Сегодня утром ознакомился со свежей статистикой по рынку недвижимости.
Оказывается, в первой половине 2022 года объем продаж квартир в новостройках бизнес-класса в Старой Москве снизился на 33 процента. Хотя число сделок по всем сегментам рынка первичного жилья в целом за этот период упало лишь на 13 процентов.
Аналитики склонны винить во всем «высокие цены» и дорогую ипотеку.
Но мне кажется, что дело совсем в другом.
Начнем с цен. Да, цены – немаленькие. Стоимость среднего бизнес-класса в Москве на уровне 450 тысяч за метр.
Ну, так схожие цены и в прошлом году были. А в этом году они сильно и не росли. Мы сейчас про новостройки говорим. На первичке, в отличии от вторичного рынка, никто цены к доллару не привязывает и неадекватно не задирает. В крайнем случае, застройщики могут новые проекты «придержать», но выше 10-15% «за раз», цены они не повышают.
Поэтому, если в прошлом году, по сопоставимым ценам, новостройки разбирались «на ура», то нынешний спад, точно не из-за «высоких цен».
Теперь про ипотеку. Несложно подсчитать, что средний ценник на 100-метровую квартиру (а именно такая площадь считается «средней» в бизнес-классе) потянет на 45 миллионов рублей. О какой ипотеке может идти, в этом случае, речь, если ее лимит для Москвы и Питера на уровне 12-ти миллионов?
Несложно подсчитать, что рассчитывать на «бизнес-ипотеку» могут лишь покупатели микро-бизнес-класса, площадью до 30 квадратных метров. Но жилье такой площади в бизнес-классе Москвы – скорее исключение, чем правило. Поэтому и не в «плохой» ипотеке, видимо, дело.
А в чем тогда?
А вот в чем.
Исторически, люди, которые зарабатывают «выше среднего», хранили деньги в валюте. Некоторые из них, конечно, пытались «спекулировать» на рынке ценных бумаг. Но и там они отдавали предпочтение валютным бумагам.
Понимаете, куда я клоню?
То, до каких уровней скатился курс доллара (а про евро – даже говорить не хочется), не могло присниться никому из «бизнес-класса» и в страшном сне.
Ну, а вовремя «выскочить» из валютных бумаг удалось и вовсе немногим.
Таким образом, те, кто рассчитывал купить в Москве что-то из «бизнеса» еще в начале этого года, сейчас на руках имеют, в лучшем случае, 70 процентов от нужной суммы (а то и половину). А то и вовсе - ничего. Привет, любителям торговых стратегий на бирже. Ведь, для них цена недвижимости в валюте выросла почти двукратно! И в долларах (а не в рублях) такая цена, действительно, выглядит сейчас неадекватно.
Естественно, с такими инвестициями теперь, особо не разгуляешься.
Именно поэтому представители «бизнес-класса», в моменте, разделились на несколько категорий.
Первые, на эмоциях, вложили остатки денег в ту недвижимость, на которую хватило денег. И поддержали эконом-сегмент.
Вторые, продолжают угрюмо копить и надеются, что, хотя бы к концу года, доллар все-таки вырастет к рублю.
Третьи (но таких - меньшинство), решили, что «доллар – он и в Африке доллар» и купили на свои сбережения квартиру за границей. Именно из-за этой категории «инвесторов» столь значительно вырос рынок в Турции и ОАЭ.
Поэтому, смею предположить, что до тех пор, пока, доллар в России не вернется на уровень в 70-80 рублей, ни о каком былом спросе на недвижимость дороже «эконом-класса», не придется рассчитывать.
Не все наши статьи находятся в общем доступе. Видят ВСЕ только Подписчики.
