Первое и самое важное здесь – это срок владения квартирой. Если гражданин имеет квартиру в собственности более трех лет, то он полностью освобождается от уплаты НДФЛ при продаже этой квартиры (п. 17.1 ст. 217 НК РФ)(до 01.01.2016г.). Официально это именуется – «получение налогового вычета в размере стоимости жилья».
Но с января 2016 г. вступили в силу поправки к этой статье (см. пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014), суть которых в том, что указанный выше трехлетний срок сохранился только для приватизированных, подаренных близким родственникам, и полученных в наследство квартир, а также квартир, полученных по Договору пожизненного содержания с иждивением. В Налоговом кодексе это закреплено в п.3, ст.217.1.
А с 01 января 2020 года тот же трехлетний срок применяется еще и к тем квартирам, которые являются единственным жильем Продавца. То есть если у Продавца не имеется в собственности какого-нибудь другого жилья (включая долю и совместную собственность супругов), то после 3-х лет владения он уже может продать свою купленную квартиру без налога.
Мало того, если даже Продавец в течение 90 дней перед продажей своей «единственной» квартиры приобрел другое жилье. То налоговый орган этого «не заметит» и все равно посчитает продаваемую квартиру «единственной». Такое правило указано в пп.4, п.3, ст.217.1, НК РФ.
Для всех остальных квартир, в т.ч. купленных на первичном или вторичном рынке и не являющихся единственным жильем Продавца, этот срок составляет 5 лет! (п.4, ст.217.1 НК РФ)
Тот же закон (ФЗ-382) дал имя этому сроку, официально он называется – «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества».
Начало исчисления этого срока для разных случаев может быть разным (например, при покупке новостройки, при наследовании, или при получении собственности по частям, долями, и т.п.)
Итак, если этот срок выдержан Продавцом квартиры, то налог с продажи он может НЕ платить. Формально – Продавец получает вычет в размере стоимости жилья.
Исключение для применения «срока владения»:
Налог с продажи квартиры можно не платить и еще в одном случае. Но это касается только семей с двумя и более детьми.
Поправки в Налоговый кодекс, внесенные законом ФЗ-382 от 29.11.2021, позволяют Продавцу, имеющему двух и более детей, не платить налог с продажи квартиры, независимо от срока владения ею. Правда, здесь должны соблюдаться сразу пять условий одновременно:
1. Налогоплательщик или его супруг являются родителями двух или более несовершеннолетних детей (или детей до 24 лет, если они обучаются очно);
2. Новая недвижимость должна быть приобретена в тот же календарный год, в котором продана старая или не позднее 30 апреля следующего года;
3. Общая площадь приобретенного жилья или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем в проданном объекте;
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн. рублей;
5. На момент продажи жилого помещения ни гражданин, ни его дети не являются собственниками более 50% иного жилого помещения с общей площадью, превышающей общую площадь приобретённого жилого помещения.
Такая возможность будет действовать в отношении доходов, полученных с 1 января 2021 года.
Если же «предельный срок владения» не выдержан, и гражданин владеет квартирой менее трех лет (или купил эту квартиру менее пяти лет назад и она у него не единственное жилье), то налогооблагаемая база при продаже у него ВОЗНИКАЕТ! Но она все равно может быть уменьшена. В зависимости от ситуации, к ней (к базе) может применяться (по выбору гражданина) один из двух типов имущественных налоговых вычетов:
1. Вычет в 1 млн. руб. (вычитается из цены продажи квартиры, а на остаток начисляется налог), (пп.1, п.2, ст. 220 НК РФ),
либо
2. Вычет в размере расходов на первоначальную покупку этой квартиры (т.е. по сути, налог начисляется на прибыль, полученную от перепродажи квартиры), (пп.2, п.2, ст. 220 НК РФ).
Кроме того, в случае применения вычета «в размере расходов на покупку», к этим расходам можно отнести и уплаченные по ипотеке проценты (если квартира приобреталась в кредит). То есть налогооблагаемый доход от продажи квартиры уменьшается на сумму фактически произведенных налогоплательщиком расходов, связанных с приобретением этой квартиры. А к таким расходам относятся и собственные деньги, потраченные на покупку этой квартиры, и деньги, уплаченные банку в виде ипотечных процентов (пп.3 и 4, п.1, ст.220 НК РФ).
Правда, вычет по процентам ограничен суммой в 3 млн. руб. максимум (п.4, ст.220 НК РФ).
Если необходима консультация конкретно по Вашему случаю –
Обращайтесь
WhatsApp/Telegram/Viber 8-913-245-51-74
matveenko_larisa@mail.ru