Обещала в предыдущей статье написать о вкусных ставках на новостройки, которыми пестрит реклама на баннерах и в интернете.
Как сказал один мой клиент: "ипотеку оказывается можно взять почти бесплатно". Он по-своему прав, но есть подвох (как всегда).
В рекламе не пишут, каким именно образом достигается низкая ставка по кредиту и в этом вопросе стоит разобраться.
Для начала нужно понять, что банк - не благотворительная организация, им нужно зарабатывать на выданных кредитах. На основную ставку по ипотеке у любого банка влияет ключевая ставка, которую устанавливает Центральный банк РФ, на данный момент она равна 8%. Если говорить простыми словами: Центральный банк РФ (ЦБ РФ) выдаёт коммерческим банкам (Сбер, ВТБ и т.д.) кредит под 8%, а коммерческие банки в свою очередь дальше выдают кредиты физическим и юридическим лицам уже под бОльшую ставку (по ипотеке в районе 10,5-11%, по потребительским кредитам примерно 15%). Заработок банка по кредитам заключается в разнице, между тем процентом, который платят клиенты банка, и процентом, установленным ЦБ РФ.
Программы от государства (Господдержка, семейная ипотека, IT ипотека) тоже приносят доход банку, несмотря на то, что ставки по этим программам ниже ключевой ставки. В данном случае государство компенсирует банку доход за счёт казны. И да, государству выгодно поддерживать продажи в новостройках на должном уровне, так как строительство - двигатель экономики.
Однако дальнейшее понижение ставок государство не оплачивает, а ставки тем не менее всё ниже и ниже. Как же это получается?
Застройщики прекрасно понимают, что нужен дополнительный стимул для продаж квартир в новостройках, цены в которых значительно превышают стоимость старой вторички и постоянно ищут варианты привлечения новых покупателей. Одним из таких вариантов стало предложение субсидированных ставок от застройщика. Застройщики договариваются с банками о снижении ставок, так как банку это не совсем выгодно - застройщики вынуждены восполнять банку часть убытков от снижения ставки по кредиту. Естественно, застройщики тоже не благотворители.
Так как застройщику так же не выгодно терять часть своей прибыли, уплата банку "вознаграждения" за снижение ставки ложиться на плечи покупателя, то есть квартира становится дороже. Удорожание квартиры может быть как на 10%, так и на 70%. Объяснять это долго и муторно, легче показать на примере, из которого будет видно, почему такие ставки пользуются спросом, даже не смотря на то, что стоимость квартиры изначально растёт.
Первый пример касается понижения ставки на весь срок кредита.
Я взяла за основу реальную двухкомнатную квартиру от известного застройщика Санкт-Петербурга и реально существующую программу субсидирования. Обратите внимание, что стоимость квартиры увеличилась больше, чем на 2 млн рублей изначально - это и есть та самая плата, которую получит банк за снижение ставки для покупателя. Несмотря на это и на увеличение суммы кредита по таблице видно, что платеж по ипотеке при субсидированной ставке уменьшился почти на 8 000 рублей, а общая переплата (за все года ипотеки) почти на 4,9 млн.
Максимальная выгода субсидированной ставки на весь срок достигается только тогда, когда Вы платите ипотеку весь срок и старательно НЕ гасите ее досрочно. Если Вы инвестор или планируете досрочно погасить ипотеку на 15 лет раньше срока - это не Ваш вариант, так как стоимость квартиры изначально становится выше, а соответственно Ваш доход "на выходе" ниже, так как стоимость продажи в обоих случаях будет одинаковой.
Второй пример субсидированной ипотеки касается уменьшения ставки на период строительства (например, покупаем квартиру со сроком сдачи через 2 года, и 2 года платим по пониженному проценту, а дальше по стандартному для выбранной программы ипотеки)
И снова за основу взята реальная квартира, только уже у совершенно другого застройщика, и реально существующая программа субсидирования.
Как видно из таблицы, большой финансовой выгоды такая программа не принесет, однако посмотрим на плюсы такого предложения. Во-первых, такая программа будет интересна тем, кто снимает жилье и не имеет возможности платить много по ипотеке, пока не переедет в новую квартиру: даже исходя из примера (а это далеко не самый удачный пример такого варианта ипотеки) - платеж на период стройки на 6 500 рублей ниже, чем платеж по обычной семейной ипотеке.
Во-вторых, если Вы - человек-метеор, и планируете досрочно гасить ипотеку, то эта программа для Вас: при ипотеке в первые несколько лет платеж по кредиту как правило на 70-80% состоит из процентов банку, и всего на 20-30% - из выплаты задолженности. Это сделано, чтобы даже в случае досрочного погашения кредита, банк получил свой доход. При досрочном погашении Вы уменьшаете только "тело" кредита, то есть занятую сумму, от которой уже дальше считаются проценты по кредиту (тело кредита выделено синим в таблице ниже).
В данном варианте субсидирования процент на первые пару лет понижен, а соответственно и проценты банку тоже, это видно из таблицы ниже (выделено зеленым).
Как видите, при понижении ставки на первые пару лет банк берет из платежа меньше процентами и больше из тела кредита. То есть, если нужно перепродать квартиру по переуступке или сразу после получения ключей, то такой вариант позволит не только уменьшить платёж, но и уменьшить переплату по кредиту.
И ниже хочу показать такую же табличку по этой же квартире, но уже с обычной семейной ипотекой (еще раз напомню, что сумма кредита будет разная потому, что стоимость квартиры увеличивается при использовании субсидированных программ). В этой таблице будет сразу видно, на сколько при увеличении ставки растёт доля процентов банку из каждого платежа.
Расчёт ипотеки лучше делать индивидуально, так как не бывает двух абсолютно одинаковых ситуаций, да и сам подбор варианта квартиры зависит в большей степени от того, для чего нужна квартира: для проживания, сдачи в аренду или для перепродажи (зачастую это будут 3 разные квартиры). Есть в Санкт-Петербурге застройщики, у которых ипотеку с пониженной ставкой можно взять и без увеличения стоимости квартиры, это скорее исключение из правил, но тоже имеет место быть.
