Александр Москатов | О недвижимости и не только

Обзор рынка недвижимости Москвы за февраль 🏢 Вторичный рынок Спрос: По данным Росреестра, в Москве за февраль зафиксировано 12 тыс. сделок. Это на 12% больше, чем в 2023 и 2024 году, но отмечу: именно в 2023 и 2024 году первый квартал (и в частности февраль) был слабым. При этом, честно говоря, мы у себя не видим значительного роста обращений в феврале. Да, всё, что ликвидно — продаётся достаточно быстро. Но и объектов без обращений при этом тоже много. Предложение: Количество вторичных квартир в продаже — очень невысокое...

Спрос 🔸Удивительно, но спрос в феврале на вторичную недвижимость не превысил средних значений последних недель января. То есть вопреки ожиданиям количество покупателей в феврале не выросло. 🔸У нас февраль показал на 10% меньше предоплат по отношению к февралю прошлого года. Предложение 🔸Количество квартир на вторичном рынке остается недостаточным. В феврале выросло на 3% к январю 2025 года и составило порядка 37 тысяч. Это на 1 тыс меньше, чем в феврале прошлого года. Цены 🔸️Средние витринные цены продолжают топтаться на месте...

В Москве дефицит объектов в продаже. Почему, и что это значит для участников рынка. Правило рынка гласит: 🔸️Чем выше ставки по ипотеке, тем меньше покупателей. 🔸️Чем меньше покупателей, тем больше объектов застревает на рынке. 🔸️Чем больше на рынке объектов, тем ниже цена на них. Но сейчас пока по-другому. Недостаток покупателей на рынке недвижимости в 2024 году действительно создал ситуацию для роста количества объектов на рынке. Но это длилось до ноября. За год количество квартир в продаже выросло на 30%, и вот далее за декабрь и январь 2025 года весь багаж объектов испарился...

Сегодня проводил оперативку с руководителями. Несколько человек сказали: есть ощущения, что крупные (по меркам рынка недвижимости) инвесторы стали выходить на рынок. Не продлевают свои вклады. Мы, соответственно, получаем ряд обращений на парковку средств в недвижимости. Не знаю, насколько это может быть трендом, или ситуативное совпадение. ➡️ Сегодня как раз вышел релиз ЦБ, последний перед заседанием 14 февраля. Ловите кратко: 🔸️Депозитные ставки. В декабре 2024 года ставки по депозитам увеличились по сравнению с ноябрем...

Несмотря на то, что уже февраль, не могу не отметить декабрь 2024 года. По данным Росреестра в Москве получился рекордный месяц по всем сегментам рынка недвижимости. 📍Вторичный рынок 17 тыс сделок. К ноябрю +27,5% (почти треть прибавил. Это серьезно. 📍Рынок новостроек 15 тыс. сделок. К ноябрю +32% (тоже сильно) 📍А теперь.. та дааам. Ипотека 11 тысяч сделок...

📢 Важные изменения с 1 января 2025 года! Еще раз внимательно посмотрел новый «Стандарт защиты прав ипотечных заемщиков», который вводит несколько важных ограничений. Здесь для вас краткие тезисы: 1️⃣ Запрет на аккредитивы: Переводы на аккредитивы вместо эскроу запрещены — деньги не застрахованы. 2️⃣ Первый взнос: Нельзя использовать «чужие» деньги (например, кэшбэк или кредиты) для первого взноса, только собственные накопления. 3️⃣ Комиссия за пониженную ставку: Банки не могут брать плату от застройщиков...

Каким будет 2025 год? Ловите мой прогноз. Часть 1: Спрос, Предложение, Цены, Новостройки. 📍Что будет со спросом? Мы сейчас находимся в парадоксальной ситуации. Факторы, сокращающие спрос: 🔹️Высокая ключевая ставка на весь 2025 год. 🔹️Ужесточение условий выдачи ипотеки. С 01 января введен Ипотечный стандарт и другие ограничения. Факторы, удерживающие спрос: 🔹️Высокая инфляция. Многое будет зависеть от февральского решения ЦБ. Весь вопрос в том, находимся ли мы на плато, и нынешние ставки по кредитам...

Январь - месяц личного планирования года. Сегодня выделил для себя время. 🙌Ловите кратко. Как формировать цели: 1. Выделите 2 часа спокойного времени. Важно, чтобы вас никто не отвлекал; 2. Лучше приготовить отдельную записную книжку и использовать ее каждый год. Потом через годы будет любопытно увидеть ретроспективу и то, что удалось достичь или «сбылось само»; 3. Далее сделайте одно из упражнений, а можно два. «Я через 10 лет», или «Упражнение 4 по 25.» Это техники, позволяющие найти свое призвание...

Ну что, можно закруглять в этом году посты на профессиональную тему. Рабочие дни завершились. Подведу предварительные итоги года на рынке недвижимости. (окончательные будут в январе) 📍Спрос Количество сделок на вторичном рынке в 2024 году сократилось на 18% по отношению к прошлому году. (взял гипотезу что в декабре зарегистрировано 14 тыс сделок. В январе проверю). В середине года провалы были до 30%. Но начало года и последние два месяца немного скорректировали общую цифру. В целом, получается так, что в этом году в Москве прошло примерно 142 тысячи сделок...

На прошлой неделе я участвовал в заседании, организованном Институтом Гайдара. Коллеги исследовали рынок недвижимости РФ. Пожалуй, впервые сделали мощное исследование, много чего посчитали. Делюсь с вами основными тезисами: 🔸️Размер рынка риелторских услуг — 410 миллиардов. Наконец-то кто-то посчитал наш рынок. Цифра впечатляет. 🔸️Сегодня на рынке работает 550 тысяч риелторов по всей России. 🔸️96% - это микробизнес (Микробизнесом здесь называют агентства или предпринимателей с годовой выручкой до 120 миллионов рублей)...

Меня зовут Александр Москатов. Я управляющий директор МИЭЛЬ "Сущевский". Мне 48 лет. Закончил РГУ нефти и газа имени И.М. Губкина, учусь в магистратуре Высшей школы экономики по курсу Психоанализ и бизнес-консультирование. У меня прекрасная жена и два замечательных сына. Читаю, учусь, играю на гитаре, гоняю на доске с парусом. ➡️ 28 лет своей жизни я занимаюсь операциями с недвижимостью. Прошел путь от стажера до директора. Создал большую профессиональную творческую команду единомышленников, которая является одной из самых успешных в МИЭЛЬ и на рынке недвижимости...

Спрос 🔸Количество обращений от покупателей по объектам в ноябре осталось на прежнем уровне. Обратите внимание на графике. Абсолютно ровная линия. 🔸Количество предоплат за квартиры в ноябре снизилось на 8%. При этом если сравнивать с прошлым ноябрем, то значение абсолютно такое же. Напомню, последние два месяца прошлого 2023 года спрос на рынке начал слабеть. 🔸При этом по валу ноябрь получился у нас очень хорошим. Есть команды, которые сделали свой рекорд. Предложение 🔸Количество квартир в продаже в ноябре сократилось на 2% и составило 45,7 тыс штук...