройках наоборот выросло на 7,4% и составило 8285 тысяч регистраций. И понятно почему так. Новости об ужесточении семейной ипотеки с 01 февраля 2026 года дали импульс покупателям. 📍Цена Витринная цена метра квадратного в Москве продолжает неспешное движение вверх по 0,5%, явно отставая от инфляции, но номинально радуя неспешного продавца недвижимости. 📍Ипотека Средние ставки по рыночной ипотеке сегодня варьируются вокруг 19-20%. Это, по-прежнему, очень дорогие деньги. Однако, доля сделок с ипотекой медленно растет. По итогам ноября у нас 23,3% сделок прошло с ипотекой. При этом количество сделок с ипотекой суммарно в двух сегментов в ноябре сократилось, потому что сократилось количество сделок на вторичке. 📍Предложение Количество квартир на рынке не растет. Весь 2025 год прошел под девизом продавцов надвижимости: «Не буду торопиться, время неспокойное, лучше я посижу в бетоне». Резюме: Отложенный спрос лета, небольшое снижение ставки (да и просто бытовые семейно-квартирные нужды никто не отменял) немного разгоняли осенний рынок, при этом ноябрь не поддержал тенденцию. Чувствуется, что количество покупателей не бесконечное. Хотя у нас по выручке ноябрь не провалился. Ну и в новостройках в последние два месяца есть явный импульс, который называется «надо успеть в последний вагон». Это, кстати, может съесть спрос будущих периодов, и в первом квартале первичному рынку будет сложнее.

В октябре рынок недвижимости явно прибавил, это было видно сразу по уровню предоплат от покупателей и по количеству обращений. 📍Спрос Вторичка: Количество сделок на вторичном рынке в октябре выросло на 16,6% и составило почти 14 тысяч (13 977). Это пока максимальный уровень 2025 года. Если сравнивать между собой осенние месяцы прошлых лет, цифра скорее средняя. Первичный рынок: Количество сделок в новостройках также выросло на 8,1%, и составило 11 344. Почти максимальная цифра этого года, выше было только в феврале. 📍Цена Витринная цена метра квадратного в Москве продолжает неспешное движение вверх по 0,5%, явно отставая от инфляции, но номинально радуя неспешного продавца недвижимости. 📍Ипотека Средние ставки по рыночной ипотеке сегодня варьируются вокруг 19-20%. Это, по-прежнему, очень дорогие деньги. Однако, доля сделок с ипотекой медленно растет. У нас по итогам октября 23% сделок прошло с ипотекой. В конце шокового 24 года было около 12-15%. Да, немного привыкли к ставкам можно сказать? Нет, не привыкли. Деньги берут на доплату в основном. Средняя сумма кредита вдвое меньше, чем это было в «докризисное» ипотечное время. 📍Предложение Количество квартир на рынке не растет. Весь 2025 год прошел под девизом продавцов надвижимости: «Не буду торопиться, время неспокойное, лучше я посижу в бетоне». Резюме: Отложенный спрос лета, небольшое снижение ставки (да и просто бытовые семейно-квартирные нужды никто не отменял) немного разогнали осенний рынок. Дышать стало легче. Увеличилось количество сделок во всех сегментах. Если вы еще не продали, у вас осталось меньше месяца. Торопитесь.

📊 Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам сентября Ожидание бизнес-сезона и косметическое понижение ключевой ставки принесли рынку оживление в сентябре. Спрос 🔸Количество авансов от покупателей выросло на 11%. Предложение 🔸Количество объектов в продаже остается на прежнем уровне. Весь год рынок живет с недостатком объектов в продаже. Собственники квартир не торопятся выставлять их в продажу. Многие ушли в аренду, ставки по которой растут. Цена 🔸Именно поэтому витринная цена в сентябре прибавила 1,5% к августу. Когда спрос прибавляет, а количество объектов не растет - это ожидаемо. При этом нельзя сказать, что мы видим на рынке какой-то существенный разворот. Скорее ситуативная реакция на оживление покупательского спроса. Ипотека 🔸Количество сделок по ипотеке на вторичке за месяц выросло на 10%. Это коррелирует с ростом обращений, и, скорее всего, по количеству сделок за сентябрь в данных Росреестра мы увидим похожую тенденцию Выводы: Плавное понижение ставок по ипотеке вместе с сезонной активностью добавило на рынок покупателей. Однако, учитывая тот факт, что нынешние проценты по ипотечным кредитам по-прежнему очень высоки, и понижение на 1% не является значимым - отмечаю три причины повышения активности покупателей: 1. Накопившийся отложенный спрос с летних месяцев. 2. Радужные ожидания понижающейся ставки. Но вот ускорение роста инфляции эти ожидания может подрезать. 3. Ну и сезонный мотив. Все, кто ходил по квартирам весь год, в четвертом квартале выходят на финальные решения. Поэтому, если вам надо продать – соберитесь и ускоряйтесь, чтобы успеть в этом году.

Обзор вторичного рынка Москвы по итогам августа 📍Спрос Количество обращений от покупателей в августе продолжило медленно расти. Мы получили на 10% больше обращений, чем в июле. При этом количество авансов по объектам осталось на уровне июля. Спрос явно прибавляет, но очень и очень медленно. Здесь стоит отметить, что в последние недели августа и в первую неделю сентября кривая обращений даже снизилась. 📍Предложение Количество квартир в продаже на вторичном рынке по-прежнему не растет. Наш аналитический центр фиксирует 35 тысяч уникальных (без дублей, повторов, фейков и т.д.) квартир в продаже. Это мало. Весь 2025 год рынок живет с недостатком ликвидных объектов. Продавцы по-прежнему массово не выходят на рынок 📍Цена В большинстве округов Москвы витринные цены в августе не сдвинулись с места. Такая стагнирующая картина продолжается уже больше года. Несмотря на слабый покупательский спрос, цена не падает в связи недостатком объектов. Но и не растет. 📍Ипотека Доля сделок с ипотекой у нас по сделкам на вторичном рынке жилья 11%. Здесь ждем дальнейшего понижения ключевой ставки. Выводы: Стагнирующий рынок продолжает медленно проплывать в окнах наблюдающих за ним продавцов, покупателей и агентов. Лето закончилось. Наступил долгожданный деловой сезон. Он будет очень коротким. Торопитесь.

Когда вы хотите продать свой объект? Это ключевой вопрос, формирующий и одновременно выявляющий мотивацию собственника к продаже объекта. ⠀ Собственники объектов! Задайте себе этот вопрос сегодня. Агенты, задайте этот вопрос собственникам квартир сегодня! ⠀ Почему сегодня? ⠀ • Потому что до конца года осталось 3,5 месяца активной работы. • Потому что средний срок экспозиции объекта в Москве – 90 дней (3 месяца). • Именно поэтому решительные действия по стратегии продажи надо делать сегодня. Если ваш объект не будет продан этой осенью, то следующий высокий сезон в марте 2026 года. ⠀ А можно подождать до 2026 года? Да, можно. ⠀ • Если вы не уверены, что вам реально не надо выходить в деньги сейчас. • Если вас не смущает, что инфляция съедает стоимость ваших денег, которые вы могли бы получить этой осенью. ⠀ Главное - честно для себя проанализировать и обсудить это с вашим агентом или с самим собой. ⠀ Стратегия продажи объекта начинается с главного вопроса – в каком году вы хотите продать объект? Не с вопроса – Когда?, Как скоро? …. ⠀ Здесь мы часто получаем ответы-отговорки: «Чем быстрее, тем лучше» или «Я не тороплюсь»… Это все не имеет отношения к делу. ⠀ В КАКОМ ГОДУ? Вот что надо для себя понять. ⠀ Если в этом году, то самое время засучить рукава 👉: ⠀ 📍Глубоко проанализировать конкурентов 📍Прозвонить всё проданное и в продаже 📍Понять реальный уровень платежеспособного спроса 📍Определить цену (или коридор цены), по которой с высокой долей вероятности от покупателей будут поступать офферы 📍Составить план действий. Когда и как тестируем цену. Или сразу ставим цену на основе анализа. ⠀ И самое главное - так поступят все, кто работает с ценообразованием профессионально. Именно эти объекты будут проданы в ближайшие 3 месяцы. Остальные поедут в 2026 год. ⠀ - "А можно я попробую так, как я хочу - сначала по своей цене, а потом как вы скажете?» ⠀ Можно, но тогда давайте договоримся, сколько времени у нас есть, и какой следующий шаг ⠀ - «Ничего страшного, не продам в этом году, продам в следующем». Тоже нормальный ответ. ⠀ Главное, чтобы агент его знал. И, исходя из этого, формировал стратегию продажи и, в том числе, расходы на маркетинг.

Рынок недвижимости оттолкнулся от дна! Такой анонс хочется написать, анализируя июльские данные Росреестра по всем сегментам. Так ли это? Давайте разбираться… Действительно, после очень слабых показателей продаж во втором квартале, увеличение количества сделок примерно на 20% фиксируется во всех сегментах. При этом стоит, конечно, учесть эффект низкой базы. Прирост 20% по отношению к провальному июню. Если сравнивать с 2023 и 2024 годом – рынок продолжает находиться в красной зоне. Вторичный рынок жилой недвижимости 📍Количество сделок в июле выросло по данным Росреестра на 17% и составило 11438 шт. Это по-прежнему меньше, чем в прошлом году на 13%. При этом стоит учесть, что здесь, в том числе, посчитаны сделки от застройщиков по объектам, которые уже оформлены в собственность. Растет ли доля этих сделок - сложно сказать. У нас количество авансированных объектов в июле выросло почти на 40% к июню. Показатель высокий, возможно, мы в июне сильнее провалились, или, наоборот, в июле хорошо поработали. Новостройки 📍Количество подписанных ДДУ в июле в новостройках выросло на 21,4% и составило 9543 штук. Но это также меньше на 20%, чем в 2023 и 2024 году. Ипотека 📍Количество сделок с ипотекой по данным Росреестра суммарно по двум сегментам рынка составляет 10137 штук. То есть общая доля сделок с ипотекой по двум сегментам всего лишь 48,3%. Свалилась ниже уровня 50%. При этом подавляющее большинство покупок с кредитным плечом, конечно, приходится на новостройки. У нас доля сделок с ипотекой на вторичные объекты от месяца к месяцу продолжает варьироваться вокруг 10-15%. По авансам июля, кстати, даже чуть меньше 10% . То есть рынок вторичной недвижимости по-прежнему обходится почти без кредитных денег. Понижение ключевой ставки на 2% прибавило оптимизма участникам рынка и дало импульс покупательскому спросу. Но деньги в кредит на покупку готового жилья покупатель почти не берет. Дорого. Обходится своими силами. Вывод: Относительно второго квартала видим явный рост покупательской активности, и в августе тоже. Однако, до привычных показателей последних предыдущих лет рынок пока не добрался. По-прежнему можно сказать, что есть недостаток спроса во всех сегментах. При этом худшая точка, скорее всего, пройдена. Возможно, заседание ЦБ в сентябре добавит топлива в набирающий обороты мотор рынка недвижимости.

Вчера комментировал для ЦИАНа новость от газеты Известия, что за полгода новостройки выросли на 10%. И это несмотря на сниженный спрос и слабые показатели по продажам. Здесь стоит добавить, что по данным ДОМ.РФ за 6 месяцев 2025 года нового жилья продано на 26% меньше (в метрах) год к году. Как следствие, запуск новых проектов сократился на 22%. Тогда почему цена растет? Давайте по порядку. 🔹️Во-первых, новостройки в номинальной цене не могут не расти. Иначе их не будут покупать. Дело в том, что сегодня значительная часть покупок являются покупками инвестиционными, либо носят сберегающий характер, в том числе это хеджирование от высокой инфляции. Где еще держать деньги? Депозит или новостройка… 🔹️Во-вторых, сегодня стоимость финансирования стройки очень высокая, это все не может не двигать цены вверх. Себестоимость однозначно будет расти и дальше. 🔹️В-третьих, надо понимать, что речь идет о росте номинальных цен (прайса на витрине). Мы видим застройщиков, которые всё первое полугодие торговали с условиями акций, скидок и так далее. И тогда что происходит? Получается так, что номинальная цена растет, а стоимость реальных сделок не всегда соотносится с номинальной картиной. Что дальше? Стоит ли ждать всплеска? Тут ситуация парадоксальная. Все зависит от скорости снижения ключевой ставки, которая зависит от инфляции. Базово витринная цена на новостройки будет расти всегда. Как минимум со скоростью инфляции. 🔸️Если ключевую ставку будут снижать быстро, это к осени точно даст импульс спросу, а значит, и ценам. 🔸️Если медленно, то на рынке продолжится картина первого полугодия. Витринная цена будет ползти вверх, при этом покупателя придётся стимулировать рассрочками и акциями. И еще стоит иметь в виду локально-региональные особенности. Например, в Москве может быть даже дефицит новых объектов. Особенно в комфорт-классе - его строят все меньше. Сейчас из 10 новых запусков только 2 - в комфорте. Остальные - в бизнес-классе и выше. И наоборот, обратите внимание на то, что происходит в Краснодарском крае. Явная затоваренность. Здесь я бы на рост цены пока не рассчитывал. Закончу на позитиве. Мы сейчас видим плавное увеличение количества обращений. Этого пока далеко не достаточно для возврата к цифрам 23-24 года, по всем сегментам. Однако, тем не менее, это формирует ожидания для полноценного осеннего сезона покупок.

Знаете, что меня удивляет? Не то, что количество сделок во всех сегментах рынка сокращается уже несколько месяцев, и не то, что выдачи ипотеки стремительно падают. А то, что количество квартир в продаже на вторичном рынке Москвы сокращается. Давайте разбираться: Спрос по данным Росреестра 🔸 Вторичная недвижимость. В мае количество сделок сократилось на 24% к апрелю и на 23% к прошлому году. 🔸Первичка. Количество сделок в мае сократилось на 23,7% к апрелю и на 40% к прошлому году. 🔸Ипотека. Сократилась к апрелю на 20,4%, к прошлому году на 12,4%. Доля сделок в ипотеке на первичке впервые сократилась на 42%. На вторичке доля 10-15%. Предложение 🔸Количество квартир на вторичном рынке достигло минимальных значений. И это парадоксальная картина. Несмотря на снижение спроса затоваривания не происходит. Более того, количество лотов в витрине сокращается. 🔸В июне количество квартир в продаже сократилось на 6% и составило 34 тыс. Это минимальный показатель (см. график). Куда делись квартиры? Продавцы оставили их себе до лучших времен. Ок. Главное, чтобы потом все вместе не вышли продавать, это обрушит рынок Цена А пока недостаток квартир на вторичном рынке удерживает витринные цены на околонулевом уровне динамики. Каждый месяц цена растет на десятые доли процента. За полгода имеем +2%. Что сейчас: Спрос в июне слабый, количество обращений на 30% меньше год к году и немного выше, чем в мае. Выводы: 👉 Заявление ЦБ об охлаждении процессов в экономике очень даже коррелирует с тем, что мы видим на рынке недвижимости. Снижение ключа в июне на 1% - фактор позитивный, но пока бесполезный. Нужны более серьезные меры. И, кстати, не попадайте в ловушку: «Подождем до осени!». Действуйте сейчас.