Агенты Vysotsky Estate, как обычно, не верят красивым картинкам и призывают смотреть всё вживую. А для тех, кто пока не может или только определяется с локацией и списком претендентов на отбор, помогает старший эксперт офиса в Тушино Алексей Скуратов. Он отправился на место завершения строительства ЖК «Рихард» и теперь делится своим мнением: почему этот бизнес-класс всё-таки не тянет на бизнес-класс?
«Рихард» состоит из двух домов переменной этажности на 802 квартиры. Жильцы должны были получить ключи в I квартале 2022 года, но пока объект не сдан.
Задержка небольшая, но всё же: кто-то живёт в аренде и платит каждый месяц, а кому-то не терпится разъехаться с родственниками.
Расположение
Это основной плюс: жилой комплекс имеет хорошую транспортную доступность. Без учёта пробок за 5 минут можно доехать до Звенигородского и Ленинградского шоссе, а через 10 минут быть на третьем транспортном кольце. В часы пик сложностей с въездом и выездом из ЖК не будет и жильцам не придётся часами стоять в пробках, чтобы добраться до дома.
До метро «Полежаевская» и «Хорошевская» можно дойти за 10 минут, а путь до МЦК «Хорошево» или «Зорге» займёт не более 15 минут.
Инфраструктура
Благодаря сложившейся инфраструктуре района у жителей нет сложностей с устройством детей в государственные сады и школы. В пешей доступности находятся школы №141 имени Рихарда Зорге, №1288 имени Н.В. Троян и школа №1251 им. генерала Шарля Де Голля, входящие в топ-100 по Москве.
За покупками можно отправиться в ТЦ «Хорошо» и в «Авиапарк». Но это пока.
На улицы Зорге ещё два участка под застройку отданы группе компании «Эталон» и Capital Group. Застройка этих территорий может существенно увеличить нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру района.
В 20-30 минутах пешком расположены ВЭБ «Арена», комплекс ЦСКА и дворец «Мегаспорт». Жильцы ЖК «Рихард» не будут испытывать дискомфорта от наплыва зрителей на концерты и спортивные мероприятия, при этом плюсы такого соседства очевидны. При желании можно пешком дойти до концерта или спортивного матча. Кроме того, в этих комплексах много спортивных секций для детей и взрослых.
Пока здесь есть всё необходимое для комфортной жизни.
Экология и локация
Хорошевский район считается экологически благополучным и очень зелёным. В пешей доступности от «Рихард» находятся сразу несколько парков, в том числе Ходынское поле и Берёзовая роща, а в 10 минутах езды на машине — Серебряный бор с пляжами и озерами для купания.
Но есть нюанс.
Выбор локации ГК «ФСК» для строительства жилья бизнес-класса совпадает с современным трендом. Комплекс находится на территории бывшей промзоны, которая сейчас проходит через процесс реновации.
И если старые гаражи и склады можно снести, чтобы в тёмное время (да и в светлое тоже) мимо было не страшно ходить, то ТЭЦ-16 (300 метров) и ЛЭП (60 метров) будут радовать глаз жителей дома каждый день.
Несмотря на то, что несколько лет назад была произведена полная реконструкция ТЭЦ с заменой оборудования, жильцы близлежащих домов жалуются на вонь и шум в ночное время суток. В офисе застройщика меня уверяли, что ЛЭП уберут под землю. Но насколько это безопасней и экологичнее, чем провода?
Жители ЖК будут просыпаться не под пение птиц, а под стук колёс электричек «Ласточка», проезжающих в 150 метрах от дома. Романтика!
У нас в офисе окна выходят на МЦД2, и это иногда мешает вести переговоры, приходится закрывать окна. Поэтому мы в поиске нового помещения. Что же говорить о комфорте в квартирах с таким соседством?
Рядом строится апарт-комплекс «Зорге 9», где уже сейчас можно приобрести апартаменты бизнес-класса.
Соседство настолько близкое, что расстояние между окнами составляет всего 15 метров.
«Зорге 9» будет сдан только в июне 2023 года, а пока будет радовать соседей шумными и пыльными работами. Слово «апартаменты» тоже должно настораживать: почему не достигли статуса квартир? Что с постройкой инфраструктуры? Пусто? Вся нагрузка ляжет на уже существующую? Так как апарты — сложный сегмент недвижимости и более дешёвый, не потянет ли он за собой вниз ценник в «Рихарде»?
О жилом комплексе
В жилом комплексе запланировано всё для комфортного проживания.
Консьерж-сервис закажет такси, вызовет мастера, отправит посылку курьером.
Охрана позволит почувствовать себя в безопасности. На первых этажах будут располагаться продуктовые магазины, пекарня, аптека и химчистка. В каждой секции планируется колясочная, в которой можно разместить не только детские транспортные средства, но и велосипеды, а также будет отведено место для зарядки электросамокатов. Актуально, молодёжно! Для собак предусмотрена лапомойка. Для хранения крупных и сезонных вещей в подвальном помещении можно купить кладовые комнаты. На территории ЖК будет детская комната, в которой родители смогут оставить детей под присмотром опытных нянь.
Квартиры можно купить без отделки, с отделкой white box, а также есть варианты с дизайнерской отделкой. Каждая квартира оборудована системой «умный дом», которая позволит хозяину дистанционно управлять климатом в квартире, отключать воду при протечке воды и узнать о проникновении в квартиру посторонних. В некоторых квартирах есть балконы и зимний сад, но таких квартир мало. В основном встретится отсутствие лоджий, там, где они нужнее.
Между корпусами ЖК планируется закрытая территория, на которой будет реализована концепция «двор без машин». Здесь будут зелёные насаждения и места отдыха.
Детские площадки и ФОК будут вынесены за территорию ЖК.
Застройщик «забыл» про обещанный жильцам теннисный корт, но нашёл компромиссное решение, установив два теннисных стола под открытым небом.
В ЖК будет подземная парковка на 338 машино-мест, но этого количества, скорее всего, окажется недостаточно для жильцов дома, поэтому лучше уже сейчас приобрести машино-место. Сейчас остались в продаже только семейные парковочные места за 3,9 млн, но они неудобны в эксплуатации. Альтернативным решением может стать аренда парковочного места в расположенным рядом гаражном комплексе. Аренда составляет 10 тысяч рублей в месяц. Не трагично для Москвы.
Управляющая компания, которая будет обслуживать дом после сдачи, застройщиком уже выбрана. Коммунальные платежи будут составлять около 130 руб/м², что несколько выше, чем в соседних ЖК.
На первый взгляд, всё очень даже неплохо. Тут надо ориентироваться на конкретный запрос и вкус.
Квартиры и планировки
Площадь квартир в ЖК «Рихард» — от 26 до 103 м². Стены между квартирами монолитные, что обеспечивает лучшую шумоизоляцию.
Студии от 26 до 29,5 м² с начальной ценой от 16,1 млн имеют хорошее планировочное решение. Наличие двух окон позволяет сделать изолированную комнату и оптимальную по площади кухню.
1-комнатные квартиры с начальной ценой от 18,5 млн и площадью около 37 м² имеют планировочные решения аналогичные студиям, но цена за м² ниже на 9%. Из практики запросы на лоджии более актуальны в студиях и 1-комнатных, чем в больших квартирах. Но тут не так
В ЖК есть 2-комнатные квартиры от 46,8 м до 55.2 м² с начальной ценой от 23,6 млн. Некоторые из них имеют спорные планировочные решения, поскольку не позволяют сделать две изолированные комнаты (только при кухне в 6 метров, как в советских пятиэтажках), а кухня-гостиная в 20 метров подойдёт не каждой семье. Да и не каждой семье нужен коридор в 10 м². Некоторые «распашонки» классические и не вызывают вопросов.
Площадь 3-комнатных квартир — от 66 до 103,8 м² с начальной ценой от 32,9 млн.
Некоторые планировки подойдут семьям с одним ребёнком, а в некоторых квартирах будет комфортно жить семьям с двумя разнополыми детьми.
Застройщик предлагает 2-уровневую видовую квартиру площадью 93 м², но есть риск, что этот формат квартир будет сложно продать. Ликвидность и использование пространства не на высоте.
Темпы продаж
Продажи в «Рихард» стартовали в конце апреля 2018, и по состоянию на 1 июня 2022 из 802 не проданы только 273 лота. Как и у соседа, всё идёт неплохо.
Спрос есть (и я рискую, освещая негативные моменты, навлечь на себя гнев уже купивших).
На графике ниже видно, что с начала продаж цена за метр постепенно увеличивалась, и инвесторы, зашедшие в проект на котловане и успевшие выйти из проекта в начале 2022 года, смогли хорошо заработать на этом росте. Но это не заслуга самих инвесторов, а то, что они купили в самом начале растущего цикла, а сейчас — конец. В принципе, в такой момент не особо важно, куда вкладываться. Правило простое: если не банкрот, то всё в плюсе.
Динамика продаж за последний год показывает, что большей популярностью пользуются в ЖК 2- и 3-комнатные квартиры. Из-за высоких цен у застройщика плохо продаются студии. Обычно всё бывает наоборот.
Сейчас предлагается к покупке только 74 объекта из 273 непроданных. Застройщик не спешит продавать оставшиеся у него объёмы и надеется на рост цен после ввода дома в эксплуатацию.
Средняя цена за 1 м² в ЖК «Рихард» на сегодняшний день составляет 484 339 рублей. С учётом локации объекта цена завышена, и это отражается на темпе продаж.
Нынешняя цена в ЖК «Рихард» — максимальная и в ближайшие месяцы будет наблюдаться снижение средней цены за 1 м².
Мнение эксперта
ЖК «Рихард» не дотягивает до статуса жилья «бизнес-класс» из-за нахождения в промышленной зоне. Все минусы как раз в этом моменте. Локация подвела, и конкуренты, на мой взгляд, выглядят более привлекательно не только из-за цены, но из-за этого аспекта.
Собственная территория ЖК ограничивается маленьким внутренним двором, а детские площадки вынесены за территорию ЖК, и это большой минус для семей с детьми. Даже если у вас будет самая красивая квартира и самый умный дом. Некомфортно жить, боясь за детей.
И не все готовы к «романтическому» перестуку колёс поездов под окном.
Всё может измениться, когда застроится вся промзона. Но это будет через много лет, а жить с комфортом нужно сейчас. Дети и внуки сами себе выберут место.
На этапе строительства предусмотрено мало парковочных мест, что не позволит жителям дома избежать проблем с парковкой в будущем. Некритично, но всё же.
Есть и плюсы. Главное преимущество проекта — хорошая инфраструктура и транспортная доступность, но это не оправдывает высоких цен на объект.
Вывод
Локация, локация и ещё раз локация!
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новы обзоры!
Ставьте лайки, если вам понравился обзор.
